調(diào)控威力漸顯，省城樓市：成交量下滑、樓盤缺客

山西晚報(bào)  2019/06/13

時(shí)隔一年，2018年5月出臺(tái)的太原新一輪限購(gòu)政策在今年春夏樓市旺季漸漸顯出威力。今年四月份至今，省城土地市場(chǎng)逐漸升溫，但土地市場(chǎng)的下游行業(yè)——商品房市場(chǎng)銷售面積卻同比下降，且連續(xù)回落。

業(yè)內(nèi)人士判斷，五月的樓市“小陽(yáng)春”很難發(fā)展到六月“盛夏”。與兩年前相比，省城的房企品牌及樓盤數(shù)量仍在增長(zhǎng)，但是單盤銷售業(yè)績(jī)卻乏善可陳，各樓盤營(yíng)銷重心從宣傳品牌價(jià)值、樓盤優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向更為直接的帶客，部分樓盤的銷售渠道為了搶爭(zhēng)客戶不惜動(dòng)武“大打出手”。而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，業(yè)主買房有了更多的參照和選擇。

A　土地市場(chǎng)廝殺火熱

經(jīng)歷了春節(jié)前后的低迷，從4月份開始，太原土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一波較熱的局面。為爭(zhēng)奪熱門地塊，上半年房企之間的角逐大戲并不鮮見(jiàn)。

今年年初，位于太原舊晉祠路的山西省警校舊址吸引了中國(guó)金茂、金地集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)鐵建、華潤(rùn)置地、華發(fā)集團(tuán)、保利發(fā)展等7家開發(fā)商激戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)數(shù)十輪的土拍競(jìng)價(jià)，最終這塊地以24.7億元、溢價(jià)率89%的價(jià)格拿下，樓面價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了7291元/平方米。隨后，旭輝、碧桂園以互相參股的方式，以48.45億在太原市尖草坪區(qū)三給片區(qū)拿下10幅二級(jí)開發(fā)土地。

業(yè)內(nèi)人士分析，房企積極在太原此類城市拿地，一是為了增加未來(lái)的供應(yīng)貨值，二是四五線城市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大，需要換倉(cāng)到二三線城市。沒(méi)有放心的面粉就沒(méi)辦法做出保質(zhì)保量的面包。

根據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)分析，2017年省城由于放緩供地節(jié)奏，2018年前五月土地供求均較同期大幅下降，而2019年土地市場(chǎng)供求動(dòng)力充足。

從近兩個(gè)月的公開數(shù)據(jù)分析看，4月份太原有23宗土地掛牌，出讓土地面積達(dá)到了128.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲121.8%；土地成交面積107.6萬(wàn)平方米，環(huán)比3月上漲100萬(wàn)平方米；土地總成交價(jià)超過(guò)80億元，環(huán)比3月上漲了73.3億元，漲了11倍。進(jìn)入5月份，太原土地市場(chǎng)新增土地供應(yīng)15宗，新增面積71.2萬(wàn)平方米，相較4月下降44.51%；共有16宗土地成交，成交面積71.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33.8%；土地成交總額約46.934億元，環(huán)比下降41.33%。

另外，根據(jù)山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全省土地市場(chǎng)穩(wěn)步上漲。1月至4月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積27.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，增幅比上年同期加快39.0個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款20.7億元，同比增長(zhǎng)93.2%，增幅比上年同期加快57.0個(gè)百分點(diǎn)；待開發(fā)土地面積631.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.0%，增幅比上年同期加快18.6個(gè)百分點(diǎn)。

B　商品房銷售量同比下滑

相比火爆的土地市場(chǎng)，省城樓市今年成交卻不盡如人意，尤其是動(dòng)輒開盤十幾億、二十多億的神盤難得一見(jiàn)。

“去年上半年，開盤首日業(yè)績(jī)超過(guò)10億的樓盤不在少數(shù)。眾多樓盤將此業(yè)績(jī)視為宣傳賣點(diǎn)，要求合作媒體出專題、自家和各類合作乙方單位全員在個(gè)人微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)開盤業(yè)績(jī)喜報(bào)。而今年，此類喜報(bào)的數(shù)量大幅減少，開盤業(yè)績(jī)超過(guò)10億的樓盤屈指可數(shù)。從這個(gè)細(xì)節(jié)，可以看出今年太原樓市熱度不夠。”某業(yè)內(nèi)人士告訴山西晚報(bào)記者。

