積極拿地，少提轉(zhuǎn)型，房企正在回歸傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)模式

中國(guó)證券報(bào)  2019/06/28

“還得參與拿地?！?月21日剛參加完北京一場(chǎng)土地出讓的某大型房企高管李明（化名）對(duì)記者表示。而在2018年4月，李明所在的企業(yè)面對(duì)是否應(yīng)該拿地問(wèn)題時(shí)，完全持相反看法。彼時(shí)，他所在的房企凈負(fù)債率較高，且銷(xiāo)售不達(dá)預(yù)期，于是主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，減少參與土拍，專(zhuān)注于整理盤(pán)活現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備。

除了北京，深圳、重慶等多地近期土地市場(chǎng)升溫。數(shù)據(jù)顯示，上半年土地市場(chǎng)較去年活躍不少，房企在相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，積極參與土地儲(chǔ)備。一時(shí)間，房企紛紛回歸“拿地——蓋房——賣(mài)樓”的傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)模式。

土地市場(chǎng)升溫

6月21日，房企面對(duì)多宗土地的爭(zhēng)奪，李明所在的房企與其他有實(shí)力的房企組成聯(lián)合體。但在眾多房企圍獵的情況下，該聯(lián)合體鎩羽而歸，一宗地也沒(méi)撈著。

當(dāng)日的土拍結(jié)果顯示，位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的兩宗地均拍出近兩年來(lái)少有的溢價(jià)率。位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R1地塊R2二類(lèi)居住用地，土地面積約3.65公頃，建筑規(guī)模約8.03萬(wàn)平方米。最終，雅居樂(lè)地產(chǎn)以31.8億元競(jìng)得，溢價(jià)率為41%，成交樓面地價(jià)為39625元/平方米。緊鄰的另一個(gè)地塊面積約3.57公頃，建筑規(guī)模約7.85萬(wàn)平方米。最終由港中旅地產(chǎn)以30.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率為39%，成交樓面地價(jià)為38956元/平方米。

當(dāng)日參與土拍的房企可謂是陣容豪華。除了得標(biāo)的港中旅和雅居樂(lè)，參與陣容包括“華潤(rùn)+建工”聯(lián)合體、中海、“電建+金隅”聯(lián)合體、“招商+中糧”聯(lián)合體、“首開(kāi)+金地+保利”聯(lián)合體、“平安+金茂+合生”聯(lián)合體、萬(wàn)科、龍湖、葛洲壩等20余家房企。

李明表示，得標(biāo)的雅居樂(lè)和港中旅，在北京土拍市場(chǎng)都不算常客。此次得標(biāo)，顯示出這些企業(yè)對(duì)于北京市場(chǎng)的雄心，并側(cè)面反映今年土拍市場(chǎng)的激烈程度?！翱梢愿惺艿交浵捣科髮?duì)于拓展全國(guó)市場(chǎng)的饑渴?！?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，作為北京土地市場(chǎng)的“陌生人”港中旅和雅居樂(lè)，其拿地顯示出北京依然是全國(guó)房企關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。而高溢價(jià)率成交說(shuō)明房企拿地的積極性。

與北京土地市場(chǎng)的火熱相似，6月24日，深圳迎來(lái)一個(gè)瘋狂的土拍日：土地總出讓面積達(dá)17.03萬(wàn)平方米；吸引80余家房企參與土拍；保證金達(dá)1100億元；5幅宅地均達(dá)到最高土拍限價(jià)，成交總價(jià)達(dá)223.84億元。

4月已經(jīng)歷228億元土拍的武漢，6月底將再有22宗地塊出讓?zhuān)偝鲎層玫孛娣e達(dá)106.99萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)達(dá)184.07億元。

融資環(huán)境相對(duì)寬松

與土拍市場(chǎng)形成對(duì)比，多地樓市庫(kù)存保持攀升。貝殼研究院最新發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》顯示，在其監(jiān)測(cè)的北京、上海、深圳、廣州等29個(gè)重點(diǎn)城市中，7個(gè)城市二手房月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)3個(gè)月增加，13個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)4個(gè)月增加，7個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)5個(gè)月增加；庫(kù)存下降的城市僅上海和蘇州。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，樓市仍處于嚴(yán)格的調(diào)控。后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)和部分地區(qū)新房市場(chǎng)或面臨“新庫(kù)存”問(wèn)題。

