存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作啟動(dòng)，房貸利率重新定價(jià)

山西晚報(bào)  2020/03/01

3月1日起，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作將正式啟動(dòng)，符合條件的貸款將從參考基準(zhǔn)利率定價(jià)切換為參考LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)定價(jià)。按照央行此前的要求，原則上8月31日前將分批次完成此次轉(zhuǎn)換工作。2月29日，多家國(guó)有商業(yè)銀行及股份制商業(yè)銀行已陸續(xù)發(fā)布存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的相關(guān)細(xì)則。這意味著，今后，“基準(zhǔn)利率上浮百分之多少”或“基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打幾折”的說法將不復(fù)存在，取而代之的將是“LPR加減多少個(gè)基點(diǎn)”，而此次轉(zhuǎn)換涉及范圍較大的則是房貸者。這也意味著，不少房貸一族將需要重新考慮房貸利率條款。

2月29日，山西晚報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，多家銀行將于3月1日起啟動(dòng)存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的工作，并且可以通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等渠道進(jìn)行線上辦理，部分銀行也會(huì)在后期開放短信銀行進(jìn)行變更，另外，也可以通過智慧柜臺(tái)、人工柜臺(tái)等渠道進(jìn)行線下辦理，不過，在疫情期間，線下渠道暫未開放，各大銀行的開放時(shí)間待定。需要注意的是，每家銀行的具體切換的時(shí)間并不相同，具體時(shí)間需貸款人查詢相關(guān)公告，或者咨詢貸款行的相關(guān)工作人員。

定價(jià)轉(zhuǎn)換并非重簽合同

“需要明確的是，貸款利率參考基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換不是重簽合同，而是對(duì)個(gè)別條款的協(xié)商?！比诵刑行闹胸泿判刨J處處長(zhǎng)王瑞林表示，借款人只有一次選擇權(quán)，可以選擇將存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率貸款或?qū)⒍▋r(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定。如果轉(zhuǎn)為固定利率貸款，則剩余合同期內(nèi)保持此固定利率不變。如果轉(zhuǎn)換為參照LPR，則剩余合同期內(nèi)利率變?yōu)長(zhǎng)PR加減點(diǎn)形式，加減點(diǎn)值在合同期內(nèi)保持不變。借貸雙方可重新約定利率的重定價(jià)周期和重定價(jià)日，也就是說貸款利率不隨著每期LPR而改變，而是在每個(gè)重定價(jià)日由最新一期的LPR重新計(jì)算確定，客戶實(shí)際需要支付的利息隨LPR浮動(dòng)而變化。

在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率轉(zhuǎn)換方面，王瑞林也表示，人行太原中心支行將在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下推進(jìn)存量貸款LPR定價(jià)轉(zhuǎn)換工作。存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如果轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，利率在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)將保持不變，也就是說貸款人今年的月供不會(huì)發(fā)生變化；與此同時(shí)，重定價(jià)周期最短為一年，與當(dāng)前多數(shù)購(gòu)房者的房貸合同保持一致；房貸利率加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，也就是說購(gòu)房者以后每年的房貸利率會(huì)變?yōu)楫?dāng)年LPR+此固定數(shù)值。

具體來看，目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)= 5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%，今后均為此固定數(shù)值)。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8% + 0.59%)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%。若購(gòu)房者此前的房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折，當(dāng)前執(zhí)行利率是4.9%×0.9= 4.41%，那么，切換時(shí)的定價(jià)就是5年期以上LPR減39個(gè)基點(diǎn)(4.41%-4.8%=-0.39%)。

定價(jià)方式該如何選擇？

今年2月20日，央行公布的最新LPR數(shù)據(jù)顯示，5年期以上LPR為4.75%，較上一期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，這再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房貸月供將減少多少金額的討論。據(jù)記者了解，這是繼去年8月改革以來，5年期以上LPR的第二次下跌，去年11月，5年期以上LPR同樣下降5個(gè)基點(diǎn)。兩次調(diào)整，百萬貸款的購(gòu)房者月供累計(jì)減少約60元。

那么，是固定利率還是LPR？貸款人到底應(yīng)該選擇哪種利率定價(jià)方式？

在業(yè)內(nèi)人士看來，這取決于LPR的走勢(shì)。如果未來進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢(shì)，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)更有利。一家國(guó)有銀行人士告訴記者，如果貸款人的房貸剩余期限足夠長(zhǎng)，選擇了LPR加點(diǎn)定價(jià)模式，未來央行持續(xù)引導(dǎo)5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。

具體而言，假設(shè)以100萬房貸總額，20年等額本息，現(xiàn)行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%(5年LPR+59基點(diǎn))，目前每月還本付息6816.89元。如果未來利率持續(xù)下行，下降50個(gè)基點(diǎn)到4.3%，那么實(shí)際利率是4.89%(5年期LPR+59基點(diǎn))，每月還款大約6538.94元，下降了277.95元，一年可節(jié)省3335元。不過，在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于存量房貸來說，2020年房貸利率只不過是轉(zhuǎn)化計(jì)價(jià)方式，利率保持不變，2021年可能享受到轉(zhuǎn)化后的降息，但幅度相對(duì)有限。

而一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期，不排除LPR可能會(huì)走高，不過也有業(yè)內(nèi)人士指出，即使長(zhǎng)時(shí)間維度內(nèi)LPR出現(xiàn)了上行，增加的月供對(duì)于借款人的生活影響不大。中國(guó)民生銀行一位研究人士認(rèn)為，房貸合同期限很長(zhǎng)，有些在10年甚至更長(zhǎng)，所以從更長(zhǎng)時(shí)期來看，因?yàn)槔适怯兄芷诘模瑫?huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化出現(xiàn)波動(dòng)。目前LPR處于下行時(shí)期，選擇浮動(dòng)利率的方式會(huì)減少房貸成本，但是一旦經(jīng)濟(jì)處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會(huì)出現(xiàn)上調(diào)。因此選擇這種方式，存在利率風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)階段來看，建議選擇LPR浮動(dòng)利率方式；如果后續(xù)LPR出現(xiàn)回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。