政治局會(huì)議未提地產(chǎn)是何信號(hào)？樓市不支持調(diào)控放松

第一財(cái)經(jīng)  2019/12/11

中共中央政治局12月6日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2020年經(jīng)濟(jì)工作。此次會(huì)議未提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，這透露了什么信號(hào)？

從2017年7月24日至2019年12月6日，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議已經(jīng)召開(kāi)了九次，這期間，有六次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了重要表述。而2018年10月31日，2018年12月13日以及2019年12月6日的三次會(huì)議未提及房地產(chǎn)。

從今年來(lái)看，2019年4月與7月召開(kāi)的政治局會(huì)議均強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，7月份的會(huì)議甚至強(qiáng)調(diào)了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)看，上述表述均有較強(qiáng)的針對(duì)性。

2019年一季度，由于政策放松的預(yù)期以及資金面的實(shí)際寬松、信貸利率的實(shí)際下行，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出升溫狀態(tài)，樓市“小陽(yáng)春”起量，熱點(diǎn)城市搶地風(fēng)潮再起。

這種背景下，中央政治局4月19日召開(kāi)會(huì)議提及房住不炒，定下樓市調(diào)控基調(diào)之后，后續(xù)部委和地方政府的調(diào)控政策也隨之而至。

此后國(guó)內(nèi)樓市走勢(shì)逐漸趨于平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)上看，今年1～6月份，全國(guó)商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%。其中，住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額70698億元，增長(zhǎng)5.6%。

考慮到2018年的基數(shù)較高，即便今年上半年全國(guó)商品房銷售面積同比有所下降，但依然也處于歷史較高水平上。

此外，今年上半年商品房銷售額70698億元，增長(zhǎng)5.6%。銷售面積下降而銷售額還在增長(zhǎng)，說(shuō)明國(guó)內(nèi)商品房均價(jià)還在上漲，此時(shí)更不宜放松房地產(chǎn)調(diào)控力度。

不過(guò)，縱觀過(guò)往房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的動(dòng)因，一方面是出于房地產(chǎn)行業(yè)本身的演變，另一方面也要考慮整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

今年7月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，必須增強(qiáng)憂患意識(shí)，把握長(zhǎng)期大勢(shì)，抓住主要矛盾，善于化危為機(jī)，辦好自己的事。

一些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力加大，是否需要再度刺激房地產(chǎn)，以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？這種討論一度成為當(dāng)時(shí)業(yè)界熱點(diǎn)。

7月份的政治局會(huì)議則對(duì)此給出了較為明確的信號(hào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這一定調(diào)將直接影響到房地產(chǎn)政策的演變。從過(guò)往實(shí)踐來(lái)看，此前一些地方單純因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力大而直接松綁樓市，往往會(huì)造成當(dāng)?shù)貥鞘胁▌?dòng)加劇，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展未必有利。

今年9月16日，在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，海南省省長(zhǎng)沈曉明表示，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴很大。但是房地產(chǎn)需要用土地，房地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)環(huán)境負(fù)荷的增加，而海南的土地資源越來(lái)越少，環(huán)境負(fù)荷也是有“天花板”的。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠房地產(chǎn)是不可持續(xù)的。海南省委、省政府以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴，不用房地產(chǎn)來(lái)短期刺激經(jīng)濟(jì)，對(duì)地方政府而言，并不意味著不要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，更不意味著其會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作壁上觀。房地產(chǎn)行業(yè)本身上接金融，下連建材等實(shí)體行業(yè)，其體量之大，哪一級(jí)的地方政府都不會(huì)忽視這個(gè)行業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)。

此外，從中央而言，穩(wěn)定才是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的最大目標(biāo)，這也是對(duì)地方政府的最終考核指標(biāo)。今年全國(guó)兩會(huì)之后，國(guó)務(wù)院副總理韓正到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研時(shí)指出，要緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)好省級(jí)政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”目標(biāo)，中央也劃出了總體方案：堅(jiān)持一城一策、因城施策，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問(wèn)題，就解決什么問(wèn)題，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過(guò)程中的評(píng)估和跟蹤。

在這個(gè)原則之下，房地產(chǎn)政策是否需要進(jìn)行調(diào)整，就要看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際出現(xiàn)了什么問(wèn)題，過(guò)熱就要收緊，過(guò)冷則需放松，市場(chǎng)如若平穩(wěn)則政策也需保持穩(wěn)定，這些調(diào)整本是樓市調(diào)控的應(yīng)有之義，也是中央賦予地方的職權(quán)所在。

但地方如若調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，仍要把握時(shí)機(jī)和尺度，否則造成市場(chǎng)大幅波動(dòng)，顯然會(huì)背離“三穩(wěn)”的目標(biāo)，被中央叫停的可能性將會(huì)很大。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市走勢(shì)較為平穩(wěn)，2019年1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%；商品房銷售面積133251萬(wàn)平方米，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%。

這種情況下，尚沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行方向性調(diào)整的基礎(chǔ)和必要，總體仍要以穩(wěn)為主。12月份的政治局會(huì)議只字不提房地產(chǎn)，也說(shuō)明這個(gè)行業(yè)本身目前沒(méi)有大幅調(diào)整政策的需求，也就是說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有轉(zhuǎn)向的訴求。

此外，政治局會(huì)議研究議題較為宏觀，對(duì)具體行業(yè)沒(méi)有涉及也屬正常。2018年12月份的政治局會(huì)議也并未提及房地產(chǎn)，輿論一度猜測(cè)樓市調(diào)控政策將要放松。

但隨后召開(kāi)的2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則再度重申：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

2019年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也即將召開(kāi)，屆時(shí)樓市政策或?qū)⒏鼮槊髁恕?