樓市還在降溫！一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全部回落

中新經(jīng)緯  2019/11/18

樓市降溫在繼續(xù)。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年10月份70城房?jī)r(jià)，一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全部出現(xiàn)回落。

不過，有一個(gè)現(xiàn)象值得注意，商品房銷售面積增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，商品房銷售額增速也在加快。商品房銷售上去了，而房?jī)r(jià)漲幅卻在放緩，原因?yàn)楹危?

一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全部出現(xiàn)回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬說，2019年10月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落。一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所回落。

新房方面，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上漲1.0%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示，“金九不金”之后，“銀十”成色也明顯不足，市場(chǎng)降溫的大背景下全國(guó)房?jī)r(jià)整體上行的壓力已經(jīng)偏弱。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，房?jī)r(jià)漲幅全面放緩趨勢(shì)出現(xiàn)。從10月份市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)漲幅基本平穩(wěn)，“金九銀十”表現(xiàn)并不明顯。

新房、二手房環(huán)比下降城市增多

在新房方面，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市從9月份的12個(gè)擴(kuò)大到10月份的17個(gè)。只有50城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較9月份減少3個(gè)城市。這是新房環(huán)比上漲城市數(shù)量連續(xù)5個(gè)月減少。

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

整體來看，4月、5月份環(huán)比上漲城市數(shù)量為67個(gè)，6月份減少到63個(gè)，7月份下降到60個(gè)，8月份下降到55個(gè)，9月份縮減到53個(gè)，10月份又進(jìn)一步減少到50個(gè)。

二手房方面，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量從9月份的28個(gè)進(jìn)一步擴(kuò)大到35個(gè)。只有31個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較9月份環(huán)比上漲城市數(shù)量減少9個(gè)。

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

張大偉表示，二手房上漲城市僅31個(gè)，是最近4年多的最低點(diǎn)。新建住宅上漲城市50個(gè)，也最近2年的市場(chǎng)最低點(diǎn)。

張波指出，二三線房?jī)r(jià)漲幅加速回落。10月份僅有呼和浩特、西寧新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲超過2個(gè)百分點(diǎn)，而二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲超過2個(gè)百分點(diǎn)的城市為零。

房?jī)r(jià)漲幅下降，為何銷售在上升？

盡管房?jī)r(jià)漲幅在回落，但銷售卻開始上升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%，1—9月份為下降0.1%。商品房銷售額124417億元，增長(zhǎng)7.3%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。

張波指出，這是因?yàn)楸姸喾科蟛扇　耙詢r(jià)換量”方式拉動(dòng)銷售，在拉動(dòng)全國(guó)銷售面積10月同比微增的同時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)也同步產(chǎn)生下拉作用。熱點(diǎn)城市依然存在，但難掩整體市場(chǎng)走弱的大趨勢(shì)。

張大偉表示，的確有些城市在“以價(jià)換量”。雖然整體市場(chǎng)成交量依然上行，但從房?jī)r(jià)看，市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)明顯，一二三線城市逐漸進(jìn)入調(diào)整期。如果沒有明顯政策調(diào)整，市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)。

樓市春節(jié)前或繼續(xù)降溫

對(duì)于未來房地產(chǎn)的走勢(shì)，張波指出，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降之下，市場(chǎng)熱度同步下行，在調(diào)控長(zhǎng)期從嚴(yán)的背景下，購(gòu)房者預(yù)期已經(jīng)明顯呈現(xiàn)“看平”，很多城市和區(qū)域如果不“以價(jià)換量”很難拉動(dòng)銷量提升，高成本和降售價(jià)的雙重壓力下，銷售增長(zhǎng)也會(huì)出現(xiàn)明顯壓力。

“從2019年1-10月房地產(chǎn)換擋表現(xiàn)來看，調(diào)控?fù)Q擋、城市換擋、利率換擋都已基本落定并發(fā)揮出實(shí)際效果”，張波預(yù)計(jì)，11-12月房企的換擋依然會(huì)持續(xù)，全國(guó)樓市降溫的態(tài)勢(shì)在2020年春節(jié)前很難出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

張大偉分析，后續(xù)如果沒有明顯的信貸變化，預(yù)計(jì)下調(diào)趨勢(shì)將在2019年持續(xù)。當(dāng)下CPI保持高位，10月份的LPR保持平穩(wěn)，整體看，樓市政策預(yù)計(jì)依然以穩(wěn)定為主。