住房租賃發(fā)展新模式—資產(chǎn)國家持有，運(yùn)營專業(yè)機(jī)構(gòu)

中國網(wǎng)地產(chǎn)  2019/07/22

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，對房屋管理的模式發(fā)生了根本的變化，從籌措資源、降低造價，轉(zhuǎn)化為提高運(yùn)營管理水平和資產(chǎn)保值增值并重，各地政府、國有企業(yè)也與專業(yè)機(jī)構(gòu)建立了合作。

50年前，我國處于住房嚴(yán)重稀缺的狀態(tài)，管理的重點(diǎn)是籌措資源、降低造價。1969年北京龍須溝、天壇等地每平米造價僅48元；50年后的今天，國家強(qiáng)調(diào)通過專業(yè)化運(yùn)營，在提高管理水平和運(yùn)營水平的同時，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。在這樣的背景下，2016年國務(wù)院提出“鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平?！?017年住建部等九部委進(jìn)一步深化為“探索采取購買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營管理?！笨梢钥偨Y(jié)為“資產(chǎn)國家持有，運(yùn)營專業(yè)機(jī)構(gòu)”的模式，實(shí)現(xiàn)了“廣大租客獲得良好住房、國有資產(chǎn)保值增值、租賃企業(yè)快速發(fā)展壯大”的多效合一，體現(xiàn)了黨“多主體供給、多渠道保障”的總體精神，也符合國家“發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”的改革思路。

從2017年開始，國有平臺、企業(yè)與民營住房租賃企業(yè)的合資、合作開始快速發(fā)展。2017年底，南京國企平臺安居集團(tuán)與住房租賃民營企業(yè)貝客公寓成立合資的安居貝客合資公司，嘗試長租公寓產(chǎn)業(yè)混合所有制改革。2018年中，南京國企東南集團(tuán)與民企萬科運(yùn)營的“泊寓”合作，成立“東南青年匯?泊寓”。2018年8月，廣州開發(fā)區(qū)國有獨(dú)資企業(yè)才銳房屋與世聯(lián)紅璞公寓合作，由才銳提供物業(yè)，世聯(lián)紅璞負(fù)責(zé)后期運(yùn)營；2018年底，YOU+國際青年社區(qū)與廣州城投集團(tuán)共同規(guī)劃廣州蘿崗和苑“優(yōu)智生活服務(wù)示范區(qū)”項(xiàng)目，將聯(lián)合打造18000套公租房示范項(xiàng)目。可以看出，通過合作、合資等模式，發(fā)揮“國家隊(duì)資源優(yōu)勢，民營企業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢”的長處，更有利于住房租賃的發(fā)展。

但這種“資產(chǎn)國有，運(yùn)營民企”的模式卻并非主流，主要可以歸結(jié)為以下三個原因：一是“國家包辦到底”的思維根深蒂固，據(jù)了解，多個城市政府要求國企“房屋自持，運(yùn)營自建，包辦到底”。二是優(yōu)質(zhì)的、具有公信力的住房租賃品牌企業(yè)還供應(yīng)不足，行業(yè)規(guī)模、品牌都還有待加強(qiáng)。三是很多政府、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對青年一代群體的需求認(rèn)識不足，還停留在“有房子住”“價格低廉”的層面。5月份，在某二線城市高校青年教工公寓考察中，房屋之破敗，不僅讓“美好生活”蕩然無存，也讓國有資產(chǎn)保值增值無從談起。與居民溝通了解到，該房屋是上世紀(jì)六七十年代所建，現(xiàn)在為學(xué)校青年教師單身公寓，但有些老師結(jié)婚或生孩子后，依然在其中居住。目前公寓居住基本不交租金，對于年輕教師，很希望能夠通過裝修改造和運(yùn)營管理減少安全隱患、提高居住品質(zhì)，“提高租金沒問題啊，關(guān)鍵是現(xiàn)在想交學(xué)校也不收啊。”反映出陳舊的管理理念的落后，“新舊動能”亟待轉(zhuǎn)換。

在此背景下，首旅如家集團(tuán)與安歆集團(tuán)的首次強(qiáng)運(yùn)營能力國企與民營企業(yè)合作具有以下重要的啟示意義：

一是國有資產(chǎn)管理思想創(chuàng)新。政府平臺、國有企業(yè)與民營企業(yè)合作，尤其是在管理、運(yùn)營方面的合作，不但不會造成國有資產(chǎn)流失，反而會提高管理水平和運(yùn)營效率，有助于國有資產(chǎn)的保值增值，而且隨著城市化的發(fā)展、建筑年代的延長，“品相決定價值”的趨勢越來越明顯。

二是精細(xì)分工專業(yè)化思想。首旅如家的主營業(yè)務(wù)是經(jīng)濟(jì)型酒店，很多人看起來，經(jīng)濟(jì)型酒店是長租公寓相似度最高的產(chǎn)業(yè)，但首旅如家依然選擇外部合作。反觀不少地方政府，強(qiáng)制要求地方國企“從建設(shè)到運(yùn)營全程自建團(tuán)隊(duì)、自行運(yùn)營”，還美其名曰“都是搞房子，一回事嘛?！逼浔举|(zhì)在與缺少專業(yè)化思想。

三是充分認(rèn)識需求的增長趨勢，充分估計人民對“美好租住”的向往。與60、70后“有張床就行”所不同，80、90后對居住品質(zhì)需求快速提升，安全、舒適已經(jīng)成為剛需，品質(zhì)、顏值、社交需求越來越普及。

四是資金模式、預(yù)算模式的創(chuàng)新。尤其體現(xiàn)在一些學(xué)校、機(jī)關(guān)等非盈利機(jī)構(gòu)，很多負(fù)責(zé)人動輒以“沒資金、沒預(yù)算”為借口，對國務(wù)院和各部委“購買服務(wù)，將政府或國有企業(yè)的房源委托管理”“提取住房公積金支付房租”“租金抵扣所得稅”文件置若罔聞，實(shí)在是懶政思維。以上述高校教工公寓為例，老師愿意支付適當(dāng)租金獲得優(yōu)質(zhì)服務(wù)，通過引入專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造、服務(wù)后，可以實(shí)現(xiàn)消除安全隱患、國有資產(chǎn)增值、教師安居樂業(yè)等多效合一，結(jié)合“人才引進(jìn)租房補(bǔ)貼”“提取公積金”“租金可抵扣所得稅”等政策利好，不但不需要老師支付一分錢，連公積金都不需要，甚至還可以抵扣所得稅，同時還能獲取居住環(huán)境的大幅改善。如果全體教師的工作難以一次做通，還可以通過“征求意見、分層改造”的思路逐步推進(jìn)。

總結(jié)下來，我國的城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新階段，住房稀缺的階段已經(jīng)過去，但結(jié)構(gòu)性問題將長期存在，好房子、好運(yùn)營、好服務(wù)的房子依然需要政府、國有企事業(yè)單位創(chuàng)新思維去推進(jìn)，利用好國家政策，盡快實(shí)現(xiàn)“多主體供給，多渠道保障”，“讓全體人民住有所居、住有宜居”的偉大目標(biāo)。