明年起 全國(guó)樓市或?qū)⒂瓉?lái)大范圍“降價(jià)潮“

地產(chǎn)中國(guó)  2020/12/09

明年起，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)大范圍“降價(jià)”。為什么這么說(shuō)呢？

01 政策周期影響

我國(guó)絕大多數(shù)地方的樓市都屬于政策市場(chǎng)，沒(méi)法用正常市場(chǎng)供需關(guān)系來(lái)解釋。

政策市場(chǎng)的特色之一就是市場(chǎng)受政策影響比市場(chǎng)規(guī)律影響更深遠(yuǎn)，更有效。近年來(lái)，在國(guó)家“房住不炒”政策底線(xiàn)要求下，各地紛紛出臺(tái)樓市具體調(diào)控政策。當(dāng)然，調(diào)控的目的是要讓樓市平穩(wěn)發(fā)展，規(guī)避樓市泡沫和信貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，保障基礎(chǔ)消費(fèi)者的權(quán)益。

但是，在政策密集調(diào)控下，也打擊了樓市投資投機(jī)行為。房產(chǎn)在中國(guó)人看來(lái)，幾乎等同于家庭必需品，只是這個(gè)必需品比米面油的價(jià)格貴了N倍而已。試想一下，如果有人炒作米面油價(jià)格，會(huì)產(chǎn)生什么樣的后果？這引起的就不僅僅是“消費(fèi)不起”的市場(chǎng)現(xiàn)象，而且會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

政策調(diào)控的最終目的，是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常，回歸到以供需關(guān)系自覺(jué)調(diào)控的狀態(tài)中。

除此外，政策調(diào)控也從源頭上打消了開(kāi)發(fā)商“房地產(chǎn)必賺錢(qián)”的豪賭心態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資不得逾越三條紅線(xiàn)：去除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

抓住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商回款、融資、還債這三個(gè)命門(mén)，就等于逼迫其必須將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)，甚至為了縮短回款周期和現(xiàn)金流，有的開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)銷(xiāo)售。尤其是三四線(xiàn)城市，當(dāng)人口凈流入不足，也沒(méi)有了炒房客，市場(chǎng)需求陷入乏力之時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想活下去，就只能不斷壓縮自身利潤(rùn)。

事實(shí)上，今年年底，北方已經(jīng)有城市出現(xiàn)了打折讓利銷(xiāo)售的現(xiàn)象，而且政府監(jiān)管部門(mén)也鼓勵(lì)房企降價(jià)讓利。當(dāng)然，政策真正發(fā)揮作用還需要一定時(shí)間周期。

02 人口結(jié)構(gòu)因素

首先說(shuō)說(shuō)中國(guó)目前的人口結(jié)構(gòu)大環(huán)境。

截至2019年底，我國(guó)16至59周歲的勞動(dòng)年齡人口89640萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎貫?4.0%；60周歲及以上人口25388萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?8.1%，其中65周歲及以上人口17603萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?2.6%。

此外，人口自然增長(zhǎng)率除2016年有小幅回升，之后便呈直線(xiàn)式下降至3.34‰；總和生育率目前已經(jīng)不到1.5，創(chuàng)歷史新低。以聯(lián)合國(guó)人口結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)在2000年已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。按照目前發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)將在2022年進(jìn)入深度老齡化階段。

這意味著什么？老齡人口不斷增加，適齡勞動(dòng)力不斷減少，社會(huì)生產(chǎn)力將持續(xù)不足。照此推算，在樓市中，我國(guó)每年至少減少100萬(wàn)人左右的購(gòu)房主力群體。

拋開(kāi)其他因素，在正常市場(chǎng)供需關(guān)系中，如果總需求人數(shù)不斷減少的情況下，市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)供大于需的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繼續(xù)在行業(yè)發(fā)展，降價(jià)或許成為唯一出路。

03 房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為48342萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)5.7%。這意味著2019年全年全國(guó)百城庫(kù)存同比增長(zhǎng)約6%。且?guī)齑嬉?guī)模已經(jīng)保持了連續(xù)13個(gè)月的同比正增長(zhǎng)。

這其中庫(kù)存壓力最大也是最危險(xiǎn)的有兩類(lèi)城市：第一類(lèi)是北京、上海等一線(xiàn)城市周邊的縣級(jí)城市；第二類(lèi)是濱海城市，包括廈門(mén)、舟山和三亞等城市表現(xiàn)較為明顯。除此外，今年房地產(chǎn)竣工面積也保持了年均20億平米左右的供應(yīng)量，已接近供需失衡臨界點(diǎn)。

一邊是庫(kù)存不斷拉高，竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)，一邊是購(gòu)買(mǎi)力基數(shù)下降，購(gòu)買(mǎi)需求降低。如此持續(xù)下去，將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于需。加之當(dāng)前密集且措施力度較大的調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)將出現(xiàn)嚴(yán)重的供需失衡局面。

除此之外，還有其他宏觀(guān)因素，如普通人買(mǎi)房習(xí)慣“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的現(xiàn)實(shí)，人口流動(dòng)趨于基數(shù)穩(wěn)定，適婚人數(shù)或結(jié)婚意愿下降等。

普通對(duì)于樓市的反應(yīng)往往是后知后覺(jué)。但是，大地產(chǎn)商總是能先人一步嗅到市場(chǎng)的微妙變化。李嘉誠(chéng)、王健林、潘石屹等地產(chǎn)商，在近些年持續(xù)積極降低負(fù)債、甩賣(mài)項(xiàng)目，甚至已經(jīng)抽身離去。這些變化也無(wú)不透露出市場(chǎng)的微妙變化。

說(shuō)了這么多，也別著急狂歡。畢竟基數(shù)如此龐大的房地產(chǎn)業(yè)，價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)渡到普通消費(fèi)者身上也只能表現(xiàn)出微乎其微的反應(yīng)，甚至毫無(wú)反應(yīng)。普通人真正能有直觀(guān)感受，還需要一定時(shí)間來(lái)消化和反饋。