房貸利率換錨對購房影響小，12月5年LPR下調(diào)概率低

證券日報  2019/12/16

8月25日，央行發(fā)布今年第16號公告，宣布自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。時至今日，房貸利率“換錨”正式實行已兩月有余，對購房者來說最關(guān)心個人房貸利率的變化。

11月20日，第四次貸款市場報價利率（LPR）結(jié)果出爐：1年期LPR為4.15%，較前次下降5個基點；5年期以上LPR為4.80%，較前次下降5個基點。這也是5年期LPR設(shè)立以來的首次下調(diào)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，以“100萬元貸款、30年、等額本息還款方式”進(jìn)行房貸成本測算發(fā)現(xiàn)，11月份5年期LPR下調(diào)后，相比10月份月供減少30元左右，這對于房貸成本降低有一些作用。

“近期貨幣政策總體穩(wěn)定，12月份5年期LPR下調(diào)可能性不大，房貸利率預(yù)計仍以穩(wěn)定為主?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

值得一提的是，上述第16號公告明確，“人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照‘因城施策’原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限”。也就是說，即使5年期LPR下調(diào)，銀行仍可以通過上調(diào)加點基數(shù)確定實際的房貸利率。

此外，第16號公告還明確，“重定價周期最短為1年”。也就是說，即使5年期LPR每月都調(diào)整，購房者也將按照貸款合同約定的“利率重定價周期及調(diào)整方式”調(diào)整相應(yīng)的貸款利率。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房貸利率和LPR掛鉤，有助于后續(xù)利率進(jìn)一步市場化。根據(jù)各地區(qū)情況不同，基點變動也會成為調(diào)控的一個工具。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，全社會貸款成本都有所降低，因此房貸利率進(jìn)一步上行的可能性不大。但受調(diào)控政策影響，下調(diào)空間同樣有限，保持平穩(wěn)將是主流。

有業(yè)內(nèi)人士表示，LPR每次調(diào)整影響的利息成本相對于購房總成本來說微乎其微，更大層面影響在購房者的心理預(yù)期上。