樓市一城一策微幅試水 三地限購(gòu)松綁各有“小心思”

第一財(cái)經(jīng)  2019/10/23

“一城一策”仍是主流調(diào)控手段。

河北燕郊樓市近日被一份網(wǎng)傳文件掀起了高潮。在南京、天津、三亞等地的樓市松綁烘托之下，這份松綁傳言，被市場(chǎng)解讀為環(huán)京限購(gòu)松綁的“第一槍”。不過(guò)，經(jīng)過(guò)幾日發(fā)酵后，截至目前，仍然沒有官方消息證實(shí)燕郊樓市限購(gòu)松綁的真實(shí)性。

10月中旬以來(lái)，南京六合、天津?yàn)I海、海南三亞等地的確在限購(gòu)政策上有所放松。其中，南京市六合區(qū)提供大專及以上學(xué)歷且南京市居住證和學(xué)歷證明即可購(gòu)房，官方強(qiáng)調(diào)這是人才引進(jìn)方面的政策；天津?yàn)I海則是對(duì)戶籍暫未遷入天津且家庭在津無(wú)住房的職工放開購(gòu)房限制，當(dāng)?shù)卣Q是出于承接北京非首都功能疏解目的；三亞則是針對(duì)部分人才放寬購(gòu)房政策。

上述三地的樓市政策微調(diào)，基本上是遵循了“一城一策”的調(diào)控手段。今年7月底召開的中央政治局會(huì)議重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，首次明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，為今后很長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)發(fā)展做出了基調(diào)性指導(dǎo)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前無(wú)論有多少城市加入政策微調(diào)的隊(duì)伍，樓市調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)改變，國(guó)家維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的決心沒有改變，“雖然有越來(lái)越多的城市加入到松綁行列中，但整體來(lái)看限購(gòu)不可能完全取消，這是從上到下的決心。在整體環(huán)境下，允許各地針對(duì)不同情況作出適當(dāng)調(diào)整，我們所說(shuō)的‘一城一策’仍是主流調(diào)控手段?！?

多地“松綁”

10月18日晚，一則關(guān)于河北省三河市燕郊鎮(zhèn)松綁限購(gòu)的消息在網(wǎng)絡(luò)上不脛而走。消息稱：凡燕郊中省直單位、高校、醫(yī)院的員工(戶籍不限)或燕郊高新區(qū)名義引進(jìn)的企業(yè)，在燕郊(含三河市區(qū))無(wú)住房，可以在燕郊購(gòu)買一套商品房(即一手房或新房)。

根據(jù)網(wǎng)傳文件描述，這部分人群指：遷入北京城市副中心機(jī)關(guān)事業(yè)單位的干部及職工；北京市國(guó)有企業(yè)央企及中省市在我市設(shè)有機(jī)構(gòu)的職工；該市三河市高新技術(shù)企業(yè)職工；承接非首都功能企業(yè)的職工；駐我市高等院校的講師及教授；二級(jí)以上醫(yī)院及醫(yī)生。

不過(guò)截至目前，仍未有相關(guān)權(quán)威部門出面證實(shí)這則消息的真實(shí)性。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，從內(nèi)容看，這明顯是一則謠言：“燕郊行政級(jí)別只是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，即便有相關(guān)政策也應(yīng)該由管委會(huì)或三河市發(fā)布。”同時(shí)，燕郊近三年都沒有新建商品住宅土地出讓，這一地區(qū)已經(jīng)成為典型的二手房市場(chǎng)，這樣的一則限購(gòu)松綁令，對(duì)市場(chǎng)的作用微乎其微。

形成對(duì)照的是，南京六合、天津?yàn)I海等地的樓市政策被證實(shí)確實(shí)有所松動(dòng)。

10月15日，南京六合放松限購(gòu)被證實(shí)，其具體政策內(nèi)容為，只要擁有大專及以上學(xué)歷，且可提供南京市居住證和學(xué)歷證明，未婚人士提供個(gè)人身份證和戶口本，已婚人士提供相關(guān)婚姻材料，就可以在六合不動(dòng)產(chǎn)登記中心開具購(gòu)房證明。

六合雖屬南京遠(yuǎn)郊區(qū)，但在上一輪房?jī)r(jià)上漲中，這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣仍受到了嚴(yán)格限制。2017年3月，南京市出臺(tái)的《進(jìn)一步調(diào)整住房限購(gòu)政策的通知》規(guī)定，外地人在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房時(shí)，需要提供過(guò)去3年內(nèi)在南京累計(jì)滿2年的個(gè)稅或社保證明、不能補(bǔ)繳才能申請(qǐng)開具購(gòu)房證明，且只允許新購(gòu)1套住房。

