樓市下半場的序幕已經(jīng)拉開，下半場主題為城市更新

羊城晚報  2019/08/26

種種跡象都意味著，樓市下半場的序幕已經(jīng)拉開。

而下半場的其中一個重要主題便是城市更新！

這座熱騰騰的城市，從迅猛擴張、強力外拓、快速躍起，慢慢轉(zhuǎn)變成為向內(nèi)里尋求成長，尋求內(nèi)在的驅(qū)動力——那就是城市更新！

我們不難發(fā)現(xiàn)，城市更新已經(jīng)成為越來越熱的話題。

幾乎每一天，都有城中村改造進度更新的消息傳來，“某巨無霸城中村被某大鱷拿下了”、“某巨無霸舊廠區(qū)開拆”、“又有哪一商家拿下連片的微改造工程”、“老城某片區(qū)更新規(guī)劃方案出爐”……

2018年年初，城市更新這個詞條的百度搜索指數(shù)是500多萬；2018年年底，其搜索量達到了1000多萬；再到現(xiàn)在，這個詞的搜索量又翻了一番，達到2000多萬。

長期盤踞話題焦點的城市更新，給城市、給開發(fā)商、給居住在城市里的所有人會帶來怎樣的變數(shù)？它已成為樓市下半場的最大懸念、最大期待。

存量時代的必然選擇

中國經(jīng)濟隨著近幾十年的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設初期目標已基本完成；隨著新城開發(fā)速度放緩以及城市建設用地不足問題的出現(xiàn)，存量物業(yè)的改造運營將取代新建開發(fā)，成為城市更新的主要手段。城市也從增量時代進入了存量時代。

城市從增長，進入成長，這是個非常復雜的問題。

因為，一個城市空間的經(jīng)濟學，代表集體的共同的命運。必須求得城市更新最大公約數(shù)：更新土地，要獲得更高的產(chǎn)能；在這里居住的人們，要獲得更大的幸福感；參與建設的投資方，要獲得比較合理的利潤；而政府決策者，還要為歷史負責，為未來的人居留下空間。

如果說，過去的城市發(fā)展，是一層層向外部擴張。那么，現(xiàn)在的城市建設則是一次次內(nèi)在的有機更新。

廣州城市更新規(guī)劃研究院院長駱建云認為，雖然，廣州已經(jīng)歷了十年的三舊改造和城市更新，但是，無論是政府，還是企業(yè)，包括社會仍然在思考，我們的政策、機制如何進行創(chuàng)新，“無論是自上而下，還是自下而上，都需要制度的重新設計?！瘪樈ㄔ普J為，雖然很復雜，而且挑戰(zhàn)性很大，卻不得不這樣去做。因為城市前進的步伐，除了城市更新，別無選擇。

開發(fā)商即將面對大洗牌

城市更新是一片藍海。于開發(fā)商而言，如果放棄這個機會，相當于你放棄了下半場的入場券。而樓市下半場的紅利，你便無法分享。

所以，越來越多開發(fā)商爭先恐后加入城市更新陣營。據(jù)廣州公共資源交易中心的不完全統(tǒng)計，截至2019年5月，廣州至少有195個城中村開啟改造工作，大多數(shù)有開發(fā)商參與。

就當下而言，品牌房企超半數(shù)已經(jīng)參與到城市更新領域，合作、收并購加速進駐。開發(fā)商參與城市更新主要有三種方式——獨立運作、收并購和合作運營，佳兆業(yè)、保利、富力等企業(yè)就是以獨立運作為主，強化城市更新的品牌內(nèi)涵；中南、旭輝、龍光等主要是以收并購為主；碧桂園、奧園、美的地產(chǎn)等主要以合作形式參與，成立平臺公司。

雖然姿勢不同，但步驟卻很一致。

不過，城市更新是一片藍海，但不可能是所有房企的藍海。

因為，要參與城市更新可沒那么容易！城市更新改造對于開發(fā)商而言，資金、談判力、專業(yè)程度和運營能力的要求都非常高。所以，城市更新改造會成為實力開發(fā)商的機會，與此同時也會成為淘汰能力較弱的開發(fā)商門檻。

中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜認為，城市更新是個復雜的系統(tǒng)工程，參與者會面臨很大挑戰(zhàn)，開發(fā)環(huán)節(jié)是非常長的，從一級開發(fā)到二級開發(fā)，到存量運營，里面關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)多種多樣，要求運營主體要有非常強的能力。

