土地市場(chǎng)升溫將再度刺激房?jī)r(jià)？專家：個(gè)別現(xiàn)象！

中國(guó)證券報(bào)  2019/06/11

端午小長(zhǎng)假，記者走訪國(guó)內(nèi)多處樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，為刺激市場(chǎng)需求，部分售樓中心打出購(gòu)房?jī)?yōu)惠招牌，推出特價(jià)房、折扣房，甚至發(fā)放看房紅包，即便如此，居民購(gòu)房熱情仍不溫不火。

與之形成對(duì)比的是，5月以來(lái)，部分城市土地市場(chǎng)升溫，杭州更是以收獲266億元土地出讓金領(lǐng)跑土地市場(chǎng)。不過(guò)，分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫只是個(gè)別現(xiàn)象，并未在全國(guó)遍地開(kāi)花。個(gè)別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊，才會(huì)產(chǎn)生高溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)仍將呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，告別年初短暫“小陽(yáng)春”后，5月以來(lái)一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，三四線城市樓市仍處于盤(pán)整期。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分化將愈加明顯。其中，一二線城市房?jī)r(jià)更趨平穩(wěn)，部分三四線城市將面調(diào)整壓力。

消費(fèi)者購(gòu)房日趨理性

中證君端午小長(zhǎng)假期間來(lái)到山東省某四線城市開(kāi)發(fā)區(qū)的一家樓盤(pán)，雖該樓盤(pán)推出部分特價(jià)房，但也僅有3組顧客前來(lái)看房。該樓盤(pán)去年秋季開(kāi)盤(pán)的約700套住宅目前還剩數(shù)十套待售，雖銷(xiāo)量可觀，但遠(yuǎn)不及前兩年開(kāi)盤(pán)不久便售罄的場(chǎng)面。售樓處人員向中證君介紹，為吸引居民購(gòu)房，小區(qū)內(nèi)特設(shè)某知名小學(xué)分校，如果全款購(gòu)房，還可免約1萬(wàn)元現(xiàn)金。

當(dāng)?shù)啬呈蹣瞧脚_(tái)促銷(xiāo)廣告

市民孫女士去年迎來(lái)家中第二個(gè)小孩，她計(jì)劃更換一套住房?！案改傅眠^(guò)來(lái)帶孩子，想換套140平的。”不過(guò)孫女士表示，該樓盤(pán)售價(jià)12000元/平方米，略高于心理預(yù)期，她仍在觀望。

業(yè)內(nèi)人士透露，自去年10月開(kāi)始，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已到階段高位，在“房住不炒”的定位下，消費(fèi)者的購(gòu)房行為也日趨理性，目前購(gòu)房者多數(shù)處于觀望狀態(tài)。

土地市場(chǎng)升溫將再度刺激房?jī)r(jià)？專家：個(gè)別現(xiàn)象！

5月以來(lái)，部分城市土地掛牌量明顯增多。土地市場(chǎng)升溫是否意味著將迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲？

中指研究院報(bào)告顯示，5月全國(guó)土地市場(chǎng)整體供應(yīng)同比增加，成交環(huán)比量?jī)r(jià)齊升。5月，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比微增，宅地供應(yīng)增逾兩成，各線城市供應(yīng)環(huán)比均增。成交方面，整體成交量環(huán)比增加近一成，成交均價(jià)同比上漲近50%，出讓金總額同比走高。

從5月全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)情況來(lái)看，供求方面，市場(chǎng)總體供應(yīng)量較4月上升，但成交量同比下滑；價(jià)格方面，整體成交均價(jià)走高，一線城市均價(jià)同比翻番；出讓金方面，出讓金總額同比上揚(yáng)，杭州攬金近266億領(lǐng)跑；此外，長(zhǎng)三角土地交易活躍，多宗地塊入圍前十榜單。

不過(guò)，分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫只是個(gè)別現(xiàn)象，并未在全國(guó)遍地開(kāi)花。個(gè)別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊，才會(huì)產(chǎn)生高溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)仍將呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

備受關(guān)注的是，為控制土地競(jìng)拍熱度，近期繼蘇州等地下調(diào)土地最高限價(jià)后，合肥也于近期發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確競(jìng)買(mǎi)資格審查的公告》，盡可能避免關(guān)聯(lián)公司報(bào)名參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，最大限度地防止圍標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)地價(jià)才能穩(wěn)房?jī)r(jià)，政府不斷出臺(tái)系列調(diào)控政策，預(yù)示著“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍將是未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。

張波表示，穩(wěn)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵點(diǎn)主要包括三個(gè)方面：一是供需平衡，即單靠行政手段壓制房?jī)r(jià)的效果只能作用于短期，市場(chǎng)供需平衡才是樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)；二是因城施策，不同城市的冷熱程度和供需雙方的特點(diǎn)都具有差異性，落實(shí)地方主體責(zé)任，因城施策是保證樓市穩(wěn)定的關(guān)鍵點(diǎn)；三是持續(xù)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，尤其是哄抬房?jī)r(jià)、鼓吹炒房等行為。