就在六合放松限購(gòu)被熱議的同一天，天津同時(shí)出招。10月15日，天津市發(fā)改委就《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京非首都功能項(xiàng)目發(fā)展的政策措施(試行)》征求意見，擬在天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。其中規(guī)定，對(duì)承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目，對(duì)戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無(wú)住房的，可在天津購(gòu)買1套住房，無(wú)需社保或納稅證明。

最近，海南省三亞市明確表示放松限購(gòu)，10月19日，該市《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的通知》顯示，三亞將針對(duì)部分引進(jìn)人才放寬購(gòu)房政策：已引進(jìn)三亞工作但未落戶人才，符合納稅或社保條件的，可以購(gòu)買1套住房；已引進(jìn)三亞工作但未落戶的急需緊缺人才，且家庭在海南無(wú)房的，可以在三亞購(gòu)1套住房；聘期3年且在海南服務(wù)1年以上的，經(jīng)認(rèn)定，可享受本地居民同等購(gòu)房待遇。

從限購(gòu)5年到逐步放寬，三亞在限購(gòu)松綁的路上步子越走越大。

試探市場(chǎng)底線

10月中旬以來(lái)，越來(lái)越多的城市加入到限購(gòu)松綁的名單中來(lái)，這背后是房?jī)r(jià)和成交量的連續(xù)下跌。

21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月，70大中城市新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量為53個(gè)，比8月減少2個(gè)，上漲城市數(shù)量已連續(xù)4個(gè)月減少；二手房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量為40個(gè)，比8月減少3個(gè)。更要值得警惕的是，9月新房?jī)r(jià)格環(huán)比僅增長(zhǎng)0.53%，是今年2月以來(lái)增速最低的一個(gè)月。

然而在大環(huán)境背后，各地放松限購(gòu)卻有不同的“小心思”。克而瑞研究院分析表示，天津落戶門檻降低及放寬限購(gòu)條件，是針對(duì)一定群體采取的定向放寬，其核心目的主要是為了吸引人才發(fā)展，使得天津更有競(jìng)爭(zhēng)力以及更好承接北京非首都功能疏解項(xiàng)目，服務(wù)于人才居住需求。當(dāng)然隨著相關(guān)群體的購(gòu)房需求被激活，對(duì)促進(jìn)區(qū)域成交也大有裨益。

而諸如南京六合、海南三亞等大部分二三線城市推行零門檻落戶或是放寬限購(gòu)條件背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)壓力非常明顯，其信號(hào)意義明顯大于實(shí)際意義。

以六合為例，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，自2017年南京宣布限購(gòu)政策后，六合新建商品住宅成交面積進(jìn)入下滑通道，2018年全年，六合新建商品住宅成交面積較銷售火熱的2016年下降了60%，一直到2019年，數(shù)據(jù)仍在深度下探。與此同時(shí)，諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，截至9月，六合區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)為5299套，相較于去年同期的3061套相比，增幅達(dá)到73%，庫(kù)存壓力顯著上升。

三亞所面臨的情況比六合更為嚴(yán)峻。根據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-8月，全市固定資產(chǎn)投資同比下降33.0%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降46.7%；非房地產(chǎn)投資同比下降14.9%。全市累計(jì)房屋銷售面積91.41萬(wàn)平方米，同比下降48.3%。其中，商品房銷售面積83.37萬(wàn)平米，同比下降50%。

以外來(lái)購(gòu)買力為主的三亞不得不根據(jù)“一城一策”的方向放松限購(gòu)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，三亞等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯退燒，人才購(gòu)房政策的放松對(duì)于三亞來(lái)講，其實(shí)際意義要比其他城市更為明顯。

然而在“小心思”背后，仍有一只大手緊控市場(chǎng)節(jié)奏?！安灰苑康禺a(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”仍然是目前全國(guó)最主流的調(diào)控論調(diào)。郭毅對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“目前‘一城一策’的出現(xiàn)，源于部分三四線城市出現(xiàn)樓市去化困難、庫(kù)存高企、土地流拍等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象倒逼政策在細(xì)節(jié)上做出調(diào)整?！?

郭毅認(rèn)為，這些調(diào)整都是基于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要做出的局部調(diào)整，并不是試探政策底線，而是在試探市場(chǎng)的反應(yīng)，“如果市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈，那么極有可能這些政策會(huì)被立即叫停；而如果市場(chǎng)并沒有如預(yù)期般出現(xiàn)上揚(yáng)，那么這種放松還可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大?！?

貝殼研究院分析師許小樂也表示，適當(dāng)調(diào)整政策，是“一城一策”方針的落實(shí)?？深A(yù)見的是，整體政策將依舊保持穩(wěn)定，在此情況下，四季度市場(chǎng)低溫仍將繼續(xù)。