太原公寓產(chǎn)品：市場(chǎng)風(fēng)起云涌已現(xiàn)，投資還需謹(jǐn)慎

山西晚報(bào)  2019/05/31

長(zhǎng)期以來(lái)，公寓產(chǎn)品由于單價(jià)低、面積小、不受限購(gòu)限制等因素，在太原市場(chǎng)上占有一席之地。近日，記者走訪(fǎng)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，近一兩年來(lái)，公寓產(chǎn)品在太原樓市中正在不斷壯大，除了普通的單身公寓外，還有不少其他業(yè)態(tài)入市，比如SOHO公寓、LOFT公寓、酒店式公寓、類(lèi)住宅公寓等，市場(chǎng)上產(chǎn)品線(xiàn)豐富。

相比一套住宅，公寓的投資門(mén)檻較低，總價(jià)比較便宜，購(gòu)房者買(mǎi)一套公寓不會(huì)太吃力，這成為所有公寓賣(mài)家吸引客戶(hù)的一個(gè)最主要賣(mài)點(diǎn)。今年太原市場(chǎng)公寓產(chǎn)品有何競(jìng)爭(zhēng)力？是否具有購(gòu)買(mǎi)優(yōu)勢(shì)？投資公寓應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢？

A　產(chǎn)品豐富　太原公寓個(gè)性十足

近日，山西晚報(bào)記者走訪(fǎng)了太原市各大在售公寓的樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)這一不受限購(gòu)限制的商品房，各式產(chǎn)品線(xiàn)十分豐富。太原市場(chǎng)上，公寓產(chǎn)品大致分為：普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、loft公寓等。

靈活多變的上下層結(jié)構(gòu)、比住宅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的價(jià)格、小區(qū)周邊便利的商業(yè)配套等，讓loft公寓迅速在一面市便成為年輕購(gòu)房者的寵兒。無(wú)論是單身青年，還是年輕夫妻的小婚房，都可以在精致、實(shí)惠的loft中尋找到一個(gè)歸宿。在省城體育路某樓盤(pán)售樓處內(nèi)，任先生正在看loft公寓。他說(shuō)，“我在太原做銷(xiāo)售經(jīng)理，積蓄不多但工資也不少，和女朋友到了談婚論嫁階段，買(mǎi)房早就提上日程。太原的住宅大多在15000元/平方米左右，最小的戶(hù)型也在100平方米左右，可手里的積蓄僅僅能繳納一套小戶(hù)型的首付，后來(lái)開(kāi)始關(guān)注loft公寓，買(mǎi)一層能當(dāng)兩層用，價(jià)格還是普通商品房的價(jià)格，選一套四五十平方米的戶(hù)型，裝修之后，實(shí)用面積差不多八九十平方米，家里人也很滿(mǎn)意?！?

若自住，公寓作為過(guò)渡性的住宅也很有優(yōu)勢(shì)。太原市場(chǎng)上，還有不少毛坯、精裝的平層公寓，有回廊式公寓、通廊式公寓；還有南北通透，像住宅戶(hù)型的類(lèi)住宅公寓；還有酒店式公寓，中間是核心筒，外圍轉(zhuǎn)圈是房間等，產(chǎn)品線(xiàn)豐富，可供多種需求的購(gòu)房者選擇。

除了戶(hù)型緊湊實(shí)用外，普通單身公寓后期也可以轉(zhuǎn)手或出租，相對(duì)于總價(jià)較高的普通住宅來(lái)說(shuō)，是一個(gè)投資自住的不錯(cuò)選擇。

業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于剛工作的年輕人來(lái)說(shuō)，自己獨(dú)立買(mǎi)個(gè)大房子還是可望而不可及的。在可承受的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)，一個(gè)總價(jià)低、月供低、首付低、投資風(fēng)險(xiǎn)低的普通單身公寓成為現(xiàn)在年輕人的置業(yè)首選。

B　去庫(kù)存銷(xiāo)售　招式花樣百出

記者查閱了省城多個(gè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖然產(chǎn)品線(xiàn)豐富，但公寓產(chǎn)品的銷(xiāo)售遠(yuǎn)不及住宅。市場(chǎng)上為了去庫(kù)存，置業(yè)顧問(wèn)們的銷(xiāo)售話(huà)術(shù)也多種多樣。

