“城市更新、三穩(wěn)”這些新提法將如何影響2020樓市

中國經(jīng)濟周刊  2019/12/26

2020年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年。站在“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯點上，明年中國經(jīng)濟走勢備受矚目。

12月12日，中央經(jīng)濟工作會議召開。作為定調2020年經(jīng)濟工作的關鍵會議，此次會議不僅提及了經(jīng)濟大勢，而且再度定調房地產(chǎn)：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《中國經(jīng)濟周刊》記者日前采訪全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌，請他解讀這段表述透露出了哪些重大信號。

解決城市困難群眾住房問題，根本在增加住房供給

今年的中央經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)的表述，第一句話就是“要加大城市困難群眾住房保障工作”。

顧云昌告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，今年之所以提出“要加大城市困難群眾住房保障工作”，主要是因為有許多住房困難家庭的人是住在老舊小區(qū)里面，2019年是全面建成小康社會的收官之年，解決城市中低收入困難家庭的居住問題非常重要。

“城市困難群眾”都包括哪些人？除了顧云昌提到的住在城市老舊小區(qū)的中低收入困難家庭的人群，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民在“2019-2020中國經(jīng)濟年會”上表示，本次中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)的表述進一步突出住房的居住屬性和民生屬性，我國住房問題已從總量不足轉化為結構性供需矛盾，包括相當一部分農(nóng)業(yè)轉移人口和每年新增800萬大學畢業(yè)生在一線或二線城市買不起或租不起功能較齊備、環(huán)境較好的住房。

“要解決好城市困難群眾的住房問題，主要是加大房屋的供應量，此外，還要大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場?！鳖櫾撇f。

此次中央經(jīng)濟工作會議提出要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房等，其實都是在強調供給，“只有增加住房短缺城市的住房供給，才能從根本上解決城市困難群眾的住房問題。”顧云昌說。

首提“城市更新”，撬動資金相比“舊改”至少翻倍

這次中央經(jīng)濟工作會議并未提及“棚戶區(qū)改造”，而是提出“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，其中“城市更新”概念是首次提出。

顧云昌表示，目前我國的棚改工作基本收尾，今年以來的主要工作是舊城改造。

先是今年的《政府工作報告》提出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

今年6月中旬召開的國務院常務會議提出，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。

根據(jù)住建部給出的數(shù)據(jù)：經(jīng)過摸底排查，各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個，涉及居民上億人。

國務院參事仇保興還給出了一個可撬動的投資額：據(jù)初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

而城市更新，簡而言之，是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，其目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

“城市更新是一個新概念。舊城改造是對舊的住宅小區(qū)所進行的改造，但‘舊改’是有限的，而城市更新是全方位的，不僅是針對人們居住的區(qū)域進行改造，還針對居住區(qū)以外，比如工業(yè)園區(qū)等進行更新改造。人們要過上更加美好的生活，必須要提高城市化的質量，這就要在城市更新方面多著力?！鳖櫾撇f。

談及此次中央經(jīng)濟工作會議提出城市更新的意義，顧云昌告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，首先，對舊房子通過城市更新進行改造，能夠改善人們的居住環(huán)境和生活生產(chǎn)環(huán)境，尤其是通過城市更新，進一步挖掘土地的潛力，使土地資源配置更加優(yōu)化，土地利用更加高效。

其次，通過城市更新對產(chǎn)業(yè)結構進行調整，淘汰落后產(chǎn)業(yè)，引進新興產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)進一步優(yōu)化配置。

顧云昌向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，“城市更新是一個新動能，所撬動的資金相比城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造至少翻倍?！钡瑫r強調，“城市更新的意義不僅是投資，而是要高質量發(fā)展城市，實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展。”

重申“房住不炒”

顧云昌接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時表示，在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟工作會議繼續(xù)強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，更進一步明確了中央一貫堅持的“房住不炒”的政策導向。

中央經(jīng)濟工作會議提及“房住不炒”共有3次。2016年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議首提“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”自此走入人們的視野。之后的2018年和2019年連續(xù)兩年重提堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

“房地產(chǎn)不僅是一個民生問題，而且還是一個經(jīng)濟穩(wěn)定問題?！鳖櫾撇嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者，中央經(jīng)濟工作會議 3次強調“房住不炒”，彰顯了中央遏制房價過快上漲的決心沒有動搖，房地產(chǎn)的調控力度依然會維持之前的狀態(tài)，“房住不炒”或將成為一個長期的政策。

“全面落實因城施策”是否意味政策基調放松？

關于房地產(chǎn)，此次中央經(jīng)濟工作會議首次提出 “三穩(wěn)”，指出要“全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制”。

“這也說明了2020年的房地產(chǎn)市場要在‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’三方面著力。”顧云昌告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，房地產(chǎn)是否健康發(fā)展，突出的一點是要看房價是否穩(wěn)定，而房價穩(wěn)定的背后，首先地價要穩(wěn)定，“地方政府不要由于地方財政的原因而提高地價，土地供應結構要進行調整。而穩(wěn)預期，就是要健康積極地引導房地產(chǎn)市場的預期，不要忽高忽低、大起大落。”

這次中央經(jīng)濟工作會議，還有一個重要提法，就是“全面落實因城施策”。這個提法取代了2018年中央經(jīng)濟工作會議提出的“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”。那么，在“因城施策”前面加了“全面落實”四個字，意味著什么？

業(yè)內分析不一而足，有觀點認為這次中央經(jīng)濟工作會議提出“全面落實因城施策”，政策基調明顯放松了。

顧云昌并不這樣認為，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，因為各地房地產(chǎn)市場存在差異性，因城施策很有必要，而這次更加強調了各地都要全面貫徹因城施策，說明因城施策是一個長期的政策?！安荒茌p易地認為房地產(chǎn)的政策方向可能會適當松綁，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調控依然是‘穩(wěn)’字當頭，只是各地可以根據(jù)自己城市的不同情況進行調控，但是如果過了頭，上層還是要去督促和檢查?！鳖櫾撇硎?。