沖動(dòng)買房之后退房退款很是艱難，買房出手仍需謹(jǐn)慎

山西晚報(bào)  2019/11/01

片區(qū)發(fā)展蒸蒸日上、樓價(jià)穩(wěn)漲不降、特惠房數(shù)量有限、優(yōu)質(zhì)戶型難得一見、搶房業(yè)主多如牛毛……無論剛需置業(yè)族還是隨機(jī)看房者，面對(duì)優(yōu)勢(shì)疊加的項(xiàng)目、售樓處緊張又熱情的氛圍，難免會(huì)沖動(dòng)，付款入手買房。

作為特殊商品，采用預(yù)售制銷售的房子很難像百貨零售品一樣實(shí)現(xiàn)退換貨、擁有商家廠家承諾的三包服務(wù)。購(gòu)房的一時(shí)沖動(dòng)，業(yè)主所付出少則2萬元的定金，多則高達(dá)數(shù)百萬元的總房款。然而，只要業(yè)主交錢定房選房，無論是何原因再想退房退款，卻會(huì)難如登天。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，置業(yè)者在買房前還是要多方對(duì)比，謹(jǐn)慎交付定金。

無法貸款　退定金成難題

如何鎖定房源，置業(yè)顧問頻頻給不具備購(gòu)房資格的劉先生支招。但是折騰了五個(gè)多月，劉先生既沒買成房子，定金也退不出來，急得全家四處托人擺平這件棘手的事兒。

2019年春季，在身邊朋友的鼓動(dòng)下，省城太原劉帥先生頻頻去晉中市看房。相比太原14000元、15000元的樓價(jià)，萬元出頭即可在晉中市中心城區(qū)選套配套不錯(cuò)的高端住宅。“因?yàn)橛刑?xiàng)目作比對(duì)，晉中市名企開發(fā)的大盤非常有誘惑力。”參觀過多家樓盤之后，劉先生鎖定了一家名企樓盤。按照置業(yè)顧問所說，晉中的項(xiàng)目不限購(gòu)，車程距太原龍城大街也僅15分鐘，樓盤內(nèi)超過三分之一的客戶來自太原。

交過2萬定金之后，劉先生得到置業(yè)通知，稱其愛人存在金融不良信用記錄，不能貸款，劉先生要么付全款，要么更換親朋名字。不想錯(cuò)失良機(jī)的劉先生只好求助于哥嫂，以哥哥的名義買房。劉先生的哥哥辦理完更名手續(xù)之后，全家等待辦理貸款付首付。

然而，令人沒想到的是，劉先生的哥嫂在太原購(gòu)房貸款超過兩套，按照央行認(rèn)貸不認(rèn)房的政策，劉先生的哥哥也不能辦理房貸。接到通知的劉先生買房欲望開始動(dòng)搖，但置業(yè)顧問又給劉先生支了一招，稱等有其他客戶看中這套房子，辦了更名交了定金，再將定金退給劉先生即可。

今年9月，置業(yè)顧問致電劉先生稱，因?yàn)樗麤]有交首付，集團(tuán)對(duì)這套房子“踏定”，劉先生要么全款付款，要么再找一位可以辦貸款的親朋繼續(xù)接盤。而對(duì)于劉先生想退房的要求，置業(yè)卻稱2萬元的定金不給退。

“本來買房意愿很強(qiáng)烈，但是辦不了貸款，就不能買了?？稍谥脴I(yè)顧問的不斷引導(dǎo)下，結(jié)果變成了退不了房，也退不了定金。”劉先生不甘心就這么算了，依然在退房退款的路上奔波著。

無獨(dú)有偶，兩年前在省城某承諾無理由退房品牌樓盤購(gòu)房的王女士也深深地領(lǐng)教了退房退款之難。王女士交了首付之后，家中出現(xiàn)變故，急需辦理退房，騰出一筆巨款。當(dāng)初買房時(shí)，售樓處要求業(yè)主交了定金一周之內(nèi)，必須交齊首付，否則房子賣給別人還不給退定金。

