經(jīng)濟(jì)觀察：近30萬億元存量房貸利率換錨 影響幾何？

中國新聞網(wǎng)  2019/12/31

日前中國人民銀行明確存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的有關(guān)事宜。轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

這一變化意味著中國近30萬億元(人民幣，下同)的存量房貸將轉(zhuǎn)為LPR計(jì)價(jià)。

根據(jù)中國人民銀行11月份發(fā)布的《2019年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，今年9月末，個(gè)人住房貸款余額29.05萬億元，占住戶部門債務(wù)余額的比例為54.2%。

事實(shí)上，今年8月份以來，LPR利率改革大致經(jīng)歷以下三個(gè)階段：

第一階段：5年期LPR利率形成。8月17日，中國人民銀行宣布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制，新發(fā)放貸款主要參考LPR定價(jià)。8月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新LPR首次報(bào)價(jià)利率，其中5年期以上LPR為4.85%。

第二階段：4年來首次“降息”。11月20日LPR改革后迎來第四次報(bào)價(jià)。此次5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.8%，這是LPR改革后的首次利率下調(diào)。在此之前，中國貸款基準(zhǔn)利率自2015年10月之后，已有四年未有調(diào)整。

第三階段：存量貸款改革。公告稱，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商。

對(duì)于背負(fù)房貸的中國家庭來說，從明年3月1日開始，可以選擇將房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)(加點(diǎn)可為負(fù))，或者轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ省?

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，2020年中國貨幣金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的可能。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在貨幣金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的預(yù)測(cè)情況下，2020年LPR基礎(chǔ)利率也有進(jìn)一步下調(diào)的可能，這意味著2020年的房貸利率和房貸成本或進(jìn)一步降低，最終惠及購房者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，短期來看，存量房貸利率“換錨”是有利于已有房貸的購房者的。因?yàn)槎唐趤砜矗瑸橐龑?dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)降低資金成本，LPR的短期走勢(shì)是下降的，這對(duì)于購房者來說相當(dāng)于降息。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，LPR降低的目的并不是為了刺激樓市。在LPR政策出臺(tái)之初，就有明確規(guī)定，要求首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房也不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。

張大偉表示，目前，全社會(huì)融資成本有走低的趨勢(shì)，在此背景下，房地產(chǎn)貸款成本繼續(xù)上行的可能性不大，但因?yàn)楦鞣N政策約束，預(yù)計(jì)下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是大概率事件。

房地產(chǎn)銷售有望穩(wěn)中略升。2019年中國商品房銷售面積和銷售額有望超過2018年的水平，創(chuàng)下新高。

當(dāng)然，也有專家提醒，不排除LPR走升的可能性，這可能會(huì)對(duì)房貸、金融等帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。