房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期，剛改和剛需在太原如何買房更合理

山西晚報(bào)  2019/11/22

“最近，各路媒體頻頻釋放樓價(jià)要降的信息，眼下是不是不宜買房？”“聽說不少開發(fā)商都降價(jià)，到底降了多少？”近日，山西晚報(bào)記者接到讀者的咨詢。

今年下半年，包括省城在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售低迷較為明顯。為了賣房子回款，開發(fā)商策劃了各類降價(jià)、打折活動(dòng)，甚至不惜發(fā)動(dòng)全員營(yíng)銷的力量提升自身熱度，這對(duì)需要買房的購房者來說是利好。然而仍有不少購房者很糾結(jié)；如今房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期，是否是買房的好時(shí)機(jī)？對(duì)于剛需、剛改的置業(yè)者，應(yīng)該如何合理買房呢？

A 糾結(jié)的購房者

太原市民王先生是“糾結(jié)”購房者的代表之一。“我家孩子上學(xué)需要父母照看，所以需要一直與父母同住。我從2015年開始看改善型房，房?jī)r(jià)從每平方米八九千元看到現(xiàn)在的一萬二三甚至更貴。挺后悔當(dāng)初沒有果斷下手，現(xiàn)在無法預(yù)判房?jī)r(jià)是否還會(huì)降，所以仍然在糾結(jié)?！?

在四年的看房時(shí)間里，像王先生一樣看遍太原市大小樓盤的購房者不在少數(shù)。太原市民劉女士說，“大部分時(shí)候，我看的是城南和東山片區(qū)的房子，不看西邊和北邊。我在好多項(xiàng)目交過認(rèn)籌金，之后又后悔了，覺得房子不好，再退掉認(rèn)籌金。如此反復(fù)幾次，感覺現(xiàn)在更難下決定買房。”

另一位讀者告訴山西晚報(bào)記者，一家人現(xiàn)居城南，房子不算太小，只是房齡偏大，而且夫妻二人每天跨城上班付出的時(shí)間成本、人力成本太大?？捶靠戳藘扇辏恢贝蛩阍谏习嗟攸c(diǎn)附近再購置一套房產(chǎn)，還要方便未來孩子上學(xué)。除了這兩個(gè)“硬核”需求，這位讀者還希望房子各方面配套都能跟上，首付預(yù)算有50萬元。“今年的樓市不穩(wěn)，感覺房?jī)r(jià)會(huì)降，所以最近買房的急迫心情又淡下來了?！彼f。

山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)時(shí)間糾結(jié)是否購房的人群中，大部分都糾結(jié)兩點(diǎn)：第一點(diǎn)，中意的項(xiàng)目，樓盤周邊各類配套齊全，片區(qū)整體規(guī)劃完備，但這類房產(chǎn)通常單價(jià)過高、面積偏大、升值空間小。第二點(diǎn)，性價(jià)比較高的剛需樓盤，多位于太原四條中環(huán)路周邊。大項(xiàng)目引入配套了教育資源，但相對(duì)老城區(qū)成熟的城市氛圍來說，教育的品質(zhì)尚待觀察、生活氣息稍欠，所謂的區(qū)域利好尚待落地。

B 房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎

除了上述問題，影響購房者出手的更重要因素仍在“房?jī)r(jià)是否下跌”。綜觀國內(nèi)歷次樓市波動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲下跌都有自然規(guī)律可循。房?jī)r(jià)漲，人們預(yù)期高，買房的人多，需求旺盛、供給有限，所以價(jià)格更漲；房?jī)r(jià)跌，人們預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，需求疲軟，庫存去化慢，所以樓價(jià)更難上漲，更會(huì)跌。

省城某樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴山西晚報(bào)記者，市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)取決于供需關(guān)系，今年尤其是下半年以來，太原市場(chǎng)產(chǎn)生了與其他城市不同的特殊性：因城中村、舊城改造產(chǎn)生的購房需求銳減。幾乎所有的樓盤售樓處到訪量降低一半甚至更多。北城某樓盤營(yíng)銷工作人員告訴山西晚報(bào)記者，每個(gè)置業(yè)顧問每月業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)是5套房，然而完成銷售任務(wù)的寥寥無幾，能完成3套房的銷售也屬于業(yè)績(jī)不錯(cuò)的。

按照“買漲不買跌”的購房心態(tài)，省城太原房?jī)r(jià)年內(nèi)難以改變止跌走漲的態(tài)勢(shì)?！靶〉陞^(qū)狄村片區(qū)某樓盤開盤預(yù)計(jì)每平方米售價(jià)賣到一萬六七，現(xiàn)在市場(chǎng)情況不好，均價(jià)只有一萬四千元左右，性價(jià)比明顯優(yōu)于同區(qū)域競(jìng)品樓盤。在這種態(tài)勢(shì)下，片區(qū)內(nèi)的其它樓盤也很難賣出高價(jià)，這反映了當(dāng)前太原市場(chǎng)的基本情況。”業(yè)內(nèi)人士表示。

那么房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？多位業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到市場(chǎng)需求欠旺、元旦春節(jié)淡季、限購未松等因素，省城樓盤的成交不熱、特價(jià)不斷的態(tài)勢(shì)將延續(xù)到明年二季度。

