產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流動(dòng)性好的城市，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能更大

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  2019/07/12

房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌，同時(shí)受到需求多寡和貨幣寬緊的影響，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的上漲空間也遵循這樣的判斷邏輯。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量仍有支撐。首先，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之后才會(huì)減慢。其次，當(dāng)前我國(guó)整體存量住宅戶均為1.05套，但一二線城市中仍有不少家庭沒有住房，這兩個(gè)因素都表現(xiàn)為城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下的基本住房需求，此外，改善型需求仍有很強(qiáng)的動(dòng)能，一是人均住房面積有待繼續(xù)提高；二是市場(chǎng)上老舊小區(qū)、非電梯房的比例仍較高，居住條件改善驅(qū)動(dòng)下的住房需求也較可觀。

在此基礎(chǔ)下，如果流動(dòng)性不收緊，房?jī)r(jià)就仍有上漲的空間。我國(guó)當(dāng)前M2總量已經(jīng)相當(dāng)于歐美之和，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要如此多的貨幣，房地產(chǎn)在過去因其抗通脹、低風(fēng)險(xiǎn)收益比等特點(diǎn)，吸納了很多投資性資金的流入，房地產(chǎn)也成了過剩流動(dòng)性的蓄水池。這種情況短期來看并不能完全扭轉(zhuǎn)，但是考慮到現(xiàn)階段房?jī)r(jià)整體的絕對(duì)價(jià)格較高，房?jī)r(jià)的漲幅空間也將越來越小。

此外我們還需要關(guān)注到，不同于之前的全國(guó)普漲，未來不同城市之間的漲幅分化程度將更加明顯。城市之間由于產(chǎn)業(yè)、人口、政策等條件的不同，會(huì)呈現(xiàn)出不同的房?jī)r(jià)格局與趨勢(shì)。

具體來看，一線城市二手房占比較高，資產(chǎn)流動(dòng)性較好，城市本身的潛力很大，但是由于政府不允許特大城市的人口過度增長(zhǎng)，新增人口的補(bǔ)充較差，房?jī)r(jià)不一定漲得很快；二線城市及一線城市周邊的強(qiáng)三線城市則表現(xiàn)為正在受益于產(chǎn)業(yè)和人口的集中與溢出，例如未來大灣區(qū)有望新增1億人口，而廣州、深圳的承載能力畢竟有限，且政府對(duì)超大城市人口有限制，那么更多的會(huì)流向一線城市周邊的強(qiáng)三線城市，這一類城市的房?jī)r(jià)漲幅是較為樂觀的；而對(duì)普通的三四線甚至四五線城市來說，一是缺乏持續(xù)的人口導(dǎo)入，二是這類城市二手房市場(chǎng)疲弱，資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，因此并不具備投資的價(jià)值，城市房?jī)r(jià)的漲幅也會(huì)偏弱。