速戳！你關(guān)心的關(guān)于公積金貸款的那些事這里都有

山西晚報(bào)  2019/06/28

公積金貸款利率低，還款壓力小，但與商業(yè)房貸相比，公積金放貸相對(duì)周期較長(zhǎng)。在樓盤置業(yè)頻繁地催款壓力下，公積金用戶等待辦貸過(guò)程往往是如坐針氈。眼下正值樓市一年一度的成交旺季，近期收到各方讀者、粉絲關(guān)于公積金辦貸的困惑：住房公積金貸款要多久才能辦妥？太原公積金借款擔(dān)保方式如何選擇？對(duì)于不能辦理商轉(zhuǎn)公的購(gòu)房者，政策是否會(huì)松綁？

為此，山西晚報(bào)記者進(jìn)行了詳細(xì)采訪，為大家提供幫助——

發(fā)放：公積金貸款實(shí)行輪候發(fā)放制

公積金貸款發(fā)放時(shí)間長(zhǎng)背后的原因是什么？過(guò)長(zhǎng)的放款周期是否會(huì)影響公積金用戶買房？山西晚報(bào)記者近日走訪太原市住房公積金管理中心，相關(guān)工作人員表示，太原市公積金使用范圍不斷擴(kuò)大，審批流程及服務(wù)也在不斷優(yōu)化簡(jiǎn)化，由此帶來(lái)旺盛的需求，同時(shí)也加重了住房公積金管理中心的工作量。自2017年3月以來(lái)，太原公積金管理中心對(duì)符合貸款條件的貸款申請(qǐng)人實(shí)行個(gè)人貸款輪候發(fā)放制。

個(gè)人貸款的申請(qǐng)、受理、審核、審批等流程仍按原規(guī)定時(shí)限辦理，貸款發(fā)放按貸款擔(dān)保手續(xù)辦理完畢日期的先后排序輪候，同日收到的貸款申請(qǐng)，該中心按貸款合同號(hào)先后順序排序輪候。目前，太原共有10個(gè)分理處，各分理處會(huì)在辦事大廳醒目位置公布每月輪候情況，購(gòu)房者可實(shí)時(shí)關(guān)注自己申請(qǐng)的流程。

公積金管理中心根據(jù)資金實(shí)際使用情況，保障公積金正常運(yùn)行，適當(dāng)控制每日貸款發(fā)放數(shù)量，超過(guò)額度的貸款發(fā)放將依序排隊(duì)等候。輪候發(fā)放次序按不動(dòng)產(chǎn)抵押(或預(yù)抵押)登記的出證時(shí)間確定，出證時(shí)間相同的，按受理先后為序。在住房公積金貸款發(fā)放實(shí)行輪候制度的同時(shí)，公積金貸款申請(qǐng)正常受理。

一般情況下，新房公積金貸款需要開(kāi)發(fā)商在房管局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心以及公積金管理中心辦理相關(guān)的對(duì)應(yīng)貸款樓盤備案手續(xù)，備案成功后，才可以辦理公積金貸款。如果是二手房公積金貸款，放款周期更長(zhǎng)。二手房公積金貸款需要提交購(gòu)房資質(zhì)審核、房屋核驗(yàn)、有抵押需在此期間解除抵押、網(wǎng)簽、房產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)過(guò)面簽、初審，按要求補(bǔ)充所需材料，直至簽借款合同、買賣雙方繳稅過(guò)戶，最后借款人拿新房本做抵押，出他項(xiàng)權(quán)利證，公積金中心才能放款。

擔(dān)保：擔(dān)保人最好選擇“借款人互?！?

