二月交易量創(chuàng)有史以來(lái)最大降幅，房企如何擺脫困局

每日經(jīng)濟(jì)新聞  2020/03/06

在新冠肺炎疫情影響和沖擊下，2月樓市交易量創(chuàng)下有史以來(lái)最大跌幅。據(jù)克而瑞最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)27個(gè)重點(diǎn)城市二月新建商品住宅僅成交了240萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下滑77%。與此同時(shí)，房企的銷售業(yè)績(jī)也隨之出現(xiàn)大跌，超八成的百?gòu)?qiáng)房企2月單月和1~2月累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2月份與房地產(chǎn)密切相關(guān)的建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)放緩。

中央重申“房住不炒”大原則，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面如何自救？政策上還有哪些空間？為此，每日經(jīng)濟(jì)新聞(以下簡(jiǎn)稱NBD)旗下鎂刻地產(chǎn)的主題對(duì)話欄目——“鎂刻三人行”本期特邀北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池，佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)劉策，戴德梁行大中華區(qū)副總裁王盛三位業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，就疫情之下的房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)展開討論。

疫情之下房企金融壓力更大

NBD：受新冠肺炎疫情影響，目前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)還面臨哪些問(wèn)題？

趙秀池：第一是疫情未完全消退，復(fù)工復(fù)產(chǎn)還有疫情擴(kuò)散的風(fēng)險(xiǎn)。第二，人員不能及時(shí)到崗。第三是資金困難。第四，短期內(nèi)，市場(chǎng)需求得到抑制。由于停工停產(chǎn)，收入減少，導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)買力下降。

王盛：疫情當(dāng)下，各地政府的嚴(yán)格防控措施導(dǎo)致大多數(shù)工人無(wú)法返城務(wù)工，影響房地產(chǎn)在建項(xiàng)目。對(duì)于寫字樓業(yè)主而言，隨著樓宇內(nèi)企業(yè)租戶到崗人員的逐漸增多，如何做好安全防疫工作是他們目前要面對(duì)的最大挑戰(zhàn)。同時(shí)由于受疫情影響，市場(chǎng)租賃成交暫緩，直接拉長(zhǎng)了項(xiàng)目去化時(shí)間，在一定程度上影響業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益。

目前高度依賴客流的購(gòu)物中心、影院等娛樂(lè)場(chǎng)所仍舊門庭冷落，實(shí)體零售行業(yè)受疫情的影響仍在持續(xù)，短期內(nèi)受到的影響和壓力都是巨大的。值得注意的是，電商、食品超市、社區(qū)便利店等小業(yè)態(tài)在疫情過(guò)程中對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)起到了巨大支撐作用。

疫情下投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大宗物業(yè)投資仍抱有信心。我們近期對(duì)100多個(gè)投資機(jī)構(gòu)的高層核心人員進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，99%的投資機(jī)構(gòu)表示，在未來(lái)仍將會(huì)繼續(xù)投資中國(guó)大陸，對(duì)中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心。

住宅市場(chǎng)受疫情影響，目前面臨的問(wèn)題大多是施工工程告停、售樓處關(guān)閉、中介業(yè)務(wù)停滯等。今年又是開發(fā)商的償債高峰期，面臨更大的金融壓力。

NBD：政府相關(guān)部門可以在哪些方面幫助房地產(chǎn)企業(yè)？目前有哪些措施已經(jīng)見(jiàn)效？哪些還不理想？

趙秀池：政府相關(guān)部門已經(jīng)采取了一些措施，如減免稅費(fèi)、鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)減免房租、降低五險(xiǎn)繳納標(biāo)準(zhǔn)、緩交住房公積金、延遲償還貸款、部分地區(qū)對(duì)預(yù)售制進(jìn)行微調(diào)等，這些措施對(duì)企業(yè)確實(shí)能夠起到立竿見(jiàn)影的效果。

建議還需要采取以下措施：1.利用適度寬松的金融手段，促進(jìn)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。鼓勵(lì)銀行及時(shí)發(fā)放貸款支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降低企業(yè)貸款利率，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。2.分類施策，降低首套房和二套購(gòu)房貸款首付比例，提高貸款額度，降低貸款利率。

劉策：我覺(jué)得比較樂(lè)觀?，F(xiàn)在有很多政策，比如說(shuō)稅費(fèi)、公積金、社保的減免或減緩，包括土地款的延緩支付等，但“房住不炒”的主基調(diào)是不會(huì)動(dòng)搖的。

