2019年，這些城市又將開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2019/01/18

近日，自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)文，原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。

● 堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

● 嚴(yán)格落實(shí)試點(diǎn)城市人民政府主體責(zé)任，統(tǒng)籌推進(jìn)試點(diǎn)工作，要將項(xiàng)目選址、開工建設(shè)、運(yùn)營管理等各環(huán)節(jié)監(jiān)管落到實(shí)處。健全合同履約監(jiān)管機(jī)制，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益；建立租金監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制，租賃項(xiàng)目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機(jī)制，支持長期租賃。

● 試點(diǎn)城市要聚焦市場需求，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。項(xiàng)目應(yīng)與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設(shè)施建設(shè)主體與標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務(wù)均等化。盡量將項(xiàng)目安排在區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區(qū)域。積極學(xué)習(xí)借鑒先行試點(diǎn)城市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)政策宣傳和輿論引導(dǎo)，發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場，形成可復(fù)制、可推廣的制度成果。

● 試點(diǎn)城市要規(guī)范審批和監(jiān)管程序，明確集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項(xiàng)目申報主體，完善項(xiàng)目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，住房建筑質(zhì)量、裝飾裝修符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)，嚴(yán)禁違規(guī)提供“租金貸”。強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，確保有序可控。

● 試點(diǎn)城市要積極探索應(yīng)用現(xiàn)代化信息管理平臺和先進(jìn)科技手段，在試點(diǎn)過程中研究加強(qiáng)公共服務(wù)配套，建立承租人基本公共服務(wù)保障機(jī)制，支持其依法享受教育、醫(yī)療衛(wèi)生以及養(yǎng)老服務(wù)等基本公共服務(wù)權(quán)利，推進(jìn)集體租賃住房納入政府主導(dǎo)的住房信息租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺管理，落實(shí)住房租賃企業(yè)備案管理，加強(qiáng)土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

● 省級自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加強(qiáng)對試點(diǎn)實(shí)施工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，及時研究解決試點(diǎn)推進(jìn)過程中存在的突出問題，按時開展試點(diǎn)中期評估和試點(diǎn)總結(jié)工作，形成報告報自然資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

● 試點(diǎn)城市要根據(jù)上述意見，認(rèn)真組織實(shí)施試點(diǎn)工作，不得隨意改變試點(diǎn)實(shí)施方案內(nèi)容。試點(diǎn)中的重大問題，及時向自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部報告。自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將適時開展調(diào)研、督導(dǎo)。

5城市試點(diǎn)實(shí)施方案相關(guān)內(nèi)容

1.福州

準(zhǔn)入條件

①項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，不屬于政府納入征收或近期規(guī)劃實(shí)施收儲范圍內(nèi)用地;

②項(xiàng)目用地為存量集體建設(shè)用地，且權(quán)屬清晰無爭議;

③項(xiàng)目申請人為項(xiàng)目所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織;

④建設(shè)項(xiàng)目符合環(huán)保審查要求;

⑤在政府批準(zhǔn)供地前，已形成“凈地”。

產(chǎn)權(quán)登記

項(xiàng)目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割登記。不動產(chǎn)權(quán)利證書中應(yīng)備注：該項(xiàng)目為整體產(chǎn)權(quán)租賃住房，只能整體持有，不得分割登記、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售行為。

加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管

集體租賃住房項(xiàng)目納入全市租賃住房盤子統(tǒng)一監(jiān)管,將租賃房源納入政府住房租賃信息服務(wù)監(jiān)管平臺，統(tǒng)一進(jìn)行管理，提供便捷規(guī)范的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。對參與運(yùn)營房源的住房租賃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)備案管理，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉(zhuǎn)租。合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續(xù)租條款。合同期滿符合條件的，可以申請續(xù)租并重新簽訂租賃合同。不得違規(guī)使用租金貸。

2.南昌

嚴(yán)格項(xiàng)目準(zhǔn)入條件

集體建設(shè)用地租賃住房是一種農(nóng)村集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)，可依法出租獲取收益。

集體建設(shè)用地租賃住房項(xiàng)目優(yōu)先在符合城市規(guī)劃、周邊租賃住房市場需求較大的存量集體建設(shè)用地上選址建設(shè)。

集體建設(shè)用地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押；集體建設(shè)用地租賃住房不得對外出售或以租代售，不得抵押；堅(jiān)決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)營模式

項(xiàng)目建成后，在符合相關(guān)規(guī)定前提下，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。房屋的租賃年期、經(jīng)營方式和收益分配等事宜，由村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作主體協(xié)商確定，并在合作協(xié)議中予以明確約定。租賃年期、租金價格及支付方式等事項(xiàng)由房屋出租方與承租方協(xié)商確定，并可依法約定租金調(diào)整方式，合同約定租期原則上不超過10年，一次收取租金一般不超過1年。