眾所周知，由于公寓是商業(yè)用地，所以產(chǎn)權(quán)僅為40年。但也有一些項(xiàng)目打擦邊球，說(shuō)明自家項(xiàng)目是戶(hù)型、面積等完全和住宅一樣的類(lèi)住宅公寓，對(duì)于公寓普遍的商用水電，也有項(xiàng)目稱(chēng)自家獲批是民用水電，并且在某些特定戶(hù)型中還通有天然氣管道。

有購(gòu)房者擔(dān)心公寓公攤大，得房率低。置業(yè)顧問(wèn)則會(huì)說(shuō)，“項(xiàng)目有l(wèi)oft公寓，買(mǎi)一層享兩層，挑高4.8米的空間，樓下是公共區(qū)域，樓上是臥室，雙層loft，得房率甚至可以超過(guò)100%。”但實(shí)際上業(yè)內(nèi)人士表示，“從前年和去年開(kāi)始，太原便不再批超過(guò)4.8米的挑高loft了，但4.8米做上下兩層確實(shí)太壓抑，這個(gè)高度并不十分實(shí)惠?！?

在走訪(fǎng)中，山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，很多投資公寓的購(gòu)房者擔(dān)心未來(lái)出租問(wèn)題。但置業(yè)顧問(wèn)可能表示：“我們已經(jīng)和××酒店簽訂托管協(xié)議，一站式服務(wù)打理，到時(shí)只需躺賺收租?！?

通常情況下，loft公寓是毛坯房居多，購(gòu)房者擔(dān)心裝修費(fèi)用的問(wèn)題。置業(yè)顧問(wèn)則表示，“如果是自己裝修，一套40多平方米的loft上下兩層裝修不超過(guò)10萬(wàn)元。如果購(gòu)買(mǎi)平層，裝修費(fèi)用更不是問(wèn)題，平層送精裝修和全屋家電，拎包入住，無(wú)需投入巨額裝修費(fèi)用。”

置業(yè)顧問(wèn)的言辭打消了大部分購(gòu)房者心中的焦慮，仿佛不趕緊入手會(huì)錯(cuò)過(guò)一個(gè)絕好的投資機(jī)會(huì)。但實(shí)際上為了業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售人員會(huì)提前準(zhǔn)備完備的話(huà)術(shù)，并有專(zhuān)業(yè)人士指導(dǎo)，來(lái)應(yīng)對(duì)購(gòu)房者的各種發(fā)問(wèn)。

C　租金低難出租　投資需謹(jǐn)慎

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)馬培生說(shuō)，在省城太原公寓投資不是最佳選擇。一套三四十平方米的公寓，在市面上的年租金差不多是一萬(wàn)元左右，并不是買(mǎi)房時(shí)置業(yè)顧問(wèn)口中說(shuō)的每月2600元或3000元。一套三四十平方米的公寓總價(jià)是三四十萬(wàn)，也就是說(shuō)三四十年才能回本，投資性?xún)r(jià)比不高。

就目前太原市場(chǎng)來(lái)看，公寓的出租市場(chǎng)并不好。首先，精裝修公寓居住成本高，不論是水電、物業(yè)費(fèi)，還是冬季的取暖費(fèi)用都十分高昂，如果地段不在城市中心，收房后會(huì)比較難出租，投資入手前要計(jì)算養(yǎng)房成本，算清楚投資收益比。

其次，縱觀(guān)太原市的房屋租賃市場(chǎng)，由于公寓面積小，五十平方米及以下的公寓租金租不出高價(jià)。

記者走訪(fǎng)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一室一廳的房子中，不論是公寓還是住宅，出租價(jià)格都在1000元/月左右，公寓租不出預(yù)想的高價(jià)位。因此，想“以租養(yǎng)貸”投資公寓的投資客，最好在所購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)附近的公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)地探訪(fǎng)一番，看是否能在這一片區(qū)內(nèi)公寓好出租、且租出滿(mǎn)意的價(jià)格。

此外，依靠公寓價(jià)格漲也并不是優(yōu)質(zhì)投資渠道。對(duì)于一般的公寓來(lái)說(shuō)，價(jià)格雖然比住宅的低，漲幅也會(huì)比住宅低。從投資角度來(lái)看，如果同地段的公寓、住宅，新建房的價(jià)格相差無(wú)幾，但公寓的商用水電、無(wú)天然氣、產(chǎn)權(quán)年限少等因素，制約了公寓價(jià)格上漲幅度。事實(shí)表明，公寓的單價(jià)比較高，若不是在中心地段的位置，那漲幅遠(yuǎn)低于住宅。