從“太原躋身全國二線城市”來看太原地產(chǎn)未來發(fā)展走勢
日期：2017/12/01 來源：山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)
2017年《第一財經(jīng)周刊》公布中國城市分級全榜單，其中顯示，太原市為二線城市。而此次的城市分級劃分評價體系有五大指標(biāo)——商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性。
二線城市是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的。在此前提下，城市樞紐(多以城市交通樞紐為主)的通達度越高，商業(yè)資源的集聚程度越高，而商業(yè)活躍度相對強，對大公司、大品牌和優(yōu)秀人才有一定的吸引力，城市人活躍度和城市人生活方式的多樣性就會隨之提高或增加，而其未來的可塑性便越強。
太原作為“煤都”山西省的省會城市，盡管是曾經(jīng)歷史上發(fā)展比較靠前且占據(jù)一定地位的城市，但后受制于地形及政策的因素(一、三面環(huán)山，發(fā)展擴大不易;二、位于華北中部地區(qū)，未臨海臨邊，不易發(fā)展海外市場;三、長期以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主，經(jīng)濟發(fā)展多樣化受限;四、長期挖煤造成空氣污染較重，地下資源稀缺，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值下降等影響;五、國家政策及山西自身政策的滯后性等)，造成太原發(fā)展相對于別的城市是相對具有遲緩性的。
但盡管太原甚至山西的發(fā)展是遲緩的，但近年來太原的發(fā)展之迅猛也是有目共睹的，而其直接呈現(xiàn)在“太原榮升為二線城市”這樣一個結(jié)果上。
接下來，我們就以此次城市分級劃分評價體系的五大指標(biāo)——商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性來具體分析一下太原榮升為全國二線城市的充分理由。
城市樞紐性：一個城市的樞紐發(fā)展最大程度應(yīng)該是體現(xiàn)在城市交通樞紐上的。近年來，太原交通樞紐分別從新建地鐵、完善快速路的建設(shè)、交通路網(wǎng)的升級打造等方面推動太原城市交通樞紐的健全。
在地鐵方面的建設(shè)：2007年太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局啟動軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃編制工作，并委托中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制方案。在目前的方案中，共由7條軌道交通線構(gòu)成，總長235.7公里，其中市區(qū)線5條，全長157.39公里，共設(shè)120座車站，換乘車站15座;市域線2條，總長75.7公里。
其中，地鐵2號線一期工程是最先于2016年開始建設(shè)，預(yù)計2020年底投入試運營或運營階段。2017年10月7日，太原市政府發(fā)布消息，太原地鐵3號線、1號線一期、2號線二期工程勘察分別已于10月1日、3日、15日啟動，為正式開建作前期準(zhǔn)備。
交通路網(wǎng)的升級改造：太原中環(huán)快速路的建設(shè)成為太原市區(qū)首條環(huán)形快速路。中環(huán)路的通車意味著太原建設(shè)東西山城，紓解北部老城，促進南部新城，提升中心古城有了堅實的道路通達基礎(chǔ)。覆蓋了太原的核心城區(qū)，大大緩解了中心城區(qū)的交通壓力，其預(yù)留城市發(fā)展道路駁接通道，同時大力提升了與外環(huán)路即現(xiàn)在的環(huán)城高速通達性，拓展了城市框架，釋放城市發(fā)展新活力。