在新一輪市場格局的建立過程中，改造運營能力也將取代之前拼土儲、拼資金、急速擴張的傳統(tǒng)路線，成為各方角力的新核心競爭力。未來的開發(fā)商，絕對不能只會蓋房子和賣房子。

因此，對地產(chǎn)行業(yè)的參與者而言，無論是意在改善民生、提升城市價值的地方政府，還是資金實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)商，以及是善于運用金融工具的私募基金等，都將面對前所未有的考驗。

專家

視角

有能力做城市更新的開發(fā)商

要有“九力”

城市更新存在的痛點主要有六個方面：周期長、體量大、手續(xù)繁、拆遷難、工藝要求精、運營難。解決這些問題，對運營主體的能力提出更高要求。

我們做過多個案例研究發(fā)現(xiàn)，能夠做成功的關(guān)鍵，是選擇合適的運作主體。首先，要有很好的規(guī)劃定位能力；第二，政策研究能力較強；第三，拆遷推進能力較強；第四，產(chǎn)品打造能力較強；第五，后續(xù)運營能力很強；第六，資金平衡能力較強；第七，企業(yè)的組織能力較強；第八，文化力、經(jīng)營理念較好；第九，品牌、口碑、實力的沉淀和老百姓的信任度，這些都非常重要。

你過去做過什么、做得怎么樣，這是很重要的實力支撐，擁有這九種能力才能把城市更新工程做好。

城市更新，需要制度的重新設計

廣州經(jīng)歷了十年的三舊改造和城市更新，無論是政府，還是企業(yè)，包括社會都在思考，我們的政策、機制如何進行創(chuàng)新。十年的摸索，雖然建立了公平性，但改造的效率還相對較低。到目前為止，這項工作如果不創(chuàng)新、改革，大量的城中村，還是難以有效推進改造的。所以，無論是自上而下，還是自下而上，都需要制度的重新設計。

記者

手記

城市更新，每一個角色

都在尋求華麗蛻變

走在今天的楊箕村，你肯定想象不出，當年在這里，一個25平方米的房間可以擠下12個以收撿垃圾、舊貨為生的兄弟，他們晝夜輪流作息，為的是能讓每人都有床位睡覺，400多家商鋪蜿蜒其內(nèi)，4萬租客蝸居其中。

今天，這里已經(jīng)變身為高大上的樓宇、繁華的商場、整潔的街區(qū)，能擺超級宴席的祠堂，還有喜洋洋的龍舟賽，新舊和諧，欣欣向榮。真讓人感嘆，廣州真是一個頗得禪宗三昧的城市，天地物華、四季輪轉(zhuǎn)的南國氣象，所有的一切都可以被一鍋老火靚湯燉成齒間讓人回味的美妙滋味。

城市更新的“廣州經(jīng)驗”，是中國城市化進程的一個縮影。

我們發(fā)現(xiàn)、城市更新雖然不僅是房地產(chǎn)，但也離不開房地產(chǎn)。開發(fā)商，是其中一個最備受爭議的角色。

上世紀90年代中前期，財政吃緊的政府部門需要開發(fā)商參與舊城改造，大拆大建成為這段時期的主要特點。由于逐利的天性，不獨是市民，就算是決策者，都對這個“狠角色”心有戚戚焉。于是，從1999年起，廣州對開發(fā)商劃起“紅線”：一紙“舊城改造不讓開發(fā)商參與”禁令出臺，開發(fā)商不得其門而入。

在隨后的歲月里，主政者把更大的熱情投身到新城建設中?！皷|進、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”，城市建設熱浪滾滾，挾風雷之勢撲面而來。拉開城市骨架、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、改善城市環(huán)境，成為這座城市更為迫切的命題。

隨著新城格局拉開步伐的進一步加快，老城改造、城市更新的重要性也得以進一步提升。而開發(fā)商將有何作為？他們會以怎樣的角色和身份參與？這又將是我們急需關(guān)注的一大命題。

事實上，困惑也許并不局限在政府層面，開發(fā)商也在尋求角色定位的轉(zhuǎn)型。

簡單的大拆大建顯然已不再符合時代的要求，單會蓋房子、賣房子顯然技能太低，早就玩不轉(zhuǎn)了。從城市與人、社會、歷史、文化這種軟性指標與開發(fā)難度來看，城市更新也許并不是房企的首選，但要參與到樓市的下半場，開發(fā)商別無選擇。

我們期待開發(fā)商在城市建設的下半場，都能實現(xiàn)更華麗的角色蛻變。