但到了退房的時(shí)候，王女士在提交退房申請(qǐng)之后近一年才拿到50多萬元的退款，其間她向樓盤及對(duì)接人員催過無數(shù)次，得到的答復(fù)是正在走流程。等王女士拿到退款，家中等著救急的事兒已過去好一陣。王女士稱，退款過程特別不爽，開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)和單方話語(yǔ)權(quán)讓她無可奈何，業(yè)主除了等就是等，什么也做不了，所謂的向客服投訴、向政府相關(guān)部門反映情況都是徒勞。

退房退款　業(yè)內(nèi)最抵觸業(yè)務(wù)

“房企營(yíng)銷口所有成員的收入都與業(yè)績(jī)掛鉤，賣了房的人發(fā)獎(jiǎng)金，賣不了房的被淘汰，賣了房有退房的被扣錢?！倍辔粡氖碌禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃的資深人士告訴山西晚報(bào)記者，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)罰制度不僅針對(duì)售樓處置業(yè)顧問，還波及到案場(chǎng)經(jīng)理、品牌策劃、代理公司、營(yíng)銷經(jīng)理、營(yíng)銷副總等。一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)沒完成銷售任務(wù)，公司分管營(yíng)銷的副總都得另謀出路，要么整個(gè)房企或樓盤都會(huì)因?yàn)闆]有進(jìn)賬，財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)不良，可能黃掉爛尾。

記者希望通過與置業(yè)顧問的溝通，了解退款難的種種原因。但在長(zhǎng)達(dá)兩周的采訪期間，沒有一位置業(yè)顧問愿將自己著手的退房故事分享。

“做樓盤銷售的最忌諱說退房，哪怕客戶退房的原因與銷售置業(yè)無關(guān)，這是職業(yè)恥辱?！币晃坏禺a(chǎn)銷售策劃告訴山西晚報(bào)記者，以他們的樓盤為例，置業(yè)顧問賣出去的房子如果要退房，他會(huì)被扣除500元獎(jiǎng)金；如果這位置業(yè)顧問單月退房客戶不止一個(gè)，將會(huì)扣掉他當(dāng)月所有銷售提成；若連續(xù)多月都有退房客戶，那他一定會(huì)被辭退。而且這個(gè)辭退原因一旦在行業(yè)內(nèi)傳開，只怕他再也沒法做樓盤銷售了?！斑@就是運(yùn)氣、磁場(chǎng)、風(fēng)水不對(duì)，銷售團(tuán)隊(duì)的掃把星啊。就像所有零售百貨業(yè)，很在意每日是否早早開張。當(dāng)然，銷冠會(huì)成為眾多樓盤搶爭(zhēng)的人才。”

除了置業(yè)顧問會(huì)被扣獎(jiǎng)金之外，其所在的銷售小組、案場(chǎng)經(jīng)理都會(huì)被扣錢被牽連。在銷售管理層看來，置業(yè)顧問不斷接到客戶的退定，說明他的業(yè)務(wù)能力有問題，不能勝任工作。個(gè)別的退房還好說，銷售團(tuán)隊(duì)一旦對(duì)客戶退房要求有所寬容，影響的就是項(xiàng)目和企業(yè)的業(yè)績(jī)和士氣。

按照業(yè)內(nèi)所說，上文提到的劉先生退房退款的波折，終究是置業(yè)顧問不愿被罰獎(jiǎng)金，才不斷主動(dòng)給劉先生出招鎖定房源，直到現(xiàn)在仍在逼著劉先生全款買房或者更名辦理貸款。可對(duì)被求當(dāng)接盤俠的人來說，不但要日后催要幾十萬元或者上百萬元的貸款支付，還涉及家庭的購(gòu)房貸款記錄、金融信用記錄，哪肯隨意出手相助？