“此輪淡市的起因與宏觀樓市調(diào)控政策落地有著緊密聯(lián)系，購房者應(yīng)該多關(guān)注樓市調(diào)控動(dòng)向?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市對(duì)金融貨幣、住房調(diào)控政策特別敏感，購房者要對(duì)政策核心內(nèi)容有準(zhǔn)確全面的判斷?！懊扛粢欢螘r(shí)間，就會(huì)有媒體曝出某個(gè)城市限購、限售松綁的信息。而事實(shí)上，個(gè)別城市的微調(diào)是‘因城施策’，并非完全松綁。”在穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策背景下，房?jī)r(jià)不能長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行，也不能大漲大跌。山西晚報(bào)記者采訪太原市房產(chǎn)局等職能部門相關(guān)工作人員了解到，省城樓市調(diào)控依然在執(zhí)行中，尚未有松綁跡象。

另外，樓價(jià)的走勢(shì)與股市不同，購房者不能只關(guān)注短期樓價(jià)起伏。樓盤開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)兩至三年、營(yíng)銷價(jià)格調(diào)整周期長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月，所以兩年內(nèi)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)更具說服力、參考價(jià)值。太原今年10月樓價(jià)相比9月、去年10月有所下降，但相比2017年同期、3年前同期，樓價(jià)明顯在上漲。認(rèn)真想一想，房?jī)r(jià)的起伏與物價(jià)指數(shù)緊密相關(guān)，生活消費(fèi)品價(jià)格上漲，樓價(jià)不可能獨(dú)善其身。

C 調(diào)整期該咋辦

不少業(yè)內(nèi)人士建議，房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整階段，對(duì)購房者來說是進(jìn)入市場(chǎng)的好機(jī)會(huì)，尤其是年底房企沖刺業(yè)績(jī)時(shí)。

“省城樓價(jià)目前的起伏在合理范圍之內(nèi)，人們投資和投機(jī)的需求量偏小，樓市各項(xiàng)目的開發(fā)銷售都在正常運(yùn)轉(zhuǎn)?！蹦趁P營(yíng)銷經(jīng)理李先生稱，樓價(jià)上漲過快或者跌破成本，都是非理性波動(dòng)，隨之而來的是全行業(yè)浮躁或者全行業(yè)危機(jī)，對(duì)于購房者來說，最在意的產(chǎn)品品質(zhì)反而不會(huì)有可靠的保障。另外，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)樓價(jià)跌入谷底的時(shí)間。通常在下跌區(qū)間內(nèi)購房，大多不會(huì)吃虧。許多購房者的經(jīng)驗(yàn)顯示，業(yè)主一味等待樓價(jià)谷底，可能會(huì)錯(cuò)失最合適的樓盤、最佳房源。

同時(shí)，在市場(chǎng)變動(dòng)的時(shí)候，行業(yè)內(nèi)各類小道信息滿天飛。近期，省城不少自媒體散布關(guān)于“太原樓價(jià)”下跌的信息，給眾多購房者帶來恐慌。業(yè)內(nèi)人士表示，購房者不能盲目相信各類渠道的信息，而應(yīng)該對(duì)自己獲取的購房信息做渠道篩選。相比而言，官媒、行業(yè)類門戶網(wǎng)站的信息理性可靠。比如，某自媒體宣稱某樓盤價(jià)格跌到每平方米8000元，但這一期產(chǎn)品地段更加偏遠(yuǎn)，與太原一新建公墓相近，即便在旺市，該產(chǎn)品銷售壓力也不言而喻；還有一個(gè)樓盤價(jià)格比前期銷售產(chǎn)品低了2000元，但是新一期產(chǎn)品是非毛坯，即非精裝，成本降低了許多。業(yè)主不能僅關(guān)注房?jī)r(jià)走低，更應(yīng)了解價(jià)格走低的原因，是個(gè)例還是全線或全市產(chǎn)品都在走低？開發(fā)商調(diào)低裝標(biāo)是為了降價(jià)，還是為了滿足購房者個(gè)性家裝風(fēng)格？賺取閱讀數(shù)或獲取流量而產(chǎn)生的“標(biāo)題黨”不可信。

另外，置業(yè)顧問、房企品牌營(yíng)運(yùn)的自媒體，會(huì)有選擇性地發(fā)布有利于銷售的政策、市場(chǎng)動(dòng)向等，購房者在多多參考的同時(shí)，更應(yīng)深思辨別。

此輪樓市走淡，部分城市出現(xiàn)購房者因房?jī)r(jià)走跌群體維權(quán)退房事件，而地產(chǎn)、法律等業(yè)內(nèi)人士并不支持此類“維權(quán)”。按照預(yù)售房交易的相關(guān)法律，“退房”有明確的條件，價(jià)格下跌不是“退房”的理由。購房者購買的期房交房時(shí)樓價(jià)上漲，其也不會(huì)給房企補(bǔ)交價(jià)格上漲的差價(jià)。同時(shí)，購房者應(yīng)該綜合評(píng)估退房時(shí)給自身造成的損失，如貸款成本已經(jīng)產(chǎn)生、退房程序是否復(fù)雜、開發(fā)商是否能全額退款、項(xiàng)目后期價(jià)格是否會(huì)反彈、區(qū)域發(fā)展預(yù)期走勢(shì)等問題。

此外還需要注意的是，當(dāng)前不論是購買首套房還是二套房，購房者也要考慮房貸利率的調(diào)整情況，結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況、支付能力，選擇合適房源。

很多購房者想“花最少的錢，買最好的房”，希望樓盤質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、教育配套、片區(qū)成熟度等條件都完美無缺，但事實(shí)上，沒有一套房子可以做到讓每位購房者及每位家庭成員都滿意。因此，在選房時(shí)購房者得清楚自身需求、購房目標(biāo)，能解決家庭中短期內(nèi)生活主要需求的房子，就是不錯(cuò)的房子。