5年期以上LPR首次下調(diào)，專家指出：對樓市影響微弱

中國網(wǎng)財經(jīng)  2019/11/22

自10月8日房貸利率新政實施后，與其掛鉤的5年期以上LPR首次下調(diào)。這會對購房成本產(chǎn)生多大影響？是否意味著樓市調(diào)控“風(fēng)向”變了？

多位業(yè)內(nèi)專家對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，此次LPR下調(diào)對樓市影響微弱，不足以導(dǎo)致市場出現(xiàn)反彈，未來房地產(chǎn)市場仍將平穩(wěn)運行；同時此舉不意味著樓市調(diào)控松綁，即便金融大環(huán)境越來越寬松，針對樓市的調(diào)控也不可能放松。

“靴子”落地：5年期以上LPR首次下調(diào)

按照央行此前發(fā)布的公告，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

LPR有1年期、5年期以上兩個期限品種。由于住房貸款普遍是長期貸款，5年期以上LPR是銀行發(fā)放住房貸款的利率定價參考。

近期以來，面對經(jīng)濟下行壓力，央行加大了逆周期調(diào)節(jié)力度。隨著9月份1年期LPR下調(diào)、11月初MLF (中期借貸便利)利率下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認為“降息”序曲已經(jīng)奏響，對5年期以上LPR的動向高度關(guān)注。

昨日(20日)，“靴子”終于落地。央行發(fā)布最新一期LPR，1年期和5年期以上兩個品種都下調(diào)了5個基點。這是自8月份LPR新增5年期以上品種、10月初房貸利率新政實施后，5年期以上LPR的首次下調(diào)。

房貸利率未必隨之降5個基點 即便降了每月只省30元

雖然房地產(chǎn)行業(yè)對5年期以上LPR的下調(diào)給予高度關(guān)注，但此次下調(diào)對購房成本的影響非常微弱，實際的房貸利率也是“可降可不降”。

首先，房貸利率新政是針對“新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率”，也就是10月8日新政實施以后簽訂貸款合同的購房者。此外新政還規(guī)定了利率重定價周期“最短為1年”，也就說10月8日之后、11月20日之前簽訂房貸合同的購房者，最快的一批也要在明年10月8日之后，才能根據(jù)最近一個月相應(yīng)期限的LPR，重新確定房貸利率。

其次，對于11月20日之后簽訂貸款合同的購房者，實際的房貸利率未必能同步下調(diào)。因為央行新政只是提出了兩個“不得低于”，對于LPR加點的具體數(shù)值則是“體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況”。

諸葛找房市場研究員姜國君對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，就目前的房地產(chǎn)政策環(huán)境和市場趨勢來看，與房貸掛鉤的5年期以上LPR下降實際上對房貸利率的影響不會太大。“自10月8日房貸利率‘換錨’以來，各商業(yè)銀行并非機械地規(guī)定房貸利率須在LPR基礎(chǔ)上加多少個基點，而是直接制定實際執(zhí)行利率?！苯獓Q，“也就是說，當前5年期以上LPR下降了5個基點，房貸利率未必就會隨之下降5個基點?！?

即便房貸利率真的隨之下降了5個基點，購房者能省下的購房支出也非常有限。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，5年期以上LPR下調(diào)5個基點之后，一、二和三四線城市月供額分別為5433元、5722元和5767元，相比10月份減少了30元左右。

按照目前的物價水平，相當于每個購房家庭每月可以多買一斤豬肉。

多位專家：未來房地產(chǎn)市場仍將平穩(wěn)運行

多位業(yè)內(nèi)專家對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，5年期以上LPR下調(diào)并不意味著樓市調(diào)控主基調(diào)發(fā)生變化。

姜國君表示，央行日前發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告再次重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，實際上已經(jīng)很明確地釋放了不放松樓市調(diào)控的信號。“即便金融大環(huán)境越來越寬松，針對樓市的調(diào)控也不可能放松?！苯獓Q。

“并不是為了刺激樓市?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。他認為，“房住不炒”主基調(diào)下，市場平穩(wěn)是主流。雖然5年期以上LPR下調(diào)，但目前的幅度不足以導(dǎo)致市場出現(xiàn)反彈，整體上看年末房地產(chǎn)市場有望平穩(wěn)。

民生銀行首席研究員溫彬表示，此次1年期LPR和5年期以上LPR都下調(diào)5個基點，最重要的意義不在于樓市，而是“明確了央行貨幣政策價格工具的傳導(dǎo)機制”。LPR在8月20日開始實施“MLF加點”的新定價機制， MLF在11月初出現(xiàn)新LPR后的首次下調(diào)，降了5個基點。溫彬認為，此次兩個期限品種的LPR都隨之下調(diào)5個基點，“表明央行政策利率變動對LPR變動將產(chǎn)生更直接有效的影響?！?

“這對當前切實降低實體經(jīng)濟融資成本、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長、穩(wěn)預(yù)期方面將發(fā)揮積極作用?！睖乇蚍Q。對于樓市，他認為5年期以上LPR下調(diào)5個基點有助于降低剛需購房群體房貸成本，在當前穩(wěn)增長前提下也有利于房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。