臨近年末土地市場不樂觀，多地遭遇流拍或底價成交

第一財經(jīng)  2019/12/12

年末，土地市場仍未有轉(zhuǎn)暖跡象，流拍與低價成交依然是主流模式。

進入12月，多地迎來土拍，然而從實際成交情況來看，目前的土地市場仍然不樂觀。9日，濟南迎來12月的第二次土拍，當天共有15宗住宅及商業(yè)用地公開招拍，然而只有其中9宗得以成交，且均是以底價成交，其余5宗地塊宣告流拍。

這是濟南近些年來最大規(guī)模的一次土地流拍。今年上半年，濟南土地市場仍然可圈可點，在“小陽春”的帶動下，上半年濟南共成交土地308萬平方米，折合4633畝，成交金額348億元。其中住宅用地、商住用地成交2669畝，成交金額302億元，商服商務金融零售用地成交1663畝，成交金額46億元。

按照這一數(shù)據(jù)，濟南上半年成交宅地大約可供應住宅6.6萬套，而當期濟南新建住宅網(wǎng)簽量為3.9萬套，即這些供應量能消化10個月左右，開發(fā)商整體拿地熱情較高。

然而在今年7月中央政治局會議宣布“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”之后，濟南土地市場急轉(zhuǎn)直下，從章丘開始出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，并在其后一直擴散至濟南主城區(qū)。

不僅是濟南，12月6日，天津土地交易中心公布消息稱，于此前5月掛牌出讓的西青兩宗地塊因故暫停掛牌。這兩宗地塊總建筑規(guī)劃面積29.22萬平方米，規(guī)劃用途為住宅、商服、科教。

在宣布停牌之前，該地塊已經(jīng)經(jīng)歷兩次延期和一次降價。5月掛牌之后，天津在6月28日公告延期，并在9月11日補充公告稱，兩宗地塊合并出讓起始總價由原來的50億下調(diào)至43億，并取消商業(yè)自持要求。此后，10月16日，該宗地塊再次宣布延期，一直到12月最終宣布停牌。

不僅二線城市“告急”，北京的土地市場也未見轉(zhuǎn)暖。12月5日，北京豐臺一宗不限價地塊公開招拍，僅經(jīng)過一輪叫價，該宗地塊就被首開+保利聯(lián)合體以底價26億元摘得。

事實上，該宗地塊在出讓之初，曾有市場分析表示，該宗地塊“不限價”是對目前市場的妥協(xié)，有望得到開發(fā)商的青睞。然而從結果來看，開發(fā)企業(yè)的反應并不如預期。而這種“反轉(zhuǎn)”事實上與地塊位置也有一定關系，豐臺長辛店地塊雖然不限價，但該區(qū)域仍然是北京較為偏遠的地方，靠近西六環(huán)，且長辛店最近幾年一直在做整體改造、升級，區(qū)域發(fā)展沒有較大進步。

然而上述地塊要么流拍要么底價成交，除了地塊本身的原因之外，很大程度上與開發(fā)企業(yè)年底收縮拿地規(guī)模有關。

合碩機構首席分析師郭毅表示，到了年末，企業(yè)自身調(diào)動資金的情況開始變得不樂觀。一方面，年底是企業(yè)集中償債期，需拿出更多資金用以還債；另一方面，無論是銀行還是其他融資機構，年底余額均出現(xiàn)不同程度的不足，這影響了企業(yè)獲得外部融資的機會，也就加劇了其在土地市場的表現(xiàn)。因此，整體來看，年末土地市場會呈現(xiàn)一波較為冷清的態(tài)勢。

中指院數(shù)據(jù)也能體現(xiàn)出這一點，雖然有所增長，但是增速卻在放緩。數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交13950億元，同比增長16%，增速較1~10月下降4.7個百分點；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交31975萬平方米，同比增長10%，增速較1~10月下降5.4個百分點。