省城超級大盤林立，廣大置業(yè)者投資購買需擦亮眼睛

山西晚報  2019/09/27

省城樓市經(jīng)過十余年的品牌競爭發(fā)展，如今，整合教育、幼托、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、休閑、商業(yè)以及社區(qū)安保、區(qū)域交通等眾多城市資源的超級大樓盤在省城越來越多。而在樓市調(diào)控新政頻出、市場低迷的當下，消費者購房更加注重小區(qū)城市及生活功能是否完善，不再一窩蜂只關注價格和地段。

很顯然，相比僅有三五座住宅樓、建筑面積十幾萬平方米的商品住宅項目來說，省城若干個逾千畝的超大規(guī)模社區(qū)，可以承載容納的城市功能更多，會帶給業(yè)主更便捷完美的居住體驗，俘獲眾多購房者的“芳心”，成為購房者首選的熱點樓盤。

那么，超大樓盤社區(qū)是否百利無弊呢？在金九銀十樓市成交旺季，山西晚報記者采訪省城業(yè)內(nèi)人士，為正在選房的購房者送上專業(yè)分析與建議——

A 超大社區(qū)將集中上市

隨著城市化進程的加快，城市不斷向郊區(qū)擴張蔓延，占地千萬平方（超千畝）的超大規(guī)模社區(qū)開始進入省城大眾視野。

“恒大金碧天下、華僑城、三給村項目，這些都是今年年內(nèi)進入公眾視野的熱點千畝大盤。目前規(guī)劃規(guī)模最大的樓盤中，除了太原煤氣化公司原址地塊被華僑城一家品牌拿下以外，其他千畝大盤幾乎都是城中村集中連片改造的產(chǎn)物。”業(yè)內(nèi)人士張先生介紹，三給村片區(qū)，是由三給村、攝樂村、營村、芮城村、柴村五個城中村改造項目組成，形成幾千畝社區(qū)。三給片區(qū)的土地仍在陸續(xù)進入招拍掛流程，但已出爐的區(qū)域規(guī)劃中，這個區(qū)域?qū)⒔ǔ杉蠑?shù)十萬人口的超大城市新區(qū)、居民生活區(qū)。再比如恒大金碧天下，是山西綜改示范區(qū)中多個城中村連片拆遷改造形成的千畝大盤。

8月，位于省綜改示范區(qū)板塊內(nèi)的恒大金碧天下開始亮相推廣，火爆人氣惹人關注。作為綜改區(qū)核心位置的超級大盤，該項目從拿地起就受到了眾多買房人的關注。該項目是恒大品牌在山西省內(nèi)打造的規(guī)模最大、配套最全的地產(chǎn)項目，相當于3個恒大綠洲或30個恒大青運城。

而太原市煤氣化地塊，土地拍賣也受到了業(yè)界極高的關注。太原煤氣化舊址地理位置優(yōu)越，處于太原城市“南移西進”發(fā)展主軸之上，位于三大城市核心主干道、兩條快速路、一條繞城高速匯聚而成的樞紐中心，交通便利、路網(wǎng)通達，具備較大的發(fā)展空間。但該區(qū)域周邊開發(fā)程度低，按規(guī)劃設想形成城市核心區(qū)還需要一段時間，而知名房企的進入，加上其豐富可行的開發(fā)經(jīng)驗，這里城市基礎設施將全部更新升級改造，區(qū)域內(nèi)的城市價值會被高度釋放。

再看三給片區(qū)，碧桂園與旭輝的加入，將使得社區(qū)及周邊規(guī)劃更合理，將配套建設醫(yī)療、教育、綠化、景觀、交通等設施。三給片區(qū)是太原市“十三五”規(guī)劃中確定的建設宜居現(xiàn)代都市，推進城鄉(xiāng)一體發(fā)展的重點改造片區(qū)之一。三給片區(qū)的進度雖然遲緩，規(guī)劃卻一點沒有落下。在醫(yī)療建設方面，尖草坪區(qū)中心醫(yī)院和省人民醫(yī)院新院紛紛落地三給片區(qū)；教育配套方面，有太原市外國語北校區(qū)和尖草坪區(qū)一中在建成和推進中；生態(tài)環(huán)境方面，片區(qū)內(nèi)有包括已建成的金橋公園、小東流公園，和規(guī)劃中的攝樂公園、汾西公園、太白鐵路遺址公園、興瑞體育公園、西渠體育公園等配套。該片區(qū)將成為太原又一集聚數(shù)十萬人口的城市宜居地。

B 居住體驗更加舒適

與10年前的南恒大、北富力相比，省城的超級大盤今年陡然增多，眾多大盤投入真金白銀，紛紛自定義為城市運營商。2019年金秋入學季，省城有13所新建小學招生開學，這當中超一半的學校為開發(fā)商投資建設的社區(qū)配套小學，房企的城市整合力、產(chǎn)業(yè)運營力可見一斑。

