重磅|社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院： 全國房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)

騰訊房產(chǎn)  2019/03/01

2月27日，由騰訊智慧房產(chǎn)戰(zhàn)略支持、社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組主導(dǎo)的2019年2月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》新鮮出爐。

報(bào)告指出，2019年1月全國房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅較上月顯著收窄，下跌城市個(gè)數(shù)較快減少。其中，一線城市止跌微漲，二線城市止跌企穩(wěn)；三四線房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，但下跌速度顯著減緩。在房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量出現(xiàn)季節(jié)性回落。

報(bào)告分析認(rèn)為，一二線城市短期房?jī)r(jià)受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但潛在的房?jī)r(jià)上漲壓力猶存；三四線城市房?jī)r(jià)缺乏繼續(xù)上漲的動(dòng)力，但持續(xù)下跌同樣受諸多因素的制約。

因此，報(bào)告建議，一二線城市應(yīng)以“房住不炒”為出發(fā)點(diǎn)，繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)泡沫的高度警惕。首先應(yīng)保持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)。其次應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各類財(cái)政信貸資金流向的管控，避免違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此外，還應(yīng)該與構(gòu)建住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，完善住房市場(chǎng)短期調(diào)控政策。比如，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的契機(jī)，在穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，進(jìn)一步完善住房短期調(diào)控政策。

以下為報(bào)告全文：

報(bào)告主筆：鄒琳華 呂風(fēng)勇

報(bào)告發(fā)布：中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組

數(shù)據(jù)支持：住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室

戰(zhàn)略支持：騰訊智慧房產(chǎn)

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室在2019年1月大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤研究，完成了2019年2月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。作為研究范式的革新，報(bào)告完全不再使用傳統(tǒng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，涉及的所有數(shù)據(jù)及分析均基于大數(shù)據(jù)挖掘完成。

一、住房房市場(chǎng)運(yùn)行最新動(dòng)態(tài)

1.全國房?jī)r(jià)總體由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)，重點(diǎn)城市住房成交量季節(jié)性回落

2019年1月全國房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅較上月顯著收窄，下跌城市個(gè)數(shù)較快減少。大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2019年1月，142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.17%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.51個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市為86個(gè)，占樣本數(shù)的60.6%。環(huán)比下跌城市比上月減少19個(gè)。環(huán)比上漲城市55個(gè)，占樣本數(shù)的38.7%。

一方面，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景不明確，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向，貨幣化棚改政策淡出低庫存城市，這些因素都使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)能得到有效遏制；另一方面，資本市場(chǎng)的資金緊張狀況顯著緩解，首套房貸利率的上浮幅度持續(xù)下降，住房市場(chǎng)融資環(huán)境得到改善。在各方因素的綜合作用下，房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力減弱，全國房?jī)r(jià)總體止跌企穩(wěn)。

2019年1月142城大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)(比上月上漲%)

數(shù)據(jù)來源：住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室 www.zfdsj.org

在房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量出現(xiàn)季節(jié)性回落。大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2019年1月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為108.86，比上月下降5.6%，但成交量仍要高于2018年11月的水平。由于1月臨近中國傳統(tǒng)春節(jié)，2019年1月二手住房成交量的下降并不能直接解讀為市場(chǎng)景氣度的下降。近3月重點(diǎn)城市住房成交量總體有所回升，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較為穩(wěn)健，潛在的住房需求仍然比較旺盛。

十大城市二手住房成交量指數(shù)（2017年1月=100）

注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

2.一線城市止跌微漲，二線城市止跌企穩(wěn)

大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2019年1月，一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上升0.23%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.57個(gè)百分點(diǎn)。一線城市中，北京、廣州止跌回漲，其中北京環(huán)比上漲0.83%，廣州環(huán)比上漲0.55%。上海、深圳環(huán)比仍小幅下跌0.23%，其中上海環(huán)比跌幅比上月收窄0.43個(gè)百分點(diǎn)。

與上年同期相比，2019年1月一線城市平均同比下跌1.795%，其中上海同比下跌10.44%居跌幅首位，深圳同比下跌0.17%居第二。廣州、北京同比略有上漲，其中北京同比上漲1.54%，廣州同比上漲1.89%，二城房?jī)r(jià)同比漲幅均與全國CPI水平接近。

大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2019年1月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.008%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大1.24個(gè)百分點(diǎn)。除蘇州繼續(xù)上漲1.1%外，其它準(zhǔn)一線城市環(huán)比跌幅也顯著收窄。其中杭州環(huán)比跌幅收窄2.09個(gè)百分點(diǎn)，重慶收窄1.24個(gè)百分點(diǎn)，天津收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。

大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2019年1月二線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.102%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.724個(gè)百分點(diǎn)。青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、西安等多個(gè)二線城市環(huán)比跌幅顯著收窄。二線城市中環(huán)比跌幅最高的青島，2019年1月僅環(huán)比下跌1.11%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.98個(gè)百分點(diǎn)。廈門、成都、南通等二線城市止跌微漲，其中廈門環(huán)比上漲0.98%。