另?yè)?jù)穆迪預(yù)計(jì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)強(qiáng)勁上漲的情況下，調(diào)控措施放松可能性降低，年內(nèi)房?jī)r(jià)漲勢(shì)料將放緩。

一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，三四線城市樓市仍處盤(pán)整期

告別年初短暫“小陽(yáng)春”后，5月以來(lái)一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn)。

新建住宅方面，中指研究院報(bào)告顯示，5月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為14836元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為26864元/平方米，環(huán)比上漲0.08%，漲幅較上月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。

58同城、安居客發(fā)布的5月《國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，5月全國(guó)樓市67個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上浮0.44%，二手房環(huán)比微增0.11%。告別年初金三銀四“小陽(yáng)春”后，5月全國(guó)樓市整體上漲動(dòng)力偏弱。

值得關(guān)注的是，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心6月6日發(fā)布的限競(jìng)房報(bào)告顯示，北京限競(jìng)房供應(yīng)占比已超六成，為北京市場(chǎng)的供應(yīng)主力。然而在2019年限競(jìng)房產(chǎn)品大量入市的情況下，北京新建商品住宅市場(chǎng)也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，產(chǎn)品有同質(zhì)化傾向的問(wèn)題，導(dǎo)致限競(jìng)房去化壓力加大。

張波分析，首先，區(qū)位因素是影響限競(jìng)房熱度的首要因素，目前絕大部分限競(jìng)房都位于五環(huán)周邊，同時(shí)區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，加劇了區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的去化難度。

其次，限競(jìng)房未來(lái)的成本壓力仍然較大，從近兩年上市的限競(jìng)房來(lái)看，拿地的時(shí)點(diǎn)大都是在2016年末到2017年中，這個(gè)時(shí)段北京樓市依然熱度較高，房企對(duì)于后市普遍較為樂(lè)觀，拿地?zé)崆橐哺?，也同步造成土地成本相?duì)較高而銷(xiāo)售價(jià)格難有大幅下降空間。

另外，以目前北京樓市的行情來(lái)看，限競(jìng)房新增供應(yīng)的銷(xiāo)售壓力依然較大，并且不排除部分項(xiàng)目會(huì)以貼著成本最低售價(jià)的方式加快銷(xiāo)售。

二手房方面，5月，易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門(mén)、蘇州、青島、無(wú)錫和金華)二手房成交量為8.0萬(wàn)套，環(huán)比下降2.7%，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)6月10城二手房成交量環(huán)比進(jìn)一步下降。

我愛(ài)我家研究院通過(guò)梳理5月全國(guó)各地樓市重要政策及事件指出，國(guó)家和地方相關(guān)政策促使一二線城市樓市降溫。

房地產(chǎn)區(qū)域分化愈加明顯

展望一二線城市樓市走勢(shì)，張波指出，盡管目前一線城市仍是全國(guó)調(diào)控最為嚴(yán)格的區(qū)域，但房企對(duì)一線城市土地保持了相對(duì)謹(jǐn)慎樂(lè)觀，一線城市樓市未來(lái)的穩(wěn)定性要好于全國(guó)。而人才政策等因素將拉升部分二線城市的競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是近期出臺(tái)人才政策力度較大，同時(shí)城市本身吸引力也較大的城市，例如杭州、寧波、呼和浩特等。

招商證券研報(bào)稱，三四線城市銷(xiāo)量或有1-2個(gè)季度的調(diào)整，若調(diào)整幅度較大或拉動(dòng)全市場(chǎng)銷(xiāo)量出現(xiàn)第二個(gè)底部(預(yù)計(jì)在年中左右)，但之后將企穩(wěn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，三四線城市未來(lái)最大的掣肘在于人口，但三四線城市依然有兩個(gè)明顯的發(fā)展點(diǎn)，其一是環(huán)一線和環(huán)熱點(diǎn)二線城市的三四線，這部分城市將承接人口的外溢需求；其二是重點(diǎn)城市群涵蓋的三四線城市，包括長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等，這類城市群本身的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)城市的吸引力共同提升。

招商證券表示，房地產(chǎn)區(qū)域分化依然明顯，目前一二線處于復(fù)蘇軌道、三四線仍在探底。

中指研究院表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，各線城市將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。其中，一二線城市房?jī)r(jià)將更趨平穩(wěn)，部分三四線城市將面臨調(diào)整壓力。

易居研究院預(yù)計(jì)，2019年上半年40城成交將繼續(xù)萎縮，分城市類別看，一線城市將繼續(xù)企穩(wěn)；東部二線城市后續(xù)將持續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)。