下沉市場(chǎng)消費(fèi)需求被進(jìn)一步釋放，商業(yè)地產(chǎn)景氣回升

中國(guó)證券報(bào)  2019/11/08

2019年以來，隨著下沉市場(chǎng)消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放，商業(yè)地產(chǎn)景氣回升。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心近期發(fā)布的《2019第三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告》(簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示，2019年第三季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)升至128.3點(diǎn)，同比增長(zhǎng)8.6%。專家建議，商業(yè)地產(chǎn)需快速承接首店及夜經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，豐富業(yè)態(tài)類型，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。

下沉市場(chǎng)潛力釋放

《報(bào)告》指出，三季度以農(nóng)村為代表的下沉市場(chǎng)消費(fèi)需求潛力釋放，零售商開店速度保持平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，農(nóng)村人均可支配收入同比增速為9.2%，高于城鎮(zhèn)1.3個(gè)百分點(diǎn)，城鄉(xiāng)居民收入差距收窄。鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額保持較快增長(zhǎng)，總額同比增長(zhǎng)9.0%，高于城鎮(zhèn)1.0個(gè)百分點(diǎn)，增速差距進(jìn)一步加大。前三季度，全國(guó)網(wǎng)上零售額超7.3萬億元，同比增長(zhǎng)16.8%。其中，農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。各大互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也加快下沉市場(chǎng)布局，促進(jìn)線上線下渠道融合發(fā)展。

在商業(yè)用地方面，《報(bào)告》指出，第三季度，中國(guó)商用土地指數(shù)為94.9，同比大幅上漲24%，環(huán)比下降4%，維持年度平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。這主要依托于二三線城市成交“爆發(fā)”，其中，二線城市商用土地集中放量，成交量環(huán)比上漲54.29%，同比上漲49.17%。三線城市商用土地成交量環(huán)比上升37.8%，同比上升27.9%，近85%三線城市成交量同比上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從總體看，商業(yè)地產(chǎn)土地市場(chǎng)保持平穩(wěn)。

由于融資渠道收窄等因素的影響，開發(fā)商對(duì)商業(yè)用地的拿地積極性也在下降。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英指出，商業(yè)地產(chǎn)銷售市場(chǎng)仍延續(xù)2018年以來的下降態(tài)勢(shì)。2019年1-9月，全國(guó)辦公樓銷售面積為9626萬平方米，同比下降11%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為7002萬平方米，同比下降13.7%。

增量市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇

《報(bào)告》顯示，三季度，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)保持上季度上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比上升2.6%，同比上升2.6%。新增商用物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比上升4.6%，同比上升0.9%。增量市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，但增幅有限。

其中，成都、重慶、杭州、武漢等熱點(diǎn)城市商用物業(yè)項(xiàng)目數(shù)同比有所增加，沈陽(yáng)、武漢商用物業(yè)供給面積同比增幅超過100%。

以成都為例，“首店效益”和“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)”持續(xù)為成都零售市場(chǎng)輸血，消費(fèi)力帶動(dòng)成都寫字樓回暖。58同城、安居客發(fā)布的《2019成都寫字樓市場(chǎng)淺析》指出，1-8月，成都寫字樓開發(fā)累計(jì)投資151億元，同比增長(zhǎng)33%；寫字樓施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別取得31%、44%及64%的增速。

《報(bào)告》指出，三季度新開業(yè)項(xiàng)目快速承接“首店”“夜經(jīng)濟(jì)”等市場(chǎng)熱點(diǎn)。目前，“潮玩樂理念”和“夜間經(jīng)濟(jì)”在新一線、二線城市滲透，也成為新一線城市競(jìng)逐年輕外來人才的商業(yè)發(fā)力點(diǎn)。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)整體消費(fèi)主要發(fā)生在夜間，夜間消費(fèi)額占據(jù)全天消費(fèi)的60.0%。夜間消費(fèi)龐大，發(fā)展已是必然趨勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，商鋪、商店業(yè)態(tài)布局十分關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)需結(jié)合如體育、休閑、健康、電腦競(jìng)技、運(yùn)動(dòng)等多元化新業(yè)態(tài)。

國(guó)仕英指出，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化情況較普遍，可豐富業(yè)態(tài)類型，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，適當(dāng)減少服裝類產(chǎn)品。