二手房不限售，山西太原樓市一年以來平穩(wěn)健康運(yùn)營

山西晚報(bào)  2019/07/26

近日，河南省開封市樓市限售松綁政策“一日游”上了全國各地媒體樓市新聞的頭條。7月19日，媒體曝出河南開封市取消新房滿3年限售的政策，但僅過去一天，7月20日午間，開封市住建局又撤銷了取消新房限售的決定。河南省開封市政府官網(wǎng)對于限售松綁“一日游”政策的解釋是：未進(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。

松綁“限售”，又取消松綁。政策一松一緊所釋放的樓市信號截然不同。這一消息很快傳遍全國各地。而樓市調(diào)控已經(jīng)收緊一年的省城太原，二手房市場有無交易限制？省城樓市對于限售的反應(yīng)如何？連日來，山西晚報(bào)記者就這一熱點(diǎn)問題對省城樓市進(jìn)行了調(diào)查采訪。

二手房未滿兩年過戶交易需繳納5.6%的營業(yè)稅

開封松綁限售政策“一日游”被媒體熱炒之后，不少讀者特別關(guān)注太原的二手房交易是否有銷售限制？

記者梳理相關(guān)政策信息發(fā)現(xiàn)，2017年10月，太原發(fā)布了首個(gè)二手房“限售令”——《關(guān)于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》，太原市六城區(qū)家庭新購住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》（俗稱“大紅本”）滿兩年方可交易。但該政策執(zhí)行不到一年，2018年7月，太原便對二手房限售松綁。但即使是在限售令執(zhí)行期間，太原對拆遷安置房上市首次交易，繼承、離婚分割、直系親屬間轉(zhuǎn)讓等，都較為寬松。對取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》未滿兩年、但因債務(wù)糾紛等特殊原因確需交易轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)審查同意后也可交易轉(zhuǎn)讓。

不過，記者通過多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、太原市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心了解到：目前太原二手房交易無限售，但值得注意的是，購買普通住宅，“大紅本”未滿兩年過戶交易的，需要繳納5.6%的營業(yè)稅。營業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成。

一位經(jīng)紀(jì)人大致測算了一下：一套交易價(jià)格為100萬元的二手房，如果交易滿兩年，稅費(fèi)主要包括契稅、個(gè)稅，差不多是2—3萬元；但“大紅本”未滿兩年，購房者還得多承擔(dān)5—6萬元的營業(yè)稅，這筆費(fèi)用數(shù)額較大，因此很多買主都不愿意買未滿兩年的二手房。

多位二手房經(jīng)紀(jì)的業(yè)內(nèi)人士表示，“限售令”與“限購令”同樣屬于樓市調(diào)控政策，初衷都是為了打壓炒房客。不同的是，“限售”更加精準(zhǔn)地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁，無法炒房，由此來引導(dǎo)樓市進(jìn)入正常的交易秩序中。

提高短期轉(zhuǎn)讓交易成本炒房客數(shù)量明顯下降

很顯然，限售政策出臺的初衷是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制房地產(chǎn)泡沫，維護(hù)樓市平穩(wěn)健康運(yùn)營，同時(shí)壓縮炒房客“快進(jìn)快出”的獲利空間。按慣例，購房自住的普通買房人通常不會領(lǐng)取“大紅本”兩年之內(nèi)便急于上市出售交易。

太原市通過提高短期轉(zhuǎn)讓交易成本，防范了樓市中各類短期資金套現(xiàn)的做法，讓炒房者無利可圖。再加上持續(xù)一年的限購政策，省城炒房客數(shù)量明顯下降，尤其是外地人在太原購房的比例，由過去最高時(shí)的50%下降到現(xiàn)在的不足20%。太原為民服務(wù)中心相關(guān)工作人員表示，一年來太原樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，二手房的銷量未曾出現(xiàn)過暴漲暴跌，價(jià)格及成交量處于平穩(wěn)低位運(yùn)行。

從開封限售松綁政策“一日游”的跡向看，國內(nèi)樓市調(diào)控將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。“房住不炒”仍然是目前房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的主軸，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在。

很多剛需家庭都已購房新的需求市場形成尚需時(shí)間

根據(jù)山西省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新消息，今年前五個(gè)月，太原房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅回落。商品房銷售面積274.55萬平方米，同比下降21.5%。近兩年來不少商品房需求和購買力已得到充分釋放，很多剛需家庭都已購房，新的需求市場形成尚需時(shí)間。

此外，今年棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例降低，棚改帶來的購房需求進(jìn)一步減少。再加上去年5月，太原市出臺宏觀調(diào)控政策，銀行銀根繼續(xù)緊縮，房企融資成本及難度不斷增加。綜合看來，省城樓市需求未有較為明顯的改善，商品房銷售面積增速或?qū)⒗^續(xù)回落。

業(yè)內(nèi)人士表示，相比一線城市，太原房地產(chǎn)市場活躍度不高、政策敏感性不強(qiáng)，政策的收緊和放松，是為了遏制投資和刺激市場活躍度，對炒房、投資型購房需求有明顯影響。