房地產(chǎn)市場(chǎng)總體良好，但仍需加強(qiáng)因城施策的精準(zhǔn)性

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)  2019/04/29

住房資源配置要著眼于滿足新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中真實(shí)的住房需求，以加快解決新市民的住房問(wèn)題為重點(diǎn)，結(jié)合戶籍制度改革，實(shí)現(xiàn)人口、住房與相關(guān)公共服務(wù)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。發(fā)揮土地、金融、供應(yīng)、預(yù)期管理等一攬子調(diào)控機(jī)制的作用。

2019年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)總體平穩(wěn)良好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.8%，比1—2月份提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所上升的原因是：第一，去年下半年以來(lái)的部分企業(yè)土地購(gòu)置基本完成，逐步進(jìn)入開(kāi)工和施工環(huán)節(jié)；第二，由于前期加大市場(chǎng)消化力度，部分城市住房實(shí)物庫(kù)存水平顯著下降，如3月末，全國(guó)商品房待售面積5.2億平方米，比2月末減少605萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積減少規(guī)模是531萬(wàn)平方米，補(bǔ)庫(kù)存效應(yīng)開(kāi)始增強(qiáng)；第三，在一系列調(diào)控政策作用下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行較為平穩(wěn)，供求預(yù)期一致性增強(qiáng)，也有利于投資決策實(shí)施。但值得注意的是，不同區(qū)域房地產(chǎn)投資增速差異性明顯，一季度東部、中部、西部和東北地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速分別為10.3%、8.4%、18.9%和21.8%，當(dāng)然，這與前期市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)和土地項(xiàng)目的區(qū)域布局有關(guān)，綜合考慮區(qū)域住房需求特點(diǎn)、籌資渠道、棚戶區(qū)改造政策調(diào)整等因素，后續(xù)房地產(chǎn)投資增速仍有下調(diào)的可能性。

從住房市場(chǎng)價(jià)格看，在市場(chǎng)總體溫和運(yùn)行的基礎(chǔ)上，不同類型城市市場(chǎng)壓力分化，對(duì)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性提出更高要求。例如3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.2%，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲12.2%，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲8.2%；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲11.4%，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲8.4%。究其根本原因，當(dāng)前一線城市陸續(xù)進(jìn)入控制城市規(guī)模、優(yōu)化城市布局的發(fā)展階段，而二線城市和強(qiáng)三線城市接棒成為城市群吸納人口和產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。在這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，尤其是要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策，加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的精準(zhǔn)性和及時(shí)性，壓實(shí)城市政府的主體責(zé)任，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)價(jià)格總體上仍將處于溫和窄幅運(yùn)行狀態(tài)，地方的個(gè)性化調(diào)控措施將發(fā)揮更加積極作用。

發(fā)揮好長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的關(guān)鍵點(diǎn)有：抓住人的城鎮(zhèn)化這個(gè)核心。住房資源配置要著眼于滿足新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中真實(shí)的住房需求，以加快解決新市民的住房問(wèn)題為重點(diǎn)，結(jié)合戶籍制度改革，實(shí)現(xiàn)人口、住房與相關(guān)公共服務(wù)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。發(fā)揮土地、金融、供應(yīng)、預(yù)期管理等一攬子調(diào)控機(jī)制的作用。對(duì)于庫(kù)存水平異常的城市，要及時(shí)預(yù)警、準(zhǔn)確預(yù)調(diào)，有針對(duì)性地優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。探索建立適應(yīng)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化需要的政策性住房金融體系，對(duì)購(gòu)買首套、中小戶型、中低價(jià)格的自住需求要提供相應(yīng)支持。在供應(yīng)體系方面，應(yīng)重點(diǎn)彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)短板，創(chuàng)新發(fā)展租賃市場(chǎng)的金融工具。