3.青島

申請條件

①項(xiàng)目選址必須符合土地利用總體規(guī)劃，在城市建設(shè)用地、鎮(zhèn)建設(shè)用地之外的村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)，且不屬于政府?dāng)M納入征收范圍內(nèi)的土地。

②項(xiàng)目選址土地在土地利用現(xiàn)狀庫中須為存量集體建設(shè)用地，權(quán)屬清晰無爭議；優(yōu)先利用便于土地整理的地塊。   

③項(xiàng)目申請人須為項(xiàng)目所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織。村集體經(jīng)濟(jì)組織可自行建設(shè)運(yùn)營，或通過入股、聯(lián)營等方式優(yōu)先選擇與國有企業(yè)合作建設(shè)運(yùn)營。

④選址建設(shè)項(xiàng)目須符合環(huán)保有關(guān)法律法規(guī)要求。

⑤在供地方案報批前，選址地塊須完成權(quán)屬全部注銷、地上附著物全部拆除，達(dá)到“凈地”條件。

加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管

實(shí)施集體租賃住房統(tǒng)一平臺監(jiān)管。集體租賃住房全面納入青島市住房租賃市場信息化服務(wù)監(jiān)管平臺（以下簡稱市住房租賃監(jiān)管平臺）統(tǒng)一監(jiān)管，租賃合同須通過市住房租賃監(jiān)管平臺予以備案。集體租賃住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。租賃期限由合同雙方協(xié)商，但最長租賃期限不得超過20年，具體承租人不得轉(zhuǎn)租。鼓勵當(dāng)事人使用全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續(xù)租條款，合同期滿符合條件的可以申請續(xù)租并重新簽訂租賃合同。對參與運(yùn)營房源的住房租賃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)備案管理，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合獎勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

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試點(diǎn)項(xiàng)目不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理

在取得項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)批準(zhǔn)文件后，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)依法辦理不動產(chǎn)權(quán)利證書（土地使用權(quán)）。權(quán)利證書按項(xiàng)目整體核發(fā)，并注明：僅用于租賃住房建設(shè)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得改變土地用途。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位應(yīng)依法辦理不動產(chǎn)權(quán)利證書（房屋所有權(quán)），土地使用權(quán)按宗地整體登記，房產(chǎn)所有權(quán)按幢登記，均不予分割登記，并在不動產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注明集體建設(shè)用地租賃住房只能租賃，不得銷售。

關(guān)于租賃模式

項(xiàng)目建成后，在符合相關(guān)規(guī)定前提下，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)制定出租方案，經(jīng)民主決策后公開進(jìn)行。租賃年期、租金價格及支付方式等事項(xiàng)由相應(yīng)的出租方與承租人協(xié)商確定，并可依法約定租金調(diào)整方式。集體租賃住房的出租年限不得超過10年，一次收取租金一般不超過1年，出租合同到期后原承租人可優(yōu)先續(xù)租。

區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)租賃引導(dǎo)，與產(chǎn)業(yè)布局、就業(yè)人群相結(jié)合，促進(jìn)職住平衡。鼓勵將集體租賃住房委托給專業(yè)化運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化水平。

5.貴陽

產(chǎn)權(quán)登記

建設(shè)單位應(yīng)持國土、規(guī)劃管理部門明確建設(shè)用地使用權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)、取得方式、用途、范圍、使用期限及房屋建設(shè)合法性的批準(zhǔn)文件或書面意見（含附圖附表），消防部門驗(yàn)收合格的書面意見，房屋質(zhì)監(jiān)部門竣工驗(yàn)收備案證明（無房屋質(zhì)監(jiān)部門竣工驗(yàn)收備案證明的，出具質(zhì)量檢測合格意見），向不動產(chǎn)登記部門申請辦理初始登記。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房不得轉(zhuǎn)讓不得抵押，不得分割辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。土地使用權(quán)按宗地整體登記，房產(chǎn)所有權(quán)按幢登記，均不予分割登記，并在不動產(chǎn)權(quán)證和登記薄上注明集體建設(shè)用地租賃住房只能租賃，不得銷售。

保障對象

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房主要為解決來筑新就業(yè)職工、大中專畢業(yè)生、來筑務(wù)工人員以及其他‘貴漂、貴創(chuàng)’等新市民居住問題。同時，鼓勵集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定將利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房統(tǒng)一租賃給用工企業(yè)以解決企業(yè)新就業(yè)人員住房困難。住房租賃年限、經(jīng)營方式和租金分配等事項(xiàng)由雙方協(xié)商確定，并簽訂書面合同。合同期限不超過5年，一次收取租金一般不超過1年，合同期滿后若雙方無異議可續(xù)租。承租住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)一在住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行住房租賃備案。

來源：中國建設(shè)報