房企利潤增速放緩，尋求新利潤增長點(diǎn)或?yàn)樾碌某雎?/h1>

中國網(wǎng)  2019/09/30

上市公司歸母凈利潤為扣除內(nèi)部交易后母公司的凈利潤加上子公司盈利中屬于母公司的部分。是財(cái)報(bào)中的核心指標(biāo)之一，這一指標(biāo)能在一定程度上更真實(shí)反映企業(yè)的盈利能力。我們從2019年上半年上市房企財(cái)報(bào)中歸母凈利潤出發(fā)，一窺房企的盈利能力及新的利潤增長點(diǎn)。

2019年上半年，大部分房企披露的歸母凈利潤增速同比均呈增長態(tài)勢。據(jù)了解，70家典型房企歸母凈利率中位數(shù)為11.6%，與2018年上半年基本持平。歸母凈利潤下降的多為中小企業(yè)，不過，恒大、招商蛇口、遠(yuǎn)洋等規(guī)模較大的企業(yè)也出現(xiàn)在歸母凈利潤負(fù)增長名單中。

中海地產(chǎn)以219.56億元高居歸母凈利潤榜榜首，也是上半年唯一一家歸母凈利潤超過兩百億的房企。同時(shí)中海地產(chǎn)上半年的歸母凈利潤率達(dá)到26.71%，在規(guī)模房企中也屬于較高水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中海地產(chǎn)能多年均保持歸母凈利潤在行業(yè)較高水平，主要原因之一是公司在選擇項(xiàng)目時(shí)更加注重利潤空間，與此同時(shí)，中海地產(chǎn)拿地、開發(fā)、建設(shè)等的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)也都在最大限度地控制成本。

其次，中海地產(chǎn)凈利潤得以維持行業(yè)領(lǐng)先水平，在融資方面的優(yōu)勢難以忽視。憑借較高的信用評(píng)級(jí)，即使在行業(yè)整體融資難的環(huán)境中，中海地產(chǎn)依然具有強(qiáng)大的融資優(yōu)勢，財(cái)務(wù)費(fèi)率與綜合融資成本在行業(yè)中處于低位，這也是公司保持高凈利潤的基礎(chǔ)。

公開統(tǒng)計(jì)顯示，萬科A在2019上半年歸母凈利潤為118.4億元，同比增長29.8%，歸母凈利潤率僅為8.5%，偏低于行業(yè)中位數(shù)。相同的情況還有碧桂園。萬科和碧桂園等房企歸母凈利潤規(guī)模較大但歸母利潤率較低的一個(gè)重要原因是企業(yè)之間合作項(xiàng)目的增加拉低了歸母凈利潤率。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君曾對媒體表示，公司一直是銀行等融資機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)客戶。在逐漸趨嚴(yán)的金融環(huán)境中，碧桂園上半年加權(quán)融資成本為6.13%，同比并無明顯上升。相對較低的融資成本也是碧桂園的利潤保障。

值得一提的是中國恒大2018年上半年歸母凈利潤達(dá)到308億，當(dāng)時(shí)超過了中海達(dá)利潤榜第一，但是2019上半年，中國恒大歸母凈利潤僅為149.15億元，同比下降51.58%。但是作為龍頭房企之一，倚仗規(guī)模優(yōu)勢，該成績?nèi)钥删佑跉w母利潤榜第三位。對于歸母凈利潤下滑原因，恒大表示，是由于上半年結(jié)轉(zhuǎn)慢所導(dǎo)致，下半年隨著結(jié)轉(zhuǎn)加快，全年凈利潤有望獲得同步增長。

在2019上半年歸母凈利潤榜單中，有幾家房企的歸母凈利潤增速尤為突出。其中，大發(fā)地產(chǎn)、三湘印象和棲霞建設(shè)的歸母凈利潤同比增速為6781.88%、934.86%和522.41%。

