10月全國地市降溫：40城土地溢價(jià)率連續(xù)4個(gè)月下降

新京報(bào)  2019/11/04

“金九銀十”期間，樓市的短暫熱度并未傳遞至土地市場，10月份全國土地市場降溫明顯，尤其是一二線城市。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院11月1日發(fā)布《2019年10月40城土地市場報(bào)告》（簡稱《報(bào)告》）顯示，今年10月，40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%，移動(dòng)平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌3.8%，量價(jià)齊跌。其中，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為255.4萬平方米，環(huán)比下降36.8%；二線城市成交面積環(huán)比下降9.1%，地價(jià)環(huán)比下跌5.4%，尤其是以南京、武漢為代表的熱點(diǎn)二線城市，多宗地塊以底價(jià)成交，土地市場涼意濃濃。

40城土地出讓金環(huán)比下降33.5%

在7月30日中央作出關(guān)于“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的精神指導(dǎo)后，地市反映明顯，8月份土地成交量下降，但是9月土地成交面積又略微增長。進(jìn)入10月份，全國土地市場開始進(jìn)入較明顯的降溫趨勢中。

《報(bào)告》顯示，今年10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4044.1萬平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降10.3%。今年1-10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積43503.9萬平方米，同比下降4.4%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

在土地出讓金方面，今年10月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環(huán)比下降33.5%，同比增長0.2%，土地出讓金明顯減少。今年1-10月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入22097.6億元，同比增加15.7%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

地塊成交溢價(jià)率與成交單價(jià)，不僅反映了土地市場的冷熱，更透視了房企對(duì)于市場的預(yù)期以及資金鏈的松緊，因此備受關(guān)注?！秷?bào)告》顯示，10月份，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5090.7元/平方米，環(huán)比下跌3.8%；同比上漲23.9%，為3月以來首次漲幅收窄。在溢價(jià)率方面，10月份，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為14.3%，相比9月下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月下降。

具體看來，成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州，土地成交溢價(jià)率分別為44%、40%、33%、22%和22%。一線城市中，除了北京溢價(jià)率高于10%，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

南京、武漢等多宗地塊底價(jià)成交

值得關(guān)注的是，細(xì)分到一二三線城市，一二線城市土地降溫明顯。事實(shí)上，受政策嚴(yán)控影響，一線城市土地市場早已開始降溫，如今，10月份的降溫，更多是延續(xù)之前的趨勢，并不意外。但是今年不少大熱的二線城市土地市場，10月份開始降溫，具有很強(qiáng)烈的信號(hào)意義。

《報(bào)告》顯示，今年10月，二線城市土地成交建筑面積為2825.8萬平方米，環(huán)比下降9.1%；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4858.5元/平方米，環(huán)比下跌5.4%，跌幅擴(kuò)大。在反映市場冷熱的溢價(jià)率方面，部分大熱的二線城市更是出現(xiàn)多宗地塊底價(jià)成交的情況。

諸如南京，10月10日掛牌出讓8宗地塊，當(dāng)日攬金88.63億元。但是，8宗地塊中，有5地塊以底價(jià)成交，其中包括一幅住宅用地。此外，位于棲霞區(qū)仙林湖板塊的G67地塊，被認(rèn)為是市場大熱地塊，但僅經(jīng)13輪舉牌，便被招商以31.4億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率不足4%。最爆冷的是位于南部新城G64地塊，距離市中心較近，但是僅1輪競拍之后，便被南京國資委旗下的南京交通投資置業(yè)有限公司以8.1億拿下，樓面地價(jià)16597元/平方米。

還有中部重量級(jí)省會(huì)城市武漢，在10月22日的一場土地競拍中，集中出讓10宗地塊，總出讓土地面積約83.69萬平方米，總成交價(jià)約109.25億元。整體來看，10宗地塊平均溢價(jià)率為12.28%，除了華僑城以總價(jià)66.4億元、溢價(jià)率21.88%競得一宗地塊外，其他多宗地塊以底價(jià)成交，其中融創(chuàng)+紐賓凱以底價(jià)1.983億元競得P（2019）129號(hào)地塊，地塊計(jì)容建面12.86萬平方米；武漢建工光彩置業(yè)以底價(jià)15.03億元摘得P（2019）135號(hào)地塊，計(jì)容建面14.235萬平方米；蔡甸P（2019）128號(hào)地塊以底價(jià)4010萬元成交；蔡甸P（2019）130號(hào)地塊被大悅城以底價(jià)約11.29億元摘得。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相對(duì)堅(jiān)挺的二線城市土地市場開始出現(xiàn)較明顯的降溫態(tài)勢，整體說明開發(fā)商高價(jià)拿地意愿不太強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)下半年溢價(jià)率仍將保持較低水平。

房企拿地分化加速 國企央企占優(yōu)

雖然整體土地市場降溫明顯，但是具體到各家房地產(chǎn)企業(yè)，仍顯不同，尤其是龍頭房企，在拿地上仍不手軟，而部分房企受戰(zhàn)略需求、資金鏈影響，拿地收縮。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的2019年1-10月全國50大房企拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，合計(jì)拿地金額高達(dá)1.86萬億元，同比上漲15.6%。其中，拿地金額最多的是萬科，權(quán)益拿地總價(jià)約為1476億元，碧桂園1223億元，保利919億元，中海地產(chǎn)829億元。拿地金額位列前10的企業(yè)還有綠地控股、華潤置地等國企、央企，而華僑城、招商蛇口拿地金額位列第11名、12名。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2019年對(duì)于房企拿地來說，分化明顯，部分企業(yè)開始明顯收縮，但依然有大量的企業(yè)在土地市場加快拿地步伐，特別是部分央企國企和新上市企業(yè)，拿地堅(jiān)決。

諸如今年成功登陸資本市場的中梁控股，前10個(gè)月權(quán)益拿地金額約為483億元，進(jìn)入房企拿地金額前10名。

張大偉表示，從拿地企業(yè)構(gòu)成看，民企少，國企占比多，整體看資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。