樓市步入調(diào)整期還能入手房子嗎？官方透露兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

太原新聞網(wǎng)  2019/02/14

樓市走到今天，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步走向成熟，房?jī)r(jià)也“輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，買一套房已不是那么容易了。在過(guò)去的2018年，新房成交面積和成交金額，再創(chuàng)歷史記錄，房子還在不停的建，人們還在不停的買。雖然說(shuō)，當(dāng)前的樓市溫度已經(jīng)降下來(lái)了，但沒(méi)有買房的人，無(wú)論是剛需還是改善，心理還是比較心慌。擔(dān)心今年開(kāi)春后，是不是又如往年一樣，樓市回暖，房?jī)r(jià)上漲，“年初不買房，一年又百忙”。

樓市似乎還是一如既往。但我們悄然發(fā)現(xiàn)，樓市在變與不變過(guò)程中，環(huán)境已發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是即使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但未來(lái)大概率不會(huì)重復(fù)之前的模式。所以，如果我們有購(gòu)房需求，則有必要了解這種變化?；蛟S，我們沒(méi)有房的人對(duì)于買房需求更從容，也包括手中有閑錢想再次置身房市的朋友們。

那么，2019年，到底還能不能買房呢？結(jié)合本波樓市的發(fā)展階段和官方的政策信號(hào)，筆者梳理出兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，供計(jì)劃在2019年購(gòu)房置業(yè)的朋友參考：

關(guān)鍵點(diǎn)一：政策時(shí)間點(diǎn)

在樓市上升過(guò)程中，我們閉著眼買，一般也不會(huì)太錯(cuò)。在樓市調(diào)整期（下行期），我們一定要堅(jiān)持“不見(jiàn)兔子不撒鷹”的原則。這話如何理解呢？就本輪樓市來(lái)說(shuō)，除少部分城市，如環(huán)京、上海、廈門等地區(qū)樓市提前進(jìn)入調(diào)整外，其他眾多的三四線城市，包括不少?gòu)?qiáng)二線城市，房?jī)r(jià)到目前為止都還沒(méi)有什么像樣的調(diào)整。當(dāng)然，成交量一直在低位。量既然掉下來(lái)，如果量上不去，那么，房?jī)r(jià)就不可能上去，所以，我們此時(shí)買房，就需要等這個(gè)成交量上去，無(wú)論是一手房，還是二手房。

那么，這個(gè)成交量何時(shí)才能上去呢？就當(dāng)前市場(chǎng)和歷史規(guī)律來(lái)看，就一個(gè)至關(guān)重要的因素，那就是“信貸政策”。我們知道，這波樓市降溫，除了各種限制措施的巨大作用外，最關(guān)鍵、最直接影響樓市的就是單向提高“房貸利率”，基本上把剛需、改善、投資群體通殺，即“一刀切”。所以，大家應(yīng)該看出來(lái)了，“房貸利率”的高低才是影響階段性樓市的殺手锏。這個(gè)信號(hào)如何掌握呢？

我們可以看到，本輪房貸利率周期已經(jīng)在去年12月份左右發(fā)生了變化，向下拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。當(dāng)然，這個(gè)調(diào)整不會(huì)一蹴而就，需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)走向配合的貨幣政策來(lái)決定，從而引導(dǎo)“房貸利率”下行。在去年底，央行官員表態(tài)“當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行周期，需要一個(gè)相對(duì)寬松的貨幣條件”，結(jié)合樓市步入調(diào)整期現(xiàn)狀，我們認(rèn)為，在未來(lái)幾個(gè)月，“房貸利率”下行是具備條件的。一般說(shuō)來(lái)，房貸利率下調(diào)后3個(gè)月左右，會(huì)迎來(lái)樓市成交量持續(xù)回升，此時(shí)會(huì)是一個(gè)相對(duì)比較好的入市時(shí)機(jī)。

關(guān)鍵點(diǎn)二：城市選擇

我們一直在喊，選擇房產(chǎn)就是選擇城市。事實(shí)上，除了在自住的城市買房外，房子之于城市越來(lái)越重要。我們買房，難道僅僅是買的是同樣的磚石、水泥嗎？顯然不是，我們買的是房子下面的地皮、買的是房子周圍的配套，包括城市配套、福利。所以，才有了房?jī)r(jià)高低之別。為什么有的城市房?jī)r(jià)漲得快、房?jī)r(jià)高，你看看附著在房子上的東西也就明白了。

長(zhǎng)期以來(lái)，我們選擇城市都是以“一二三四五線”城市來(lái)區(qū)分?，F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了悄然變化，也就是說(shuō)同樣的城市等級(jí)，房?jī)r(jià)不一定高，也不一定有潛力。比如說(shuō)，一座二線城市，并不一定比一個(gè)三、四線城市房?jī)r(jià)高。這主要是與國(guó)家規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)。根據(jù)國(guó)家近年提出的城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及世界發(fā)達(dá)國(guó)家城市發(fā)展規(guī)律來(lái)看，未來(lái)中國(guó)的城市發(fā)展就是“都市圈、城市群”。隨著都市圈、城市群同城化發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)差距也會(huì)逐步縮小，這就是為什么都市圈內(nèi)的小城市房?jī)r(jià)還會(huì)比一些二線城市房?jī)r(jià)高、潛力大的原因。

在看得到的未來(lái)，雄三角、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群，仍然會(huì)是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)最有價(jià)值的區(qū)域，域內(nèi)的城市房?jī)r(jià)還會(huì)有不俗的表現(xiàn)。所以，比如像前期跌幅較深的環(huán)京地區(qū)，其潛力肯定比一些二三線城市要大得多，還有如上海周邊的花橋、嘉善、南通等，廣深之間的東莞，還有旁邊的惠州等，這類城市還不少，不一一列舉。當(dāng)然，隨著國(guó)家布局和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還會(huì)出現(xiàn)發(fā)展不錯(cuò)的區(qū)域城市群，比如中西部、山東半島等都有機(jī)會(huì)，這個(gè)只能交給時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。如果你的房子在這些城市，自然會(huì)享受到城市紅利帶來(lái)的溢價(jià)抬升。