需求釋放不及預期 樓市調整有望延續(xù) 房企壓力凸顯

中國證券報  2019/10/10

今年“金九”成色不足，樓市能否重現(xiàn)“銀十”引人關注。然而，今年國慶黃金周成交量依舊維持低位，“銀十”開局不佳。專家預計，四季度樓市調整幅度料在供需拉鋸狀態(tài)下略有擴大，政策層面或保持嚴控不放松，四季度房企資金壓力將進一步凸顯。

觀望情緒濃厚

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年國慶黃金周，重點10城新房銷售面積為77.22萬平方米，較2018年同期下降8.1%，10城新房成交量更創(chuàng)下近5年來新低。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，一方面，在“房住不炒”調控氛圍下，購房者觀望情緒濃厚。另一方面，隨著樓市黃金時代褪去，對樓市的關注度降低。

中國指數(shù)研究院(簡稱“中指院”)常務副院長黃瑜表示，今年黃金周，國內房地產市場整體需求不及預期。一線城市商品住宅成交面積調整幅度較大，北京、上海、廣州銷售規(guī)模同比均出現(xiàn)下滑，深圳受益于供應改善，加之去年同期基數(shù)較低，成交規(guī)模同比增幅顯著。

二線城市繼續(xù)呈現(xiàn)內部分化格局。黃瑜介紹，武漢、寧波、蘇州、南寧等地因前期需求釋放較快，當前活躍度有所下降，市場出現(xiàn)階段性調整。溫州、福州等地市場規(guī)模經歷持續(xù)深度調整后，伴隨近期優(yōu)質項目集中上市，購房需求較高，成交規(guī)模回升。三四線城市中，揚州受去年同期低基數(shù)影響，同比增幅顯著，但惠州、韶關、東莞仍有下行壓力。

促銷力度未見加大

“十一”長假期間中國證券報記者走訪上海市多個樓盤發(fā)現(xiàn)，大力度降價促銷的情況較少，新盤優(yōu)惠力度普遍不大。上海地區(qū)鏈家經紀人告訴記者，除“十一”當天外，長假期間雖然每天都有“帶看”4-5個樓盤，但明顯感到成交力度不如往年。

中指院土地云事業(yè)部副總經理劉韌堅表示，很多企業(yè)雖在降價促銷方面有所行動，但整體來看，促銷力度并不大?！皩嶋H上，在黃金周期間過大的優(yōu)惠力度未必能形成促銷，反而可能加重市場觀望氣氛。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房企促銷成效有待觀察，部分購房者依然持觀望態(tài)度。降價促銷效果成色不足主要原因在于，房貸首付政策依然從緊和部分二手房交易不暢影響換房需求，且銀行貸款利率政策調整期間也會出現(xiàn)猶豫購房的現(xiàn)象。

樓市料繼續(xù)調整

中指院認為，四季度房地產市場調整幅度將在供需拉鋸狀態(tài)下略有擴大?？紤]到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或進一步回落。

國仕英表示，7月以來監(jiān)管層多次發(fā)布房地產金融相關政策，各相關部門針對房地產市場的資金監(jiān)管并未弱化，仍處于嚴格調控狀態(tài)。房貸利率“換錨”后的短期影響不大，也表明現(xiàn)階段房地產調控仍以求穩(wěn)為主。預計四季度政策嚴控不放松，尤其在金融監(jiān)管方面，將繼續(xù)嚴防資金違規(guī)流入房地產市場。受市場長期調控影響，購房者觀望情緒濃厚，入市積極性低，新房和二手房成交量或穩(wěn)中有降。

中指院認為，四季度房企資金壓力將進一步凸顯，進而影響房企投資開工積極性，預計全國房地產開發(fā)投資額及新開工面積增速將延續(xù)放緩勢頭。