開(kāi)發(fā)商與物業(yè)“踢皮球”？太原正式啟動(dòng)物業(yè)承接查驗(yàn)制度

山西房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)  2018/12/29

業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題，可是物業(yè)和開(kāi)發(fā)商相互“踢皮球”，最終還得業(yè)主自己來(lái)埋單？ 12月28日，太原市房產(chǎn)管理局與太原市工商局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范太原市物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》，并發(fā)布了《太原市物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本。未來(lái)，將嚴(yán)格規(guī)范制度落實(shí)，不按規(guī)定履行承接查驗(yàn)手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將納入資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核與信用評(píng)價(jià)中。

▲發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商與物業(yè)“踢皮球”，業(yè)主受損

2017年，太原市某新建高層住宅發(fā)生火情，消防隊(duì)趕往現(xiàn)場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，樓內(nèi)的消防栓、水槍不是損壞，就是缺失。最終，延誤了最佳滅火時(shí)間，業(yè)主損失慘重。事后業(yè)主維權(quán)，卻被物業(yè)告知，消防設(shè)施設(shè)備的不完善是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題，所以應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。而開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，這是物業(yè)檢查、維護(hù)不及時(shí)的后果。雙方各執(zhí)一詞，又無(wú)證可考。那么，責(zé)任究竟在誰(shuí)？面對(duì)物業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的扯皮、推諉，該如何應(yīng)對(duì)？業(yè)主的權(quán)益又該如何維護(hù)？

其實(shí)，消防設(shè)施設(shè)備不完善；管網(wǎng)堵塞，維修卻沒(méi)有圖紙；水電氣暖商用價(jià)，卻攤在了業(yè)主身上……類(lèi)似的問(wèn)題，在很多小區(qū)都有發(fā)生。隨著開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主三者之間糾紛矛盾的不斷涌現(xiàn)，更多的業(yè)主會(huì)拒交物業(yè)費(fèi)，使小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)逐漸陷入惡性循環(huán)。而這，都是承接查驗(yàn)不規(guī)范埋下的隱患。

據(jù)了解，目前在太原市物業(yè)管理投訴方面，因未履行承接查驗(yàn)程序而引發(fā)的物業(yè)投訴，占到非常大的比例。因此，出臺(tái)承接查驗(yàn)政策勢(shì)在必行。

《通知》發(fā)布，太原正式啟動(dòng)物業(yè)承接查驗(yàn)制度

“早在2010年10月，國(guó)家住建部就制定并印發(fā)了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》。但就太原市而言，相關(guān)的配套實(shí)施細(xì)則以及承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，還存在空白?！碧蟹抗芫治飿I(yè)管理處處長(zhǎng)劉宏偉介紹，由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位處于不平等的締約地位，迫于建設(shè)單位的選擇權(quán)壓力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往不得不接受，不公平的合同條件。這使得查驗(yàn)流于形式，備案走過(guò)場(chǎng)。而這一次《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范太原市物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》的推出，不僅彌補(bǔ)了太原市物業(yè)承接查驗(yàn)制度的空白，更對(duì)實(shí)施承接查驗(yàn)工作的條件、主體責(zé)任、主要資料、查驗(yàn)范圍、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、監(jiān)督管理等內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定。

▲《太原市物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本

按照規(guī)定，建設(shè)單位或業(yè)委會(huì)在物業(yè)招投標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照《太原市物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本，與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用30日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。物業(yè)交接后，建設(shè)單位如未能按照《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》約定及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，將依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域?qū)⒚鞔_劃分

此外，為加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作，規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域劃分行為，太原市房管局同時(shí)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范太原市物業(yè)管理區(qū)域備案的通知》。

《通知》中明確，新建物業(yè)一般以建設(shè)的宗地紅線圖、立項(xiàng)和規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。已投入使用，但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，按下列情形可以將其規(guī)劃確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意合并的。

劉宏偉表示，物業(yè)管理區(qū)域劃分不明，既不利于實(shí)施統(tǒng)一管理，也容易造成業(yè)主委員會(huì)的選舉成立不規(guī)范?！昂芏嘈^(qū)，一、二期交房后就成立了業(yè)主委員會(huì)。兩三年后，三、四期入駐的業(yè)主，無(wú)法行使選舉業(yè)委會(huì)代表的權(quán)利，就需要推翻重來(lái)。曾經(jīng)有一個(gè)小區(qū)甚至出現(xiàn)了八棟樓，兩個(gè)業(yè)委會(huì)的現(xiàn)象?！贝舜巍锻ㄖ返某雠_(tái)，可以讓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立更加規(guī)范。