2019年樓市總體呈平穩(wěn)態(tài)勢，城市間分化仍十分明顯

第一財經(jīng)  2020/01/18

在土地市場方面，2020年三四線以下城市在需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。

國家統(tǒng)計局1月17日發(fā)布了2019年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，創(chuàng)下新高。但在房住不炒、因城施策的大背景下，樓市整體保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)分析，從2019年的具體銷售情況看，銷售面積同比跌幅為0.1%，說明市場整體保持較為平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。后續(xù)依然有望保持平穩(wěn)的走勢。

在整體平穩(wěn)的走勢之下，不同類型產(chǎn)品、不同城市、不同企業(yè)的分化十分明顯。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析，在行業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高的背景下，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)持續(xù)下滑局面。1-12月，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。在一些城市和地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃超前，市場整體供大于求，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重是為主因。

林先生稱，他在廈門湖里區(qū)的一個商鋪準備出售，但在中介掛了好久都沒找到合適的買家?！吧啼伂F(xiàn)在受電商沖擊挺大。現(xiàn)在我這個商鋪的價格比4年前還低，租金也上不去。如果早點賣掉，換成住宅就好了。”

企業(yè)之間也在分化。張波說，從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展看，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買方市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升，淘汰率將不斷提升。

企業(yè)之間的合作與并購越來越多。

1月13日，世茂集團與福晟集團宣布戰(zhàn)略合作，將在全國范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營等領域內(nèi)的戰(zhàn)略合作。雖名為合作，但實為世茂對福晟的“吞并”。

城市之間的分化也十分明顯。

易居房地產(chǎn)研究院1月8日發(fā)布的《2019年12月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，2019年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開始降溫，納入報告的18個三四線城市全年成交面積同比下降6%，是三類城市中唯一同比下降的。一二線城市與三四線城市的樓市銷售出現(xiàn)明顯分化。

去年下半年，受調(diào)控影響，房企在熱點城市拿地熱情有明顯降低，但拿地的廣度和數(shù)量有所增長，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象也逐步增多，加之下半年市場土地供應放量也明顯高于上半年，導致土地出讓有所回升。

中原地產(chǎn)研究中心1月1日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年，土地市場繼續(xù)高位運行，該中心統(tǒng)計的50大城市合計賣地收入4.41萬億元，同比上漲幅度達19.33%，刷新歷史紀錄。其中，出現(xiàn)16個賣地收入過千億元的城市，刷新歷史同期紀錄。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，從趨勢看，2019年三四線城市依然相對低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場升溫的主要原因。

展望2020年，張波預計，“分化”將成為2020年市場的重要表現(xiàn)，包括銷售市場分化；土地市場分化，房企增長分化三大方面。其中，在土地市場方面，2020年三四線以下城市在需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。