億翰智庫“財(cái)報(bào)有料”分析認(rèn)為，歸母凈利潤增速較大的房企大多是由于企業(yè)規(guī)模較小，上半年結(jié)轉(zhuǎn)增加導(dǎo)致營業(yè)收入和凈利潤大幅增加，從而表現(xiàn)為歸母凈利潤出現(xiàn)超大幅度的增長。

中小型房企因其規(guī)模原因，業(yè)績出現(xiàn)大幅波動(dòng)是常態(tài)。歸母凈利潤不僅容易出現(xiàn)大幅增長，還易出現(xiàn)下降。今年上半年，歸母凈利潤出現(xiàn)下降的名單中照例多為中小型房企，但其中也不乏頗具規(guī)模的房企身影。招商蛇口、遠(yuǎn)洋等規(guī)模房企歸母凈利潤也出現(xiàn)不同程度的下降。

上半年招商蛇口歸母凈利潤規(guī)模48.98億元，同比減少31.17%，營業(yè)收入166.87億元，同比減少20.49%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼2018年利潤下降后，2019年上半年利潤再度縮水，歸母凈利潤18.8億元，同比下降19.64%。營業(yè)收入164.74億元，同比增長7%。

對于公司業(yè)績下滑，招商蛇口的解釋為，主要是由于結(jié)算節(jié)奏影響所致。因?yàn)轫?xiàng)目竣工及結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間主要集中在今年下半年，今年上半年便會(huì)出現(xiàn)結(jié)算金額不足的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)2019年全年的公司業(yè)績將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。遠(yuǎn)洋亦表示營收同比微增而歸母凈利潤出現(xiàn)下滑的原因一方面是毛利較低的回遷房進(jìn)入項(xiàng)目結(jié)算期，另一方面由于結(jié)算項(xiàng)目的權(quán)益占比較低。

2019年伊始，央行降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，補(bǔ)充了金融市場的流動(dòng)資金。同時(shí)在一季度，政府提出鼓勵(lì)發(fā)行公募REITs產(chǎn)品和保險(xiǎn)資金增持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的股票?；诖?，盡管監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策從嚴(yán)總基調(diào)不變。但今年一季度整體融資環(huán)境仍略有改善，多家房企在資金壓力下密集融資。隨著金融機(jī)構(gòu)違規(guī)放款給樓市的事件不斷曝光，從4月份開始，銀保監(jiān)會(huì)針對資本違規(guī)“輸血”給房地產(chǎn)行業(yè)的行為開出多張罰單。5月份開始，房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債連續(xù)收緊，房地產(chǎn)金融監(jiān)管再次升級(jí)，融資收緊預(yù)期增強(qiáng)。

9月17日，央行開展1年期MLF操作2000億元。維持MLF利率不變，仍為3.3%。打破了之前很多分析人士預(yù)計(jì)央行會(huì)小幅下調(diào)MLF利率的猜想。央行這次沒有下調(diào)MLF利率，顯示了政府的戰(zhàn)略定力，意圖明顯，就是要持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。

在目前政策調(diào)控常態(tài)化、房企利潤持續(xù)受到擠壓的市場環(huán)境下，房企要保持一定的盈利水平面臨較大的客觀壓力。特別是中小型房企，歸母凈利潤的下滑多是因融資成本增加而拖累盈利。

隨著房企融資環(huán)境收緊，融資渠道不斷收窄，金融機(jī)構(gòu)對于企業(yè)的資質(zhì)要求也越來越高。典型房企因其規(guī)模大、信用評(píng)級(jí)高、留存資金多、償債能力強(qiáng)的優(yōu)勢，更容易籌得資金。部分中小型房企缺乏自有資金，更加依賴于信托融資。隨著融資渠道開始收緊，龍頭房企相對于中小房企在資金上的競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯。強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面逐步建立，行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升。

融資成本上升的背景下，房企早就開始了抱團(tuán)取暖以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2019年上半年，融創(chuàng)中國上半年實(shí)現(xiàn)應(yīng)占聯(lián)營及合營公司溢利凈額36.3億元，較去年同期增加25億元，對稅前利潤占比近20%。合景泰富集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)聯(lián)營及合營公司投資收益26.82億元，較去年同期增加近23億元。