記者綜合整理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，省城樓市上半年不論是成交額還是成交面積都有大幅回落。

去年前六個(gè)月，太原商品房成交額526億元，同比上漲28%；成交面積422萬(wàn)平方米，同比上漲0.42%。而2019年一季度太原商品房成交量卻同比下降32%，銷售面積131.91萬(wàn)平方米。進(jìn)入4月供需旺季之后，太原商品住宅供應(yīng)面積23.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44%，同比下降64%；成交面積37.18萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%，同比下降33%。5月供應(yīng)面積為59.7萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上漲1.1倍，同比下降約38%；成交面積68.4萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上漲83%，同比下降29%；成交均價(jià)12500元/平方米，環(huán)比下降6%，同比上漲7%。

“1至5月，太原樓市僅有個(gè)別樓盤業(yè)績(jī)可觀，大部分項(xiàng)目尋客難?！蹦硺潜P相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴山西晚報(bào)記者。這種態(tài)勢(shì)不僅出現(xiàn)在太原。

記者查閱克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企銷售延續(xù)了自去年三季度以來(lái)的增速放緩，市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)全面下行，整體銷售規(guī)模較去年同期有所下滑。據(jù)悉，全國(guó)TOP50企業(yè)下滑幅度更為明顯，權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了一成多，預(yù)計(jì)未來(lái)百?gòu)?qiáng)房企的整體銷售仍將比較低迷。

省城商品房成交量下降，主要有兩個(gè)原因：首先是客觀因素，4月份太原沒(méi)有新項(xiàng)目開盤，供應(yīng)量比成交量還要少，可供消費(fèi)者選擇購(gòu)買樓盤有限。而5月份，太原入市項(xiàng)目共有10個(gè)，其中剛需、剛改樓盤占據(jù)半壁江山，市場(chǎng)供應(yīng)增加，但是受調(diào)控影響，客戶數(shù)量有限。

業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)節(jié)奏調(diào)整營(yíng)銷及宣傳策略。樓市行情走高，營(yíng)銷推廣工作側(cè)重品牌宣傳，包括業(yè)績(jī)海報(bào)、簽約學(xué)校、政府視察都是宣傳點(diǎn)，還有每年數(shù)千萬(wàn)元的硬廣推廣。而在競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)向下的情況下，帶客成交是樓盤更看中的工作。

“在競(jìng)爭(zhēng)樓盤售樓處門口截客的惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，各樓盤銷售團(tuán)隊(duì)已習(xí)以為常，別人也來(lái)，自己也去。比這更為惡劣的是，通過(guò)支付‘渠道費(fèi)’將競(jìng)爭(zhēng)樓盤置業(yè)顧問(wèn)爭(zhēng)取為自家樓盤的銷售渠道，直接挖墻腳?！币晃恢槿耸客嘎叮粌H如此，名企大盤熱衷在樓盤選擇兩至六家銷售代理商及渠道商，人為造成內(nèi)部銷售競(jìng)爭(zhēng)格局的同時(shí)，清洗所有渠道及競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶資源，“熱銷”的背后是異常殘酷甚至大打出手的缺客狀態(tài)。

C　樓價(jià)水平較為穩(wěn)定

在尋客難、競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，省城樓市銷售價(jià)格保持穩(wěn)中小升。

最新數(shù)據(jù)顯示，4月太原商品住宅成交價(jià)13200元/平方米，環(huán)比下降1%，同比上漲5%。這一價(jià)格和去年同期相比，較為穩(wěn)定?！俺贁?shù)熱門地段、熱門樓盤微漲外，太原房?jī)r(jià)今年基本穩(wěn)定在這個(gè)水平?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