劉先生和王女士為了退房退款四處托熟人，期待通過找到房企高管來解決這個(gè)問題，“高管的答復(fù)是款已到了集團(tuán)，退款得經(jīng)過集團(tuán)高層審批。這個(gè)審批到底走哪些流程、地方公司提還是沒有提，批到何種程度，業(yè)主不得而知?！眲⑾壬屯跖扛锌I房前置業(yè)顧問熱情似火、滔滔不絕，退房就是愛搭不理、這也不知那也不知。

業(yè)內(nèi)人士稱，首先，簽約和回款是樓盤銷售團(tuán)隊(duì)每個(gè)月的指標(biāo)，退房退款會(huì)影響回款目標(biāo)的達(dá)成。第二就是實(shí)際經(jīng)辦過程中，業(yè)主要準(zhǔn)備退款資料、寫明充分理由，而業(yè)主無法貸款、被限購(gòu)、湊不齊首付等原因，銷售完全可以在付定金之前確認(rèn)為無效客戶。第三就是退房需要重新經(jīng)過銷售解鎖、后臺(tái)確認(rèn)、財(cái)務(wù)退款這三個(gè)環(huán)節(jié)審批，如果涉及到第三方渠道銷售，退款過程也得經(jīng)過第三方的高層審批簽字，各方已經(jīng)獲得的傭金得如數(shù)退還。有些公司退款審批要求走繁復(fù)的電子流程，過程非常漫長(zhǎng)。本來就是銷售的“錯(cuò)”，底層也不好向上級(jí)追問。

總而言之，退房對(duì)于銷售及營(yíng)銷全體人員是出力耗時(shí)還有巨額經(jīng)濟(jì)損失的工作，更是評(píng)判銷售員及銷售團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)能力的考核點(diǎn)。退房業(yè)主即便找到高層，面對(duì)繁雜的工作排期，對(duì)退房高管也是最不想完成的工作。

合情退房　同樣阻力重重

記者調(diào)查了解到，在眼下樓市走熱、樓價(jià)不斷走高的情況下，業(yè)主退房退款略好辦理一些。

業(yè)主以原價(jià)辦理退房之后，銷售團(tuán)隊(duì)將房子銷售解鎖，即可加價(jià)高價(jià)出讓，按照銷售額比例提傭金的置業(yè)顧問和銷售團(tuán)隊(duì)，還能多掙點(diǎn)傭金或獎(jiǎng)金。而在淡市、樓價(jià)處于下行通道之時(shí)，業(yè)主所退的房子就會(huì)砸到銷售團(tuán)隊(duì)手中，再找下家難上加難。銷售團(tuán)隊(duì)更擔(dān)心，一戶退房可能會(huì)引發(fā)業(yè)主大規(guī)模退房，這對(duì)企業(yè)的良性運(yùn)作和品牌美譽(yù)極具殺傷力。

“所以，營(yíng)銷或銷售團(tuán)隊(duì)賣房是大張旗鼓，退房卻是悄悄咪咪?！睒I(yè)內(nèi)人士張先生稱，即便在樓市走熱的情形下，業(yè)主辦退房也是在定金剛交一兩天之內(nèi)。這筆費(fèi)用，尚未算做應(yīng)收款，核算到公司、集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表之內(nèi)，銷售團(tuán)隊(duì)尚有短暫、小范圍的管理協(xié)調(diào)能力。然而，無論是定金或是首付一旦核算到應(yīng)收款，交付到公司或集團(tuán)財(cái)務(wù)中，就很難辦理退房退款。如果銷售業(yè)績(jī)已按比例核算成獎(jiǎng)金分配給銷售團(tuán)隊(duì)個(gè)人，業(yè)主再辦退房退款更是不太可能。

