【律師說法】開發(fā)商降價售房 老業(yè)主維權(quán)還是房鬧？

黃河新聞網(wǎng)  2019/11/29

業(yè)主：我們能不能退房？

你好，去年我按揭貸款購買了太原某開發(fā)商的期房，預(yù)計(jì)2020年底交房。當(dāng)時按11000元/平米簽了網(wǎng)簽合同，想著大開發(fā)商應(yīng)該靠譜。后來網(wǎng)上不斷爆出負(fù)面消息，工地發(fā)生火災(zāi)事故、裝修質(zhì)量差，最近還降價降到9200元/平米。每平米跌了1800，110平米總價跌了約20萬。20萬憑空蒸發(fā)多嚇人？貸款卻一分不減，憑什么后來的享受這么大優(yōu)惠？業(yè)主群里已經(jīng)炸了，我們要一起去維權(quán)，開發(fā)商必須給個說法！

自中央“房住不炒”政策出臺后，地方政府保障剛需購房，樓市整體降溫趨勢明顯，“金九銀十”成為歷史。2019年太原房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有降，供應(yīng)面積放緩，成交量下降，部分開發(fā)商在現(xiàn)金流壓力下采取優(yōu)惠促銷措施，可以說目前時間節(jié)點(diǎn)對剛需購房者利好，實(shí)打?qū)崱吧宪嚒钡暮脮r機(jī)。

樓市風(fēng)云變幻牽動著購房者的神經(jīng)，新業(yè)主喜笑顏開，老業(yè)主心酸流淚。房價跌落對老業(yè)主造成真實(shí)傷害，抱團(tuán)自救也是順勢而為。

原則上老業(yè)主不能維權(quán)，或者說無權(quán)可維。

合同訂立時能否預(yù)見價格漲跌構(gòu)成了情勢變更和商業(yè)風(fēng)險的分歧點(diǎn)，能預(yù)見的就屬于正常商業(yè)風(fēng)險，買受人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，如不履行、擅自變更合同內(nèi)容則須承擔(dān)違約責(zé)任。

最高人民法院在安妍、邵慶珍房屋買賣合同糾紛再審案中作出判決，簽訂房屋買賣合同后房價大幅上漲屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，故不能依據(jù)情勢變更原則請求調(diào)整交易價格。

眾所周知，政府通過土地、金融、稅收等多種手段調(diào)控房價已成常態(tài)，任何一個有常識的購房者都應(yīng)懂得中國房價不單純由市場決定，樓市價格波動和政策變動是購房時必需深思熟慮的要素，只要未達(dá)到異常的暴漲暴跌都屬正常。

樓層不同、朝向不同、戶型不同，成交價自然不同，不能以個例價格強(qiáng)行對比整體均價。高層住宅樓底層頂層向來容易成“剩房”，開發(fā)商年末低價清盤回款再正常不過。而且，既然是剛需購房又何必錙銖必較？沒在淡季撿便宜雖然遺憾，但誰又能保證將來不會再漲？

維權(quán)有理，“房鬧”違法

老業(yè)主不愿單方承受降價損失，于是拉橫幅、喊口號、圍堵靜坐要求開發(fā)商要么退房要么補(bǔ)差價，甚至情緒失控打砸售樓部，受害者變施暴者，維權(quán)變“房鬧”，爆發(fā)群體事件。

年初1月，榆林榆陽錦天城業(yè)主維權(quán)，強(qiáng)占售樓部、拉橫幅圍堵、在大廳做飯、辱罵工作人員，每天三五十人持續(xù)半個多月，派出所對5名帶頭聚眾擾亂秩序人員予以行政拘留。

4月，一女子在南京中冶盛世濱江樓盤的售樓處維權(quán)，情緒激動下竟一屁股坐進(jìn)了沙盤模型，8月法院宣判，該女業(yè)主因故意毀壞財(cái)物罪被判拘役三個月，緩刑三個月。

當(dāng)維權(quán)進(jìn)化為“房鬧”，必然徘徊在違法犯罪的邊緣。

使用侮辱、詆毀內(nèi)容的橫幅、口號，侵犯法人名譽(yù)權(quán)。

圍堵售樓部，阻攔工作人員視擾亂企業(yè)經(jīng)營秩序嚴(yán)重程度觸犯《治安管理處罰法》或《刑法》。

打砸毀損財(cái)物、毆打傷害工作人員同樣可能被行政拘留甚至被判刑坐牢。

請老業(yè)主捫心自問，房價降了就要維權(quán)，將來漲價了肯不肯補(bǔ)償開發(fā)商？背棄契約精神全憑利益主導(dǎo)行動，只準(zhǔn)漲不準(zhǔn)跌，即便不占法理也要憑人多勢眾按鬧分配。人的本性趨利避害本無可厚非，但是我不支持你們訴諸暴力，務(wù)必在法律允許的范圍內(nèi)討說法，與開發(fā)商協(xié)商一致謀求退房退款。