王盛：疫情暴發(fā)后出臺(tái)的政策大體分為兩類：一部分是關(guān)于減輕中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)影響的，如強(qiáng)化金融支持力度等；一部分是關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的，如各地方政府針對(duì)各自區(qū)域出臺(tái)了如調(diào)整土地公開出讓方式等。這些政策不僅為企業(yè)和開發(fā)商減少了資金壓力，也提振了信心。希望政府能多出臺(tái)一些關(guān)于寫字樓和購(gòu)物中心業(yè)主的政策支持，在幫助業(yè)主們緩解經(jīng)營(yíng)壓力的同時(shí)，推動(dòng)他們能夠更好服務(wù)于企業(yè)租戶。

建議調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

NBD：地方政府在不違反“房住不炒”大原則的前提下，還有哪些可以刺激房地產(chǎn)行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇的后備政策。

趙秀池：第一，調(diào)整普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，使更多的剛需入市，減少疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。各地大部分普通商品住房?jī)r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有動(dòng)態(tài)調(diào)整，如北京市目前執(zhí)行的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)中的房?jī)r(jià)是2013年的房?jī)r(jià)，到現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了很多，幾乎所有的住房?jī)r(jià)格都大于2013年規(guī)定的同一區(qū)位房?jī)r(jià)的1.2倍，購(gòu)房人因此只能按非普通商品住房申請(qǐng)貸款，不能享受到普通商品住房貸款的優(yōu)惠。建議按當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)整普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)調(diào)整普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，讓更多人得到貸款優(yōu)惠，促進(jìn)住房銷售，以減少疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

第二，降低商辦類物業(yè)分割單元限制，釋放市場(chǎng)活力。北京自2017年“3·26新政”以來(lái)，規(guī)定了商辦類單套建筑面積需達(dá)500平方米以上，與市場(chǎng)需求差距較大，造成大量的商辦類物業(yè)閑置。在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，尤其是在當(dāng)前疫情下，倡導(dǎo)網(wǎng)上購(gòu)物辦公，實(shí)體商辦的規(guī)模在縮小，建議商辦類物業(yè)取消最小分割單元的限制，為更多企業(yè)，尤其是中小企業(yè)提供更多辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

王盛：中央已出臺(tái)的應(yīng)對(duì)措施包括：建立應(yīng)對(duì)疫情專項(xiàng)幫扶機(jī)制；下調(diào)貸款利率、延期還本付息、完善稅收減免政策等實(shí)施臨時(shí)性支持措施。但“房住不炒”仍是需要堅(jiān)持的總基調(diào)。因此，地方政府應(yīng)在這個(gè)大前提下，根據(jù)所在區(qū)域受影響的程度制定相應(yīng)的政策來(lái)共同推動(dòng)企業(yè)的正常運(yùn)行和復(fù)蘇。

疫情對(duì)于企業(yè)(即供給側(cè))的影響是非常大的，因此政府政策應(yīng)當(dāng)以扶持供給側(cè)為主，輔以推動(dòng)需求的回升。從供給側(cè)來(lái)說(shuō)，主要解決企業(yè)資金壓力。

各地政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)加大貸款投放額度、加快審批進(jìn)度、推出相應(yīng)的扶持專項(xiàng)貸款以幫助企業(yè)緩解資金流動(dòng)性問(wèn)題。

在相關(guān)稅費(fèi)上應(yīng)給予企業(yè)一定的優(yōu)惠，適度降低土地開發(fā)中政府收取的相關(guān)費(fèi)用，延長(zhǎng)土地增值稅、所得稅等的清繳時(shí)間，縮短項(xiàng)目報(bào)建流程、適當(dāng)降低預(yù)售條件等。

根據(jù)各地疫情情況合理安排土地出讓時(shí)間和土地供應(yīng)量，也可適當(dāng)降低土地出讓起始價(jià)和保證金金額，提高企業(yè)的拿地意愿，保證土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

從需求端來(lái)說(shuō)，要刺激需求的回升，提升市場(chǎng)信心，繼續(xù)支持和推動(dòng)剛需和改善型需求產(chǎn)品的入市。進(jìn)一步放寬人才落戶政策，加大人才購(gòu)房的補(bǔ)貼范圍；調(diào)整公積金使用政策；同時(shí)，適當(dāng)下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，降低首付比例等。

在疫情下，很多企業(yè)都推出線上銷售、云端直播看房等方式。因此，政府也應(yīng)根據(jù)情況出臺(tái)相應(yīng)的政策，支持線上銷售，保障線上交易的順利進(jìn)行。