某名企策劃王經(jīng)理告訴山西晚報(bào)記者，房企強(qiáng)勢(shì)嚴(yán)控退房退款、不接受更名，除了推進(jìn)項(xiàng)目良性運(yùn)作之外，也是為了防止內(nèi)部人在旺市炒房、淡市退房，做亂市場(chǎng)價(jià)格。“一個(gè)爛盤的原因有很多種，但是價(jià)格混亂、銷售周期長(zhǎng)、銷售團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定是普遍特征。相反一個(gè)好盤一定為價(jià)格穩(wěn)步攀高、銷售蓄客期短、銷售團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定?！边@位王姓經(jīng)理稱，從法律的角度，也不支持業(yè)主退房。

記者咨詢了省城資深房產(chǎn)律師，根據(jù)法律規(guī)定，不支持業(yè)主退定金，因?yàn)橘?gòu)房業(yè)主占據(jù)了銷售資源，卻不買房，房企二次銷售會(huì)在回款、時(shí)機(jī)上面臨風(fēng)險(xiǎn)。但有些房子辦理退房，房企必須無條件辦理退款。結(jié)合太原樓市實(shí)情，山西晚報(bào)記者分析了一下這些退房情況，可謂各個(gè)理由充分，但操作可行性卻極低。

比如，“開發(fā)商交房超過合同約定延遲期限”“開發(fā)商證件不全，買賣合同無效”“建筑質(zhì)量嚴(yán)重不合格，導(dǎo)致房子出現(xiàn)重大質(zhì)量問題”“購(gòu)房者不知情的情況下，開發(fā)商變更了房屋戶型設(shè)計(jì)、朝向、格局、面積大小超出了3%范圍”“由于開發(fā)商原因，導(dǎo)致房產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)證）未辦理”等。但開發(fā)商短期內(nèi)給業(yè)主退房退款，前提是其手上有巨額現(xiàn)金流、認(rèn)同自身問題、同時(shí)愿意給業(yè)主退款。

事實(shí)上，由上述理由構(gòu)成的退房事件，在太原無一例外地全部出現(xiàn)過，結(jié)果多是以業(yè)主與房企先展開漫長(zhǎng)的口水戰(zhàn)，要么業(yè)主忍了沒了下文，要么進(jìn)入更加繁復(fù)漫長(zhǎng)的起訴、取證、開庭、判決等司法程序。業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題、提出退房，能在一個(gè)月內(nèi)收到全額退款的案例可謂鳳毛麟角。

“出現(xiàn)上述問題的樓盤多是中小房企項(xiàng)目，他們自身財(cái)務(wù)緊張，怎么可能業(yè)主說退房就馬上退出錢來？”業(yè)內(nèi)人士稱，品牌房企為了規(guī)避上述問題，整個(gè)開發(fā)流程、質(zhì)量監(jiān)管相對(duì)靠譜。即便如此，在遇到問題時(shí)，也會(huì)想辦法拖一拖，不肯輕易退房。

以延遲交房為例，房企會(huì)不斷給施工方加壓力，許多房子未達(dá)到理想交房條件就強(qiáng)行交房，引發(fā)交房后更強(qiáng)烈的業(yè)主集體維權(quán)事件。尤其是園林綠化、樓道、地下室、車庫(kù)等公共空間的用材規(guī)格、交付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間，品牌房企也不會(huì)將逐個(gè)細(xì)節(jié)明確到合同中，造成業(yè)主感覺交房不合格卻找不到合同中的明確依據(jù)，吃了啞巴虧式的受騙感覺，讓人痛徹心扉。

多位資深營(yíng)銷人士表示，置業(yè)者在買房前還是要多方對(duì)比，謹(jǐn)慎交定金。尤其在付款前，一定要到相關(guān)渠道核查自家的購(gòu)房貸款記錄、金融信用情況，家庭內(nèi)部處理好付款相關(guān)事宜。置業(yè)顧問對(duì)業(yè)主家中的資產(chǎn)及債務(wù)情況及家庭成員關(guān)系并不了解，為業(yè)主能提供的可購(gòu)房信息有限。按照業(yè)界慣例，業(yè)主定房之后，家中出現(xiàn)的任何矛盾問題和置業(yè)顧問無關(guān)，業(yè)主不交首付、不付尾款即視為單方違約。