在公積金貸款中，很多借款人選擇自然人擔(dān)保，降低擔(dān)保成本。但一直以來(lái)，不斷有職工提出申請(qǐng)，要求更換擔(dān)保人，理由是擔(dān)保人需要提取公積金。

根據(jù)《住房公積金個(gè)人貸款保證合同》約定，在借款人還清貸款或辦妥房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前，不能解除擔(dān)保人的階段性保證。故在保證人提供保證期間，除結(jié)清貸款、辦理抵押或保證人死亡外，不可以替換擔(dān)保人。

對(duì)此，太原市住房公積金管理中心工作人員建議，自然人擔(dān)保只是規(guī)定擔(dān)保人不能提取公積金，凍結(jié)賬戶，但并不影響擔(dān)保人貸款。兩個(gè)同樣進(jìn)行公積金買房貸款的人可以互相擔(dān)保，這樣避免了擔(dān)保人需要提取公積金而要求解除擔(dān)保的事情發(fā)生。

該中心工作人員介紹，繳存職工采取自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式辦理住房公積金個(gè)人貸款的，為了確保擔(dān)保有效、資金安全，公積金管理中心對(duì)于保證人有一定要求。保證人中至少有一名保證人須為行政事業(yè)單位或國(guó)有大中型企業(yè)在職職工，另一名保證人為其它類型單位的，保證人及其單位必須在太原公積金管理中心信息系統(tǒng)內(nèi)連續(xù)足額繳存三年以上，各保證人的住房公積金須在公積金管理中心信息系統(tǒng)內(nèi)正常繳存。

在保證期間，保證人自愿凍結(jié)其住房公積金賬戶；各保證人住房公積金繳存余額合計(jì)不得低于借款人借款總額的10%；各保證人預(yù)計(jì)剩余繳存年限不得少于5年。還需要注意的是，保證人需具有公積金中心認(rèn)可的代償能力，至少有一名保證人所在單位為太原地區(qū)行政事業(yè)單位或國(guó)有大中型企業(yè)在職職工。

為了確保擔(dān)保有效同時(shí)方便繳存職工辦事，太原持續(xù)對(duì)保證人條件進(jìn)行調(diào)整，下一步在條件成熟時(shí)還將進(jìn)一步放寬保證人條件。

此外，繳存職工采取開(kāi)發(fā)商階段性保證加房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式辦理住房公積金個(gè)人貸款時(shí)，公積金中心不向借款人收取包括貸款保證金在內(nèi)的任何費(fèi)用。另外，該中心沒(méi)有和任何社會(huì)中介合作開(kāi)展公積金貸款代辦或其他服務(wù)。

政策：停止新增商轉(zhuǎn)公暫不調(diào)整

有不少讀者反映，自己的網(wǎng)簽合同簽約時(shí)間較早，辦理了商業(yè)貸款之后不能辦理商轉(zhuǎn)公，商貸壓力太大，是否可以寬限商轉(zhuǎn)公的條件？

2018年8月，太原市公積金管理中心出臺(tái)并向社會(huì)公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房公積金個(gè)人貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，其中規(guī)定繳存職工購(gòu)買住房并于2018年9月30日后申請(qǐng)了商業(yè)貸款的，不能申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款或部分商轉(zhuǎn)公貸款。停止商轉(zhuǎn)公貸款是為了讓職工購(gòu)房時(shí)直接辦理公積金貸款，而不必多次往返銀行和公積金管理中心辦理貸款手續(xù)。

為了避免給正在辦理商貸的購(gòu)房職工帶來(lái)不便，該中心提前近1個(gè)半月，在2018年8月16日就向社會(huì)全文公布了政策調(diào)整相關(guān)事宜，提前告知購(gòu)買住房時(shí)需要直接申請(qǐng)公積金貸款，該項(xiàng)政策暫時(shí)不會(huì)調(diào)整。

據(jù)悉，雖然停止了新增商業(yè)貸款的商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)辦理，但是在2018年9月30日前已經(jīng)辦理了商業(yè)貸款的存量商貸職工仍然可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

目前，太原市住房公積金管理中心新增“部分商轉(zhuǎn)公”品種以來(lái)，經(jīng)協(xié)調(diào)聯(lián)系，已陸續(xù)有中國(guó)銀行等14家銀行簽署了《個(gè)人商業(yè)性住房貸款部分轉(zhuǎn)換住房公積金貸款合作協(xié)議》。銀行簽約名單已在官網(wǎng)公布，后續(xù)新增簽約銀行名單繳存職工可繼續(xù)關(guān)注官網(wǎng)了解。