山西省樓市政策正趨緊，投資置業(yè)一定要保持理性

山西晚報  2019/06/21

4月，國內(nèi)6個城市因房價上漲過快被預(yù)警提示；5月底，新建商品住宅、二手住宅連續(xù)3個月價格指數(shù)累計漲幅較大的4個城市再次被預(yù)警。在多個城市傳出“因城施策、調(diào)控放松”的風(fēng)聲后，樓市回暖的行情反而促使政策調(diào)控收緊的跡象再次出現(xiàn)。

記者近期走訪省城樓市時發(fā)現(xiàn)，2018年起省城房企品牌、樓盤數(shù)量大增，全城各項目單盤的銷售業(yè)績在需求有限、政策收緊、同行競爭的多重挑戰(zhàn)下，今年銷售面臨重重困難。而各路媒體針對樓市及房企新聞“只報喜不報憂”的傳播習(xí)慣，也給公眾留下太原樓市只熱不冷的假象，監(jiān)管部門不能也不敢輕易放松調(diào)控。根據(jù)政策走勢及市場行情，省城樓市的升值空間有限，投資類置業(yè)者更應(yīng)在今年保持購房理性。

A 太原調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格

今年前五個月，國內(nèi)部分城市限購松動的信息不絕于耳。近日，“因城施策”“調(diào)控放松”“多地樓市迎來小陽春”等信息加大了業(yè)內(nèi)對調(diào)控松綁的期待。太原限購是否會松動？太原市房產(chǎn)局相關(guān)人士表示：太原限購政策仍會繼續(xù)執(zhí)行，太原房價穩(wěn)定，市場運行平穩(wěn)。此外，在貸款利率方面，無論省外其他城市利率如何起伏，太原貸款利率始終執(zhí)行首套房上浮10%、二套房上浮15%、三套房不予貸款的保守政策。

今年以來，隨著全國各城市樓市調(diào)控政策的不斷深入，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，一線城市和部分熱點二線城市房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定，部分三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫。聚信評估機(jī)構(gòu)相關(guān)分析人士表示，“當(dāng)前調(diào)控政策已見成效，暫無繼續(xù)加碼調(diào)控政策的必要；另一方面，在經(jīng)濟(jì)遭遇下行壓力之下，穩(wěn)定更為關(guān)鍵。今年太原房地產(chǎn)市場政策環(huán)境將有所改善，但全面放松的可能性微乎其微?！?

在省城太原，政策求穩(wěn)的節(jié)奏依然沒有改變。2018年，太原發(fā)布《太原市推動非戶籍人口在城市落戶實施方案》，太原再一次放寬城六區(qū)落戶條件。這種吸引人才落戶、提升城市核心競爭力的舉措，卻被部分人簡單地解讀為“限購”變相松綁，因為落戶限制一旦放開，將有大批外地人落戶太原，享有購房資格，帶動房地產(chǎn)市場。事實上，放寬城市落戶限制，并不意味著樓市調(diào)控放松。鮮有人為了買房或炒房輕易選擇遷戶，城市發(fā)展前景和工作環(huán)境是否能為個人及家庭提供更廣闊深遠(yuǎn)的成長空間才是吸引異地人才落戶的關(guān)鍵。另外，太原的限購政策對異地和本地家庭的購房條件都做了明確規(guī)定：非太原六城區(qū)戶籍家庭、提供社保及納稅證明可以在太原擁有一套住房；太原六城區(qū)戶籍家庭，擁有兩套以上住房的，不能買房。

太原新一輪限購政策出臺，對各樓盤銷售業(yè)績的降溫作用非常明顯，部分樓盤的所謂熱銷，與價格策略、蓄客期增長不無關(guān)系。

B 開發(fā)商加快推貨不漲價

樓價走勢就是樓市行情的晴雨表。山西晚報記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，針對今年太原市場以及政策的變化，多數(shù)房企都采取隨行就市的策略。

某房企營銷人士表示，目前，太原的樓市調(diào)控政策以“穩(wěn)”為主，不論是在預(yù)售證審批還是網(wǎng)簽備案等方面都有指導(dǎo)價格，不允許有大幅起落的現(xiàn)象發(fā)生。所以下半年房企推貨都將采取積極穩(wěn)健的策略。