西中環(huán)建設(shè)將南延至姚村，將成為連接晉陽湖、晉祠公園、蒙山景區(qū)等的快速化道路;南中環(huán)街主線將向西延伸，與太原繞城高速西環(huán)段直接連通;東中環(huán)北延工程丈子頭連接線(臥虎山公路至丈子頭連接線收費站附近)、北中環(huán)與東中環(huán)交叉口往北路段(北中環(huán)與東中環(huán)交叉口至丈子頭連接線)也已開始進行道路改造施工。
太原除此中環(huán)線的延伸升級外，各大路網(wǎng)的建設(shè)改造也緊鑼密鼓地進行著。
其中，東峰路的建成通車，為東山片區(qū)新增了一條南北通向的主要干道。同時定義為快速路的東山大道的規(guī)劃建設(shè)，將共同完善了東山片區(qū)路網(wǎng)體系，在拓展城市東部空間、完善東山片區(qū)路網(wǎng)體系，促進東山城中村改造起到重要意義。
而太原南城也緊跟路網(wǎng)建設(shè)腳步。龍城大街規(guī)劃建設(shè)龍城北街和龍城南街。待建成通車后，不僅緩解太原主城區(qū)和經(jīng)濟區(qū)、機場、南站以及晉中市的快速銜接作用，將成為龍城新區(qū)板塊重要的東西向交通路網(wǎng)，帶動龍城新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。
同時，2017年6月，太原市曝出長風(fēng)商務(wù)區(qū)將建APM軌道交通的消息，這標(biāo)志著，長風(fēng)板塊進入輕軌時代。如規(guī)劃圖顯示，APM線位置為長風(fēng)西街長風(fēng)商務(wù)區(qū)至西山城建森林公園，全長約3.5公里。這條高架軌道交通或成為長風(fēng)西板塊的一條觀光線，與地鐵3、4號線相接。這種軌道交通一般僅在大城市中的核心位置才能見到，此番太原APM軌道交通的曝光，也再次印證了太原向全國二線城市邁進做出的努力。
商業(yè)資源集聚度：在消費領(lǐng)域，商業(yè)品牌選擇城市和具體的店址時，都會在針對城市當(dāng)下消費力和未來潛力展開充分研究后作出理性決定，成為判斷城市商業(yè)能力的指標(biāo)。
太原的商圈大體有朝陽商圈、下元商圈、柳巷商圈、長風(fēng)街商圈、親賢商圈、晉陽街商圈等。長風(fēng)第六館、北美新天地、萬達廣場、榆次天美杉杉奧特萊斯等大型購物廣場以及由地產(chǎn)商建造的海唐廣場、遠大購物廣場、中車國際廣場等等，逐漸完善以太原為中心，輻射榆次、清徐等地的大型都市圈。
城市人活躍度：城市人是構(gòu)成城市活力的主體。他們在城市中的生活、工作、消費、思考、出行和娛樂等行為，交替點亮城市的各個角落。
給利姐認為城市人的活躍度和城市樞紐的便捷度、商業(yè)資源的集聚度是呈現(xiàn)相輔相成的關(guān)系。城市樞紐的便捷、商業(yè)資源的集聚度引來更多城市人的聚集，而城市人的聚集又帶動城市樞紐、商業(yè)資源的集聚和發(fā)展。
太原榮升為二線城市，勢必將吸引更多的外來人員。據(jù)不完全統(tǒng)計，近幾年了太原外來人口每年以約10%的速度遞增。太原外來人口日漸增多的原因可以簡單歸于：一、太原屬于二線城市，壓力相對于一線城市而言比較??；二、太原發(fā)展有目共睹，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?br />
很簡答的舉兩個今年來比較客觀的太原城市人活躍度提高的示例。一、2017年太原國際馬拉松，三萬跑友齊聚太原，跑響太原城市的發(fā)展，進一步全方位、多視角的展現(xiàn)出太原城市建設(shè)新形象和城市優(yōu)美風(fēng)光。二、2019年青運會將在太原舉行，這更是太原走向全國甚至走向世界的重要事件。
生活方式多樣性：·衡量城市的魅力，很重要的一點在于它們能為城市人提供多少生活方式上的選擇和可能性。而對城市人來說，它意味著在職業(yè)發(fā)展空間以外、另一種更為綿密而持久的吸引力。
生活方式的多樣性在這里多以餐飲多樣性、文娛消費、旅游意愿、運動積極性、消費多樣性等方面來體現(xiàn)。而這些大多以城市商業(yè)的發(fā)展為依托。
在這里，重點來說一下旅游意愿這一點。城市人有自我選擇生活方式的權(quán)利，而城市的建設(shè)則是為城市人自由選擇城市方式提供的前提條件。
