一 二線常駐需求受樓市受疫情沖擊小，LPR下調(diào)可期

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)  2020/02/19

2月17日，中國國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，房地產(chǎn)市場保持總體平穩(wěn)態(tài)勢。

春節(jié)假期疊加疫情影響，各地出爐的1月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)略微下滑趨勢。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者，新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)短期沖擊顯著，恢復(fù)情況將存在差異。具體來看，一二線城市多為“常駐需求”，在疫情平復(fù)之后有望較快恢復(fù)，甚至出現(xiàn)補(bǔ)償性釋放，負(fù)面影響較?。坏蛉丝谕饬魅木€城市存在“候鳥需求”，今年錯(cuò)過春節(jié)前后的返鄉(xiāng)置業(yè)節(jié)點(diǎn)，疫情過后可能也較難恢復(fù)。

預(yù)期二月降價(jià)城市增多

數(shù)據(jù)顯示，1月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，二三線城市漲幅穩(wěn)中有落。國家統(tǒng)計(jì)局首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬表示，1月份全國各地貫徹落實(shí)“住房不炒”的定位，保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)態(tài)勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“從房價(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價(jià)上漲的城市數(shù)量為33個(gè)，相比2019年12月份的38個(gè)呈現(xiàn)明顯減少的態(tài)勢。而從下降的城市數(shù)量看，當(dāng)前為32個(gè)，數(shù)量明顯增加?？陀^上也說明其受二手房交易市場、一手房交易市場等影響，房東主動(dòng)降價(jià)或減少了漲價(jià)的做法。若是考慮到2月份新冠肺炎等帶來的沖擊，預(yù)計(jì)類似降價(jià)城市數(shù)量會(huì)明顯增加。”

夏丹認(rèn)為主要有兩個(gè)方面影響，一是施工進(jìn)度延后，資金回籠受阻。各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門要求建筑工地延遲開工，封閉管理和交通不暢也令工人返崗受到限制。這不僅將帶來建筑材料和人力成本提升，還將拖累施工交樓進(jìn)度，影響后續(xù)現(xiàn)金流回款，土地款支付和擴(kuò)大生產(chǎn)面臨困難。近一周多部門和地方陸續(xù)出臺(tái)措施支持企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在疫情控制較好的地區(qū)停工影響有望緩解。

二是樓盤推介困難，交易活動(dòng)轉(zhuǎn)淡。全行業(yè)售樓處暫時(shí)停止開放，防疫期間城市間人口流動(dòng)和城市內(nèi)出門活動(dòng)也受到限制，樓盤銷售活動(dòng)轉(zhuǎn)淡。

因有購房需求，一位家住溫州的律師季網(wǎng)告訴記者：“春節(jié)前看中的房屋到現(xiàn)在降了近2000元左右，中介因?yàn)橐策M(jìn)不去現(xiàn)場只能通過微信告訴我們?！?

在當(dāng)前疫情影響下，多地房地產(chǎn)行業(yè)開展多樣營銷應(yīng)對(duì)。譬如恒大集團(tuán)在2月16日發(fā)布通知稱，今年2月18日至2月29日期間，全國在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓)，可享受75折優(yōu)惠。

此外，碧桂園、富力、融創(chuàng)等房企紛紛加入網(wǎng)上促銷。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，全國兩百強(qiáng)企業(yè)中已有143家房企搭建線上售樓處。

房貸市場影響幾何？

除了影響地產(chǎn)行業(yè)外，至關(guān)乎老百姓“錢袋子”的房貸是否會(huì)發(fā)生改變？

2月7日，中國人民銀行副行長、外匯管理局局長潘功勝在“國務(wù)院應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制”新聞發(fā)布會(huì)上表示，市場預(yù)期下次中期借貸便利(MLF)的中標(biāo)利率和2月20日公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)報(bào)價(jià)會(huì)有較大概率下行。

明顯可見的是，近日央行連續(xù)釋放流動(dòng)性，各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行也響應(yīng)疫情防控需求，針對(duì)個(gè)人信貸延期還款和企業(yè)融資出臺(tái)多項(xiàng)支持政策。當(dāng)市場流動(dòng)性超預(yù)期，疊加新一期LPR的下調(diào)可能性，房貸利率大概率下調(diào)。

2月18日，央行發(fā)布公告表示，目前銀行體系流動(dòng)性總量處于合理充裕水平，18日不開展逆回購操作。因有2200億元逆回購到期，當(dāng)日公開市場實(shí)現(xiàn)凈回籠2200億元。

而就在前一日(17日)，央行公告為對(duì)沖逆回購到期等因素的影響，維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，開展了2000億元MLF操作和1000億元7天期逆回購操作，MLF利率則有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%?？陀^上使得資金成本進(jìn)一步降低，為銀行等金融體系增加了更為寬裕的流動(dòng)資金。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，多重因素會(huì)對(duì)后續(xù)LPR中長期貸款利率等預(yù)判形成了支撐。不排除2月份新公布的LPR數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)下調(diào)，這也體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于中長期資金成本下降帶來積極的意義。而中長期貸款中，房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款的比重相對(duì)大，所以這會(huì)使得后續(xù)房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，對(duì)于當(dāng)前房企度過特殊時(shí)期、以優(yōu)惠利率來促進(jìn)項(xiàng)目銷售等，都具有積極的作用。

另據(jù)記者統(tǒng)計(jì)截至目前，國有五大行、興業(yè)、平安、招行、光大銀行等在內(nèi)十余家銀行發(fā)布公告，可以為受疫情影響的相關(guān)客戶提供按揭延期還款服務(wù)，但具體細(xì)則仍需咨詢溝通。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀1月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，中國仍將“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段。