近年來，房企增加合作、并購股權(quán)方式獲取土地及項(xiàng)目使聯(lián)營、合營企業(yè)增加，致使公司投資收益增加，在財(cái)報(bào)中表現(xiàn)為少數(shù)股東損益和合作項(xiàng)目投資收益提升。目前土地價(jià)格和融資成本都處于較高水平，地段較好的土地更是價(jià)格不菲，房企為了擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢，通過合作拿地、運(yùn)營等方式降低成本是較好的選擇。同時(shí)，在地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率下降的趨勢下，也能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

在回報(bào)率下降的趨勢下，房企也開始不斷的尋找新的利潤增長點(diǎn)。隨著房產(chǎn)市場從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營，房企紛紛謀劃多元化戰(zhàn)略布局。長租公寓因其龐大的市場需求和精準(zhǔn)的政策扶持，一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房企的第二賽道，對于改善企業(yè)營收結(jié)構(gòu)起到了積極作用。前幾年一度出現(xiàn)房企們布局長租公寓領(lǐng)域的熱潮，多數(shù)房企均表示過要進(jìn)軍長租領(lǐng)域或加大布局，但長租公寓盈利難的問題是至今仍舊無解的行業(yè)難題，能實(shí)現(xiàn)盈利的屈指可數(shù)。如何處理長租業(yè)務(wù)的盈利難題，也是開展長租業(yè)務(wù)的房企們的重要挑戰(zhàn)。今年上半年，朗詩、遠(yuǎn)洋甚至宣布剝離長租業(yè)務(wù)以救表。

自2018年開始，房企出現(xiàn)了“去地產(chǎn)”更名潮，保利、萬科、恒大、朗詩等房企紛紛更名，給出的原因大同小異，多是企業(yè)不再局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要多元化發(fā)展，擴(kuò)大經(jīng)營范圍等。但是隔行如隔山，大部分房企在教育、汽車、文旅、農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老等完全轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)表現(xiàn)并不亮眼，或許也和業(yè)務(wù)剛剛起步有關(guān)。

不同于多數(shù)雞肋的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，成為大多數(shù)房企多元化布局的第一站，作為存量維護(hù)的重要內(nèi)容之一，市場需求逐步升高。從物業(yè)服務(wù)的需求來看，未來發(fā)展空間巨大，或許會(huì)成為房企盈利的新方向。

2014年6月，彩生活成為國內(nèi)首個(gè)分拆物業(yè)服務(wù)成功上市的企業(yè)。掛牌首日估值便達(dá)46億港元。近年來，大批物業(yè)企業(yè)赴港上市成為市場一股熱潮。近期藍(lán)光發(fā)展旗下物業(yè)公司嘉寶股份也正在醞釀上市。

事實(shí)上這些物業(yè)公司上市之后的表現(xiàn)也頗為亮眼。如綠城服務(wù)，在分拆上市之后股價(jià)一路飄紅，其市值早已遠(yuǎn)超其母體綠城中國。9月26日收盤后，綠城服務(wù)市值為213.89億港元，綠城服務(wù)市值為213.89億港元，為綠城中國134.81億港元市值的159%。

可以看出，目前市場物業(yè)服務(wù)市場廣闊，是房企盈利的一條重要賽道。如何在物業(yè)服務(wù)上搶占市場，提高贏利點(diǎn)，是企業(yè)需要重點(diǎn)規(guī)劃的方向。

房企紛紛培育新業(yè)務(wù)尋找新利潤的增長點(diǎn)，新業(yè)務(wù)的投資，必然會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)、長租公寓、特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，不乏敗筆?？刂埔?guī)模增速同時(shí)開展新業(yè)務(wù)，需要重新調(diào)整組織架構(gòu)，還需要充裕的資金支持，林林總總，這些條件的滿足并非短時(shí)期就能完成?？梢姡科髮ふ倚碌睦麧櫾鲩L點(diǎn)之路，正所謂“路漫漫系其修遠(yuǎn)兮，仍將上下而求索?！?