總體來(lái)說(shuō)，在國(guó)家政策的總基調(diào)下，根據(jù)各地情況因時(shí)因地的調(diào)整政策，扶持企業(yè)發(fā)展，以應(yīng)對(duì)疫情對(duì)市場(chǎng)的沖擊，這個(gè)過(guò)程并不是為市場(chǎng)松綁，而是要在“房住不炒”的前提下，提升市場(chǎng)信心，確保市場(chǎng)平穩(wěn)的發(fā)展。

基建投資有助房地產(chǎn)復(fù)蘇

NBD：加大基建投資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇有多大助益？

趙秀池：加大基建投資有助于改善區(qū)域環(huán)境，有助于房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)也要作為城市服務(wù)商，提供教育、醫(yī)療、工業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老等多元化服務(wù)。各地尤其要在優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療上多投入，滿足民生需求。

劉策：基建投資我認(rèn)為跟房地產(chǎn)本身沒(méi)有關(guān)系。甚至于我覺(jué)得加大基建投資本身就是要擺脫房地產(chǎn)刺激的一個(gè)替代舉措。加大基建投資不是為了復(fù)蘇房地產(chǎn)，而是通過(guò)這個(gè)方式來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)。

王盛：2020年作為“十三五”規(guī)劃的收官之年，疫情無(wú)疑給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了很大壓力。

在此背景下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為托底社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，作用凸顯。中央也一再?gòu)?qiáng)調(diào)推動(dòng)重大項(xiàng)目、重大工程和具備條件的行業(yè)企業(yè)盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。要聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域，優(yōu)化地方政府專項(xiàng)證券投向，用好中央預(yù)算內(nèi)投資，調(diào)動(dòng)民間投資積極性，加快推動(dòng)重大項(xiàng)目的建設(shè)。

目前，為對(duì)沖疫情給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不利影響，各省相繼推出了大規(guī)模重大投資計(jì)劃，其中基建投資仍是重要部分。

如北京市發(fā)改委發(fā)布《北京市2020年重點(diǎn)工程計(jì)劃》，其中100項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資額度在662億元；河南省公布《2020年河南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目名單》，共列項(xiàng)目980個(gè)，總投資3.3萬(wàn)億元，2020年計(jì)劃完成投資8372億元，涵蓋了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)環(huán)保、民生和社會(huì)事業(yè)六大領(lǐng)域。

從這些重大項(xiàng)目覆蓋的領(lǐng)域可以看到，對(duì)于基建早已不局限于傳統(tǒng)的鐵路、公路、軌道交通等領(lǐng)域，城市更新、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展、智慧城市、教育醫(yī)療、人工智能、5G、互聯(lián)網(wǎng)科技等都是新形勢(shì)下支撐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的主要發(fā)展趨勢(shì)。

NBD：房地產(chǎn)企業(yè)目前和今后一段時(shí)期最需要做的有哪些事情，需要補(bǔ)哪些短板？

趙秀池：企業(yè)要補(bǔ)上線上銷售和網(wǎng)上辦公的短板。在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，企業(yè)要更多地采取線上銷售，想辦法通過(guò)無(wú)理由退房、價(jià)格優(yōu)惠鎖定等增加線上銷售的吸引力；通過(guò)網(wǎng)上辦公，不僅可以提高辦事效率，還可以降低企業(yè)成本。

劉策：對(duì)于企業(yè)來(lái)講，我覺(jué)得需要做的事情是：第一，在心態(tài)上，不要對(duì)政策放松抱有特別大的幻想?？赡軙?huì)有局部的微調(diào)，但想通過(guò)政策放松來(lái)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲，這個(gè)是不可能的。第二，要立足自身去保現(xiàn)金流，例如加快銷售、加大融資還有調(diào)整投資的節(jié)奏。第三，越是行業(yè)資金緊張的時(shí)候，可能投資窗口期也就越近，如果企業(yè)能夠在這個(gè)時(shí)間靈活調(diào)配銷售、投資、融資，也會(huì)有“抄底”的機(jī)會(huì)。最后，房企應(yīng)以疫情為先，保證安全。

王盛：所有企業(yè)都需要積極地去探索應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響，同時(shí)也應(yīng)該思考由此帶來(lái)的行業(yè)新趨勢(shì)。比如采用遠(yuǎn)程辦公，完善公司應(yīng)急計(jì)劃，以及更加充分利用線上及社交媒體工具等。管理模式靈活、適應(yīng)客戶需求速度快，以及效率高的企業(yè)不僅最有可能渡過(guò)當(dāng)前難關(guān)，而且有可能脫穎而出，贏得更大的市場(chǎng)份額，取得更快速的發(fā)展。