3.三四線房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，但下跌速度顯著減緩

大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2019年1月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.202%，平均環(huán)比跌幅比上月收窄0.46個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，下跌的城市為72個(gè)，比上月減少12個(gè)。三四線城市中的下跌城市占比為61%，比上月減少10個(gè)百分點(diǎn)。吉安、安慶、邯鄲、石河子、張家口等三四線城市房?jī)r(jià)下跌速度相對(duì)較快。2019年1月，廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.23%，這是廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)連續(xù)二個(gè)月快速上漲。

與一二線城市相比，三四線城市的市場(chǎng)基本面有所不同。2017年下半年以來，部分一線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)調(diào)整，北京房?jī)r(jià)較2017年4月高點(diǎn)的最大跌幅曾接近20%，上海近一年房?jī)r(jià)下跌也達(dá)到10%以上。三四線城市2018年上半年以來剛經(jīng)歷了一波較快上漲，多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比漲幅仍較高。

注：城市數(shù)據(jù)一般不包括下轄縣級(jí)市及縣；由于每月都將根據(jù)最新數(shù)據(jù)對(duì)所有指數(shù)進(jìn)行重算與修訂，不同版本的指數(shù)可能會(huì)有細(xì)微差異，以最新版本為準(zhǔn)；廊坊房?jī)r(jià)主要根據(jù)廊坊市燕郊板塊數(shù)據(jù)編制。

二、形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

1.一二線城市短期房?jī)r(jià)受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但潛在的房?jī)r(jià)上漲壓力猶存

受全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，一二線城市房?jī)r(jià)上行受到抑制。但這些制約因素多數(shù)屬于短期因素，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善或調(diào)控政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松綁，部分一二線城市樓市將率先回暖。

一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長(zhǎng)期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。

2.三四線城市房?jī)r(jià)缺乏繼續(xù)上漲的動(dòng)力，但持續(xù)下跌同樣受諸多因素的制約

一方面，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。2017-2019年，受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房?jī)r(jià)補(bǔ)漲等因素的影響，二三四線城市房?jī)r(jià)大都累積了不小的漲幅，房?jī)r(jià)客觀上也有階段性調(diào)整的需要。低庫存城市貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)上漲起到釜底抽薪的功效。

另一方面，國家對(duì)三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三四線城市的城市面貌得到長(zhǎng)足改善，政府為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)采取的諸多經(jīng)濟(jì)振興措施也將使房地產(chǎn)市場(chǎng)間接受益，這些因素都使得三四線城市房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)能減弱。

三、對(duì)策與建議

1.一二線城市應(yīng)以“房住不炒”為出發(fā)點(diǎn)，繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)泡沫的高度警惕

首先應(yīng)保持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)。在城市化大背景下，住房總量不足仍然是大城市住房市場(chǎng)的主要矛盾，“房住不炒”仍是新形勢(shì)下住房政策的前提，住房需求管控政策還沒有退出條件。從防范風(fēng)險(xiǎn)角度看，高杠桿房地產(chǎn)投資投機(jī)導(dǎo)致的債務(wù)危機(jī)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的根源。要避免因短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)而放棄對(duì)一二線城市住房投資投機(jī)的管控，更不應(yīng)因此出臺(tái)剌激或鼓勵(lì)購房政策。限購、限貸等行之有效的住房投資投機(jī)需求管控政策，仍應(yīng)繼續(xù)實(shí)施。應(yīng)完善住房市場(chǎng)秩序，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售與虛假宣傳的查處力度。

其次應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各類財(cái)政信貸資金流向的管控，避免違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在針對(duì)實(shí)體企業(yè)的財(cái)政金融支持力度增大的背景下，如何避免各類財(cái)政信貸資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，防范房地產(chǎn)行業(yè)的融資杠桿與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，是當(dāng)前宏觀政策所面臨的一個(gè)重要議題。

2.與構(gòu)建住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，完善住房市場(chǎng)短期調(diào)控政策

利用房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的契機(jī)，在穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，進(jìn)一步完善住房短期調(diào)控政策。糾正部分調(diào)控政策在實(shí)際執(zhí)行中存在的一些簡(jiǎn)單化做法，實(shí)現(xiàn)精細(xì)調(diào)控與科學(xué)調(diào)控。

進(jìn)一步完善住房限購政策。盡量做到限購政策對(duì)住房投機(jī)投資的精準(zhǔn)抑制，避免誤傷剛需及合理的改善性需求。為避免因住房限購形成惜售現(xiàn)象，對(duì)于居民在一定時(shí)間內(nèi)賣一買一，可以考慮不受限購套數(shù)限制；有條件的城市可探索以家庭住房總面積取代套數(shù)，作為住房限購、限貸的基本單位。

合理支持居民改善性住房需求，對(duì)于居民在一定時(shí)期內(nèi)買一賣一的改善性住房需求，可從制度上創(chuàng)造交易便利和給予稅費(fèi)減免，對(duì)于已經(jīng)還清貸款的再次貸款給予適度信貸支持。

對(duì)于實(shí)際政策效力不明確的限售、限價(jià)政策，允許各地政府因地制宜地調(diào)整或取消。