還有房企表示，雖然大品牌開發(fā)商在山西省內(nèi)各潛力區(qū)域的融資拿地節(jié)奏沒有放緩，但企業(yè)的資金情況依然緊張，為保持規(guī)模與利潤的平衡，房企也會加快推盤節(jié)奏與力度，價格會“保持平穩(wěn)”。名企大盤精裝房每平方米10000元至每平方米12000元是全城樓價平均水平，與2018年此時的成交均價相差無幾。

在土地方面，今年的市場環(huán)境下，不少大型品牌房企仍然計劃擴(kuò)充規(guī)模，前五個月，在太原的土拍現(xiàn)場，房企仍有較高的拿地?zé)崆?，也有房企將通過犧牲首期利潤的方式進(jìn)場。

對于部分小型房企，或是本土房企，企業(yè)自身發(fā)展策略、拿地策略有別，再加上小型房企資金緊張，拿地偏謹(jǐn)慎。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前政策調(diào)控的核心是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。各地政府之所以穩(wěn)地價，除了維持財政收入、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的原因外，一二線城市穩(wěn)地價最主要的目的是避免土地價格過快上漲，從而推動房價上漲，引發(fā)中央更加嚴(yán)厲的收緊政策出臺。對于熱度偏低的三四線城市來說，穩(wěn)地價是避免土地價格回落，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)動蕩。

樓市政策調(diào)控方向既不允許大漲、也不允許大跌，更要避免由房價起伏帶來的社會經(jīng)濟(jì)波動、影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

C 升值風(fēng)口已過　投資還需謹(jǐn)慎

進(jìn)入五六月份以來，全國各地樓市“小陽春”的說法再度被提起。不少購房者認(rèn)為，如果不趕緊入手，今后將會越來越買不起。但山西晚報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，省城樓市并未按往年慣例在春夏旺季出現(xiàn)明顯的量漲價升。包括名盤在內(nèi)的多數(shù)樓盤實際成交價低于報價，銷售周期長的大戶型、高端住宅尤為明顯。

省城資深地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬培生在公開講話時多次建議，如果是出于改善型居住的剛需角度，可從生活實際所需出發(fā)介入房市，選擇合適的房子。但對于投資型乃至投機(jī)型需求而言，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前些年的持續(xù)大漲后，價格仍處高位，潛在升值的空間有限。

某股份制銀行信貸部經(jīng)理王先生表示，目前太原商品房貸款利率還處于較低的水平，確實有剛需的購房者，不論是首套房還是二套房，建議可以在此時入手。購房者選擇城市核心區(qū)域的物業(yè)更為保值。

城市居民不必太擔(dān)心后續(xù)房價上漲過快而導(dǎo)致負(fù)擔(dān)不起，對于一般城市家庭來說，可根據(jù)現(xiàn)有市場價格，酌情選擇。異地置業(yè)的購房者，更要考慮城市活力和人口流動狀態(tài)，沒有產(chǎn)業(yè)支撐、人口輸出型城市的房子沒有增值潛力。

而對于投資類購房者來說則需要更加謹(jǐn)慎?！皬慕衲晏績r走勢就可以看出，單純靠地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)活力的時代已經(jīng)過去。新進(jìn)入太原的地產(chǎn)品牌，更重要的任務(wù)是通過落地地產(chǎn)項目引入可持續(xù)發(fā)展、帶活區(qū)域經(jīng)濟(jì)的金融、服務(wù)、科技、醫(yī)衛(wèi)、教育、文化等轉(zhuǎn)型綠色產(chǎn)業(yè)?！蓖跸壬硎?。這類產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)不是簡簡單單賣點兒住宅就可以促成區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛，普通置業(yè)投資者也無力承擔(dān)項目未來不確定性帶來的風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)人士介紹，公寓因為面積小、總價低，無限購門檻，成為如今省城樓市的熱門投資品，但省城的流入型人口少，高端職業(yè)經(jīng)理人、白領(lǐng)數(shù)量有限，公寓承租前景因項目而異。置業(yè)者投資時，更需多方對比，計算投資回報率，謹(jǐn)慎選擇。