李明則認(rèn)為，現(xiàn)在還不到擔(dān)心樓市庫(kù)存水平的時(shí)候?！?017年、2018年，許多房企著力降低負(fù)債水平、剝離虧損資產(chǎn)。”從2019年以來(lái)的情況看，房企的融資形勢(shì)比去年略為寬松。

盡管境內(nèi)融資仍處于趨嚴(yán)趨緊，但境外融資情況整體較好。6月以來(lái)，10余家房企赴海外市場(chǎng)融資，融資金額超過(guò)30億美元。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房企融資海外債占比達(dá)到23.1%，票面利率均值為8.91%，累計(jì)融資352.14億美元。

李明坦言，他所在的企業(yè)去年主動(dòng)降了杠桿?！敖衲甑娜谫Y情況好一些。土地出讓貸款、開(kāi)發(fā)貸情況也好于去年，整體融資利率較去年也下降了一些。”

這些成為房企在全國(guó)土地市場(chǎng)四面出擊的底氣。不過(guò)，李明認(rèn)為，目前的土拍市場(chǎng)有點(diǎn)“形勢(shì)比人強(qiáng)”的味道。在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等諸多調(diào)控措施下，不少城市的銷(xiāo)售情況表現(xiàn)并不好。但房企面對(duì)新一輪的土地儲(chǔ)備，誰(shuí)都不想甘當(dāng)人后?！岸嗟氖侨讼肴?，錯(cuò)過(guò)了這一波，幾年后就會(huì)發(fā)現(xiàn)土地儲(chǔ)備斷檔了，也許會(huì)錯(cuò)過(guò)一波上漲周期?！?

張大偉認(rèn)為，接下來(lái)或許會(huì)出現(xiàn)融資收緊的信號(hào)，房企拿地或許會(huì)降溫?！敖卺槍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管趨勢(shì)有所變化，收緊政策再次出現(xiàn)。房企資金寬松后帶來(lái)的地價(jià)上行，房?jī)r(jià)上行再次出現(xiàn)，促使融資監(jiān)管收緊?！?

收縮戰(zhàn)線

2019年以來(lái)，房企熱火朝天干起主業(yè)，而近幾年撐起房企轉(zhuǎn)型大旗的“長(zhǎng)租公寓”、“造車(chē)”、“特色小鎮(zhèn)”等新業(yè)務(wù)顯得異常平靜。

一些房企近期退出了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司被曝計(jì)劃年內(nèi)剝離長(zhǎng)租公寓。5月31日，朗詩(shī)綠色集團(tuán)宣布，計(jì)劃剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。某龍頭長(zhǎng)租公寓品牌負(fù)責(zé)人近日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)回報(bào)率處于低位狀況，盈利情況普遍不佳?！皼](méi)有雄厚的資金持續(xù)投入，并形成規(guī)模，很難在這個(gè)市場(chǎng)分一杯羹。”

李明所在的房企2017年前后提出要在未來(lái)三到五年擴(kuò)展至全國(guó)10萬(wàn)間的規(guī)模。但目前的現(xiàn)實(shí)情況是，對(duì)于一批自持經(jīng)營(yíng)的用地，該房企對(duì)于是否要做長(zhǎng)租公寓仍處于決策階段。

造車(chē)領(lǐng)域同樣如此?！翱v觀目前堅(jiān)持布局汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的房企，似乎只有恒大等少數(shù)幾家企業(yè)?！备喾科筮x擇退出和觀望。李明認(rèn)為，房企造車(chē)更需要大量的資金和雄厚的人才、技術(shù)儲(chǔ)備?！安皇呛?jiǎn)單的收購(gòu)和整合產(chǎn)業(yè)鏈，銀億的悲劇實(shí)際上給所有房企都敲響了警鐘?！?

從目前情況看，房企競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)仍是“拿地——蓋房——賣(mài)樓”，而不是在轉(zhuǎn)型戰(zhàn)場(chǎng)一決高低。土拍市場(chǎng)舉牌，房企回到熟悉的老路。