超級大盤、大社區(qū)初建之時多處于省城新城區(qū)，結(jié)合城市發(fā)展、業(yè)主生活需求，眾多房企大手筆繪就區(qū)域城市發(fā)展藍圖，吸引業(yè)主目光、贏得政府信任，以期未來能取得更優(yōu)質(zhì)的地塊。公園、商場、體育館、圖書館、小區(qū)公交、學校、幼兒園、養(yǎng)老院、文化館、電影院等城市功能應有盡有。

業(yè)內(nèi)人士表示，超大社區(qū)一般由資金實力雄厚的品牌開發(fā)商操控。一個千畝大盤的開發(fā)周期少則5年，多則10年甚至更久，所以開發(fā)商十分注重口碑，因此，不論是房屋質(zhì)量、戶型設計、園林景觀，還是配套物業(yè)服務、社區(qū)功能，越往后期越成熟精致。

對于不同需求的購房者，超大社區(qū)也滿足了市場的不同需求。由于體量大，開發(fā)商設計的產(chǎn)品種類較為豐富，小高層、高層、洋房、別墅等，不論是剛需、剛改，還是二次改善型需求，都能選到合適房源。

業(yè)內(nèi)人士表示，“對于現(xiàn)階段的購房者，有學校、醫(yī)院、公園三大配套的小區(qū)，就是非常好的房子，住起來舒適，滿足了百姓生活最基本的訴求。新社區(qū)商業(yè)規(guī)劃品質(zhì)高，資源配置合理，還有引入智能數(shù)據(jù)安保系統(tǒng)，在尊重業(yè)主家庭生活私密性的同時，又創(chuàng)造了高品質(zhì)的社會生活交流空間。比空間逼仄、配套落后的傳統(tǒng)老舊小區(qū)的舒適感明顯高出許多?！?

C 入住后弊端也不少

因地處城市新區(qū)，前期入住業(yè)主會遇到產(chǎn)品質(zhì)量不精、物業(yè)服務體系不成熟、社區(qū)生活條件不方便等問題，超大社區(qū)也有它的劣勢。業(yè)內(nèi)人士表示，大盤開發(fā)周期長，早期購入并入住的業(yè)主，多多少少有些被“試”的感覺。

由于小區(qū)占地面積大，物業(yè)服務管理的范圍大，加上入住業(yè)主人數(shù)多，社會關系復雜等因素，導致大型小區(qū)在管理上難度加大，前期業(yè)主入住后才發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃、設計和建設硬傷，很難推倒重建。物業(yè)服務在執(zhí)行的速度和效率上也青澀許多。

按照太原市房管局物業(yè)管理部門的要求，超大型社區(qū)會被劃分為多個封閉小區(qū)，在這種客觀存在的地理和建筑分割下，大型社區(qū)更像是“小區(qū)群”，而不是一個封閉社區(qū)。

此外，對于先入住的業(yè)主來說，后期可能會經(jīng)受長達數(shù)年的施工煩擾。千畝大盤多期建設開發(fā)，每一期只有幾棟樓。早期業(yè)主入住，將有長達數(shù)年生活在工地或者緊鄰工地的環(huán)境中。而后期不斷升級的產(chǎn)品品質(zhì)，也會讓早期業(yè)主心有不甘。

雖然千畝大盤在規(guī)劃內(nèi)有完備的配套，但作為全新的小區(qū)，這些配套不會一蹴而就。前期的業(yè)主并不能及時享受到社區(qū)的完美配套，漫長的等待過程少則三五年，多則超過10年。

還有超大型社區(qū)周邊早晚高峰期的交通擁堵問題受到廣泛關注。千畝大盤小區(qū)周邊市政道路的升級往往趕不上大批業(yè)主集中入住后的出行需要。如果加上小區(qū)封閉管理，封閉在社區(qū)內(nèi)部的道路將成為擁堵高發(fā)地，造成整個地區(qū)交通擁堵。

業(yè)內(nèi)人士建議，結(jié)合自身需要，購買超大社區(qū)盡可能選擇產(chǎn)品成熟度較高的樓盤。業(yè)主同時應對項目配建工程竣工投入使用時間、條件，有大致了解。比如，許多業(yè)主沖著超級大盤配建的公立知名小學購房，小學的建設速度快，但與教育部門協(xié)調(diào)組織教學招生工作卻特別漫長。配建學校其招生數(shù)量、招生范圍在房子銷售之初尚未確定，等業(yè)主孩子入學時，才發(fā)現(xiàn)學校招生范圍不針對所有業(yè)主子女。有的小區(qū)配建學校則明確表示，二手房業(yè)主子女不在招生范圍之內(nèi)。