家門口的廣告位業(yè)主能否做主？收入歸誰？咋分配？

山西晚報  2019/04/25

如今太原市高層住宅小區(qū)的電梯里，很少沒有懸掛廣告的，或是電子屏，或是海報框。小區(qū)外墻面、門禁等醒目位置，也會有或大或小的商業(yè)廣告。這些時常更換的大小廣告，業(yè)主已經(jīng)習(xí)以為常，但廣告是在公共“地界”收益的，這錢去哪兒了，業(yè)主應(yīng)該有知情權(quán)。

家住小店區(qū)一棟高層的居民給打來電話這樣說道，“按道理來說，小區(qū)物業(yè)管理公司和業(yè)主及其委員會應(yīng)該有一份相關(guān)協(xié)議，就是否同意小區(qū)發(fā)布廣告，廣告費用如何處理等做出明確說明。只有業(yè)主和業(yè)主委員會同意后，才能發(fā)布廣告。而實際生活中，許多業(yè)主根本不了解廣告位的收費和支出?！?

商家投放廣告，收益到了哪里？就此問題，記者連日來進(jìn)行了調(diào)查采訪。

勝利街某小區(qū)　多用作物業(yè)管理和小區(qū)活動

4月23日上午，記者來到杏花嶺區(qū)勝利街的一個小區(qū)，這里的單元電梯轎廂內(nèi)基本都有各種廣告。“物業(yè)會定期公布小區(qū)廣告收入和支配情況，我們小區(qū)的物業(yè)管理挺好的，這點大家特別放心?！痹谝徊侩娞輧?nèi)，從外面買菜回來的居民劉女士這樣對山西晚報記者說道。

漫步在這個小區(qū)里，人工湖、涼亭、各種顏色的花卉、小區(qū)綠化帶都十分整潔，讓人心曠神怡。健身器材、兒童活動區(qū)更有大人小孩在健身游玩，不時傳來陣陣歡笑聲。

居民陳女士正帶著兩歲的寶寶在小公園里玩滑梯，聽山西晚報記者問到小區(qū)廣告收入的事，她說自己知道一些?！澳阋部匆娏?，我們小區(qū)環(huán)境這么好，和物業(yè)管理分不開，還有很多設(shè)施都需要定期維護(hù)，這都需要錢啊，小區(qū)廣告收入應(yīng)該是用在這些地方上了。”

隨后山西晚報記者聯(lián)系到該小區(qū)的物業(yè)管理人員，對方介紹說，小區(qū)里的廣告一般都是電梯轎廂懸掛廣告，還有的單元電梯里沒有鋪設(shè)廣告，所以小區(qū)廣告收入不穩(wěn)定，但是都用在物業(yè)管理和小區(qū)活動中了。

“我們每個月都會組織各種類型的小區(qū)活動，比如親子運動會、電影放映、健康講座等等，這些活動都需要費用?！痹摴芾砣藛T說，小區(qū)環(huán)境維護(hù)和設(shè)備更新也是小區(qū)廣告支出的一部分，但是往往支出要超出廣告收入，經(jīng)常需要物業(yè)和開發(fā)集團(tuán)申請另外撥款。

“總之我們所有的廣告收入，都會用在小區(qū)里，用在居民身上，大家盡可以放心?！痹摴芾砣藛T說，有個別居民覺得物業(yè)收取了小區(qū)廣告收入后，沒有物盡其用，所以物業(yè)會定期公開收支情況。

北美楓情小區(qū)　由業(yè)委會安排給居民辦實事

在萬柏林區(qū)北美楓情小區(qū)里，今年春節(jié)前夕，小區(qū)業(yè)委會利用小區(qū)公共廣告費，將小區(qū)一處廢棄的樓道改造布置成了居民活動室，正式向全體居民免費開放。

北美楓情小區(qū)屬于和澤苑社區(qū)，社區(qū)主任張永清告訴記者，北美楓情小區(qū)是如今社區(qū)里居民和物業(yè)相處最和諧的小區(qū)之一，因為有了居民選出的業(yè)主委員會從中為媒，協(xié)調(diào)居民與物業(yè)的關(guān)系，所以現(xiàn)在這個小區(qū)的各項工作都開展得很好。

其實北美楓情小區(qū)成立業(yè)委會，并且通過業(yè)委會發(fā)揮最大作用，也是源于居民與物業(yè)的矛盾沖突。原來因為有些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有意見，故意拖欠物業(yè)費，使得小區(qū)物業(yè)公司難以為繼，最后被迫撤走。在這種情況下，居民們通過社區(qū)的幫助，迅速籌備并成立了業(yè)主委員會，一向熱心的小區(qū)居民劉元外被大家推選為業(yè)委會主任，開始為居民們奔走。在劉元外的組織下，600戶居民很快就通過程序，選出了新的業(yè)主委員會，選老劉當(dāng)業(yè)委會的主任。

“小區(qū)公共廣告位出租，每年能有4萬元收益，我們在聘請物業(yè)公司的時候，就在合同里寫明，這筆錢必須留著，由業(yè)委會來安排，用于給全體業(yè)主辦點實事，而且新來的物業(yè)公司也答應(yīng)了?！眲⒃庹f。

2017年，業(yè)委會拿到了第一次公共廣告位的出租收益，在小區(qū)廣場上建起了大型兒童淘氣堡，給小區(qū)的孩子們提供了玩耍的好去處，業(yè)主們特別歡迎，2018年小區(qū)又利用廣告位的出租費用給居民安裝了新的健身器材，還有一批休閑桌椅。2019年的收益目前都用于40平方米的活動室了，里面有棋牌桌椅，還安裝了凈水機(jī)。劉元外說明年業(yè)委會還會給業(yè)主辦新的實事。

律師解釋　如無特殊規(guī)定收益歸業(yè)主所有

廣告位、廣告牌就在自己的家門口，業(yè)主究竟能不能做主？收入應(yīng)該歸誰？又該如何分配？針對小區(qū)公共收益的問題，山西晚報記者咨詢了山西瀚澤律師事務(wù)所律師郭藝強(qiáng)。

郭藝強(qiáng)說，《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤鶙l規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項要由業(yè)主共同決定?！绷頁?jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！?

“除非雙方另有約定，否則，小區(qū)公共部位的經(jīng)營所得屬于公共收益，歸全體業(yè)主共有?！惫噺?qiáng)說，小區(qū)業(yè)主有權(quán)共同決定廣告位使用權(quán)的歸屬，同時廣告發(fā)布的費用也應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)要設(shè)立廣告牌，都需要經(jīng)過小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會的同意或授權(quán)。如果未經(jīng)業(yè)主許可，物業(yè)公司擅自經(jīng)營所取得收益，業(yè)主可以通過業(yè)委會向物業(yè)提出異議和追討，對廣告進(jìn)行拆除。

“物業(yè)公司經(jīng)業(yè)委會授權(quán)設(shè)立的廣告牌，業(yè)主可與物業(yè)公司簽訂合約，按合同安排、使用這些廣告所帶來的收益?！惫噺?qiáng)表示，一般來說都用于公共開支，如沖抵物業(yè)管理費、公攤水電費；用來補充住房維修基金；用于改善小區(qū)服務(wù)，提高公共服務(wù)能力等。此外，按照雙方約定，還可以從中提取一部分作為報酬，給幫助招商和管理的物業(yè)公司。如果沒有合同或是約定不明確，廣告收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會許可，物業(yè)公司不得擅自使用這些收益。物業(yè)公司應(yīng)該自覺、主動地公示廣告牌等公共收益的收支情況。