現(xiàn)在人將更多的時間投入到工作中，留下來去旅游的時間少之又少。而如何在生活工作之余很好的完成自己身心休憩娛樂的需求，那么短途的旅游就顯得很是重要。而太原今年全面禁煤，完成“煤改氣”工程等，近年來在生態(tài)建設(shè)方面的成就很是卓越。
其中，作為太原市的一顆明珠，在二青會即將到來之際，晉陽湖的工程建設(shè)進度逐步加快，相關(guān)規(guī)劃公示層出不窮。近日，為推動晉陽湖西岸公園建設(shè)，需對JY-02片區(qū)局部(晉陽湖公園)地塊控規(guī)進行修編。修編范圍：東起環(huán)湖東路，南至南環(huán)高速，西起舊晉祠路，北至環(huán)湖北路。規(guī)劃總用地面積約13.72平方公里。晉陽湖公園將作為2019年青運會的城市會客廳，為全國展示太原的全面向上發(fā)展。
未來可塑性：當(dāng)一個城市的交通樞紐越發(fā)通達便利，商圈集聚度越集中，城市人活躍度越高，生活方式越發(fā)多樣化，那么這個城市的未來發(fā)展?jié)摿κ俏阌怪靡傻?。宗其發(fā)展程度，太原未來的可塑性很高。日后的太原發(fā)展，必將從新升的二線城市努力躋身于新一線城市。
太原所有的規(guī)劃建設(shè)，無論從交通樞紐上，還是商圈集聚上，或者生態(tài)建設(shè)上等，都是太原向上發(fā)展的印證，也是太原躋身于二線城市的憑證。那么，太原房價的未來走勢又是如何?
我想，太原躋身二線城市不斷發(fā)展最直接的體現(xiàn)可以說是地產(chǎn)大鱷的入駐。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、陽光城集團、首開地產(chǎn)、綠地控股等等涌入太原市場拿地置業(yè)，帶動了太原土地資源的利用率。各種剛需房、品牌房、精裝房、別墅區(qū)、特色房等進一步推動了太原房源的多樣化發(fā)展，也最直接的將太原房產(chǎn)市場的價位向上拔高。
盡管政府出臺政策，明確表示“房子是用來住的，不是用來炒的”等進行宏觀調(diào)控，但依舊無法改變房產(chǎn)市場的向上發(fā)展。如下圖所示，一線城市北京、上海、深圳的房價大體維持高位穩(wěn)定的局勢，廣州的房價位于中上且呈現(xiàn)遞增趨勢;從新一線城市降到二線城市的廈門房價相對而言幅度變化偏大，但整體價位位于中等偏上;而躋身于二線城市的太原和煙臺相對是處于偏低的價位，但無法否認的是太原的房價正日益上漲。
一目了然的，甚至在我們潛意識里認知的一件事情，那就是一線城市的房價都是比較高的。而如果太原想要保持二線城市甚至為躋身于一線城市而不斷發(fā)展的話，那么最直接的呈現(xiàn)就是房價的日益上漲。
因而，如果說太原地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢如何?
給利姐覺得，可以從太原地產(chǎn)市場的供求兩方面來看：
需求方面：太原外來人口的增多，勢必會形成一部分長期入住者且發(fā)展成為購房者。因而太原城市人對房屋的需求或?qū)⒕S持或者增加，降低幅度不大。
供應(yīng)方面：
1、城中村將不斷拆遷(顯然這已經(jīng)是顯而易見的事情)，取而代之的是高樓大廈;
2、地產(chǎn)大鱷不斷拿地置業(yè)，房源多樣化將進一步發(fā)展;
3、不斷涌入太原市場的地產(chǎn)商越來越多，或?qū)⑿纬尚》雀偁?
4、從萬科簽約清徐城中村拆遷項目來看，地產(chǎn)品牌商將逐步形成以太原為中心，周邊市縣為輔的地產(chǎn)圈;
5、房價在政府的宏觀調(diào)控及房產(chǎn)市場的發(fā)展下，將大體呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的發(fā)展走勢。
6、所以，永遠不要等房價降下來再買房，這種小概率事件的發(fā)生畢竟是小數(shù)，甚至為零概率。
太原城市全方位的迅猛向上發(fā)展，提高的不僅是太原文化經(jīng)濟的蓬勃，城市綜合實力的向上，更是對我們這些太原城市人自身發(fā)展的考驗。不知道身為太原城市人的你們能否趕得上這樣的發(fā)展速度?