記者了解到，從前五個(gè)月的成交看，戶型及成交價(jià)方面：80平方米至140平方米的戶型，成交占比達(dá)到了72%?？們r(jià)100萬(wàn)元以下戶型暢銷，但受到供應(yīng)端影響，總成交額明顯下降，占比僅13.5%；100萬(wàn)元至180萬(wàn)元之間的房子成交占比54%；而超過(guò)240萬(wàn)元成交價(jià)的房子，成交占比達(dá)到了12.5%。

另外，從去年和今年5月的樓價(jià)地圖中，也不難看出太原樓價(jià)的走勢(shì)。以長(zhǎng)風(fēng)中心板塊為例，2018年5月的調(diào)研成交樓價(jià)是15000元/平方米，2019年5月是14810元；龍城大街板塊，2018年5月調(diào)研成交樓價(jià)為14900元/平方米，2019年5月為15722元/平方米；晉陽(yáng)湖板塊，2018年5月調(diào)研樓價(jià)為14900元/平方米，2019年5月為14395元/平方米。各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)會(huì)因主力樓盤定價(jià)高低，帶動(dòng)區(qū)域樓價(jià)行情。

業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)橥恋?、金融、開發(fā)等成本的增長(zhǎng)，省城樓價(jià)水平仍以走漲為主，但是單盤的銷售壓力卻只增未減。尤其是名企大盤的推盤并沒(méi)有達(dá)到業(yè)績(jī)預(yù)期、市場(chǎng)認(rèn)可，會(huì)加重房企觀望情緒，推后開盤期或降低供應(yīng)量，銷減營(yíng)銷投入，減少銷售團(tuán)隊(duì)人數(shù)及薪資。

據(jù)了解，太原二季度商品住宅供貨量將會(huì)加大，主要集中在龍城大街、漪汾板塊、南中環(huán)板塊、環(huán)西南板塊，80平方米至100平方米剛需房供應(yīng)量將會(huì)加大，有購(gòu)買需求的讀者可以關(guān)注。

D　三大熱點(diǎn)板塊值得關(guān)注

在低迷市場(chǎng)中，仍然有較為活躍的板塊值得關(guān)注。

朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)顯示，從太原熱點(diǎn)板塊商品房成交金額來(lái)看，太原南中環(huán)板塊由于某樓盤入市，片區(qū)總成交金額達(dá)到了29億元。在開盤供應(yīng)的近千套房源中，成交600多套，開盤去化率達(dá)到了64%。該片區(qū)近期成交均價(jià)在15000元/平方米至16000元/平方米。

其次是晉陽(yáng)湖板塊，同樣周邊有三個(gè)項(xiàng)目開盤，總成交金額為26億元。主要貢獻(xiàn)項(xiàng)目為保利西湖林語(yǔ)、恒大青云城以及泰禾金尊府，目前該板塊均價(jià)為14600元/平方米。5、6月份，該板塊山投青運(yùn)城將入市，保利西湖林語(yǔ)加推，預(yù)計(jì)熱度將會(huì)持續(xù)。

而房?jī)r(jià)排名第一的熱門板塊——龍城大街板塊，成交市場(chǎng)整體表現(xiàn)一般，主要是供應(yīng)不足，成交受限，以成交金額16億元排名第三。長(zhǎng)風(fēng)東板塊、環(huán)西南板塊、長(zhǎng)風(fēng)西板塊、興華街板塊分列其后，成交金額在11億元至16億元之間。

從成交和關(guān)注熱點(diǎn)看，目前太原各板塊的樓盤價(jià)格、品質(zhì)高低不一。老城區(qū)板塊內(nèi)，購(gòu)房者均比較注重生活氣息、地處學(xué)區(qū)等因素；看中樓盤品質(zhì)和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ?，基本都選擇熱門區(qū)板塊的樓盤。盡管太原近兩年來(lái)土地供應(yīng)量加大，但隨著城中村改造推進(jìn)，房源的后續(xù)供應(yīng)在一定時(shí)間段將上升，品牌多、樓盤多、供貨多將有利于買方市場(chǎng)。