不將房地產(chǎn)作為刺激手段，不應(yīng)將其與政策收緊等同

中新經(jīng)緯  2019/11/19

2019年11月16日，中國人民銀行發(fā)布的2019年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告提及，“按照‘因城施策’的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。不作為刺激手段不應(yīng)與政策繼續(xù)收緊畫上等號。目前房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中仍有著重要地位，在地產(chǎn)拐點逐步行成的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)再大幅收緊，保持整體調(diào)控穩(wěn)定在當前的水平是較為適宜的。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進而穩(wěn)定中國整體經(jīng)濟發(fā)展，我們需要采取有效措施，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為宗旨，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給，加強房價預(yù)期管理并繼續(xù)構(gòu)建和完善市場長效機制，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展這一目標。

一、當前房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中仍具有重要地位

(1)房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的貢獻

利用市場租金法重新評估中國房地產(chǎn)行業(yè)增加值后，2018年房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟增長的貢獻達到12.73%，仍然是經(jīng)濟平穩(wěn)運行的一塊“壓艙石”。即使是經(jīng)歷過房價泡沫破滅的日本，經(jīng)歷過次債危機的美國，房地產(chǎn)對其經(jīng)濟的貢獻率也依然較高，二者基本穩(wěn)定在12-13%左右。目前中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻基本與二者相當，但是從經(jīng)濟發(fā)展階段來看，中國目前正處于快速城鎮(zhèn)化和高速工業(yè)化的進程中，房地產(chǎn)市場的需求仍處于增長階段，高于美國和日本等發(fā)達國家。

(2)房地產(chǎn)對于投資的貢獻

中國自1998年“房改”以來，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比始終保持在20%左右的水平，今年1-10月份房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達到21.45%，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的貢獻率較高。房地產(chǎn)投資占GDP的比重達到14.05%，達到近三年來的相對高位。Burns&Grebler在其著作《The housing of nations》中提出了住宅投資“倒U型”曲線的假說，即住宅投資與GDP的比值先上升、后下降。2018年中國城鎮(zhèn)化率僅為59.58%，可見房地產(chǎn)投資在未來較長時期內(nèi)(城鎮(zhèn)化基本完成前)仍然要發(fā)揮較為重要的作用。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

二、房地產(chǎn)行業(yè)未來仍然存在一定的需求空間

從長期來看，中國住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求和城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016—2030年)，2030年中國城鎮(zhèn)化率預(yù)期發(fā)展目標為70%，未來12年中國城鎮(zhèn)人口將會增加2.15億人。按照目前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平米(根據(jù)國家統(tǒng)計局2018年數(shù)據(jù))計算，未來新增城鎮(zhèn)人口的住房需求為83.85億平米。城市住房折舊拆遷規(guī)模未來12年將達到55.58億平米。未來12年間城鎮(zhèn)住宅總需求約為139.43億平米(按照30年折舊則為213.54億平米)。

同時，中國家庭結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。

根據(jù)2030年中國城鎮(zhèn)化率預(yù)期目標為75%來計算，將新增2.15億城鎮(zhèn)人口。按照目前的戶均2.99人計算，新增戶數(shù)為7191萬戶；如果按照戶均人數(shù)2.77人計算，新增戶數(shù)為7762萬戶。家庭結(jié)構(gòu)的變化就會導(dǎo)致城市戶數(shù)增加571萬戶。如果考慮到當前存量家庭戶數(shù)的變化，當前城鎮(zhèn)人口為8.31億人，按照戶均2.99人可以計算出家庭戶數(shù)為27793萬戶。當戶均人數(shù)下降為2.77人后，家庭戶數(shù)變?yōu)?0000戶，戶數(shù)增加2207萬戶。綜合來看，家庭結(jié)構(gòu)的變化就會導(dǎo)致家庭戶數(shù)增加2778萬戶。按照戶均100平米來計算，要增加27.78億平米的住房需求。這意味著2019-2030年，中國年均仍然需要增加13.93億平米的住房(如果折舊按30年計算，則為20.11億平米)，而中國2010-2015，2016-2018年的年均新建住宅成交量為10.15億平米和14.34億平米。如果考慮到住房改善的需求，中國未來的新房建設(shè)需求還會更大。在住房需求沒有明顯下行的情況下壓制供給，會造成未來供需失衡，并最終推高房價。

除了住宅投資需求外，中國還有大量其他的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求。中國人口城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進必然會帶動城市商業(yè)需求的增加，同時，居民生活水平的提升帶動的消費升級同樣會產(chǎn)生大量的商業(yè)需求，這些都需要持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資才能得以滿足。而隨著老齡化和居民消費升級的進一步發(fā)展，以養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣需要大量的資金投入。

三、謹防影響房價穩(wěn)定的條件形成

(1)目前房地產(chǎn)業(yè)鏈條正在形成“拐點”

目前房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈條均處于連續(xù)下降趨勢。房企融資增速從今年4月份的8.9%下降到10月份的7.0%，資金端的收緊直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地和新開工情況。土地購置面積1-10月份累計同比-16.3%，并且連續(xù)8個月負增長，同期房屋新開工增速也從4月份的13.1%下降到10月份的10.%。購置土地和新開工的下降會進一步影響到商品房的銷售和房屋竣工(房地產(chǎn)市場供給)，商品房銷售面積、房屋竣工面積1-10月份累計同比分別增長0.1%、-5.5%，后者已連續(xù)8個月負增長(見表2)。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

如果說是房地產(chǎn)行業(yè)某一個指標的下行可以理解為行業(yè)調(diào)整，而產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)均持續(xù)下行，在一定程度上就可以認為行業(yè)“拐點”已經(jīng)初現(xiàn)。一旦全行業(yè)下行趨勢確立，將對市場的穩(wěn)定形成負面影響。

(2)房企集中度進一步提高，需謹防形成行業(yè)“寡頭”

近年來隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的加強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)集中度不斷升高。2018年TOP10房企的市場集中度達到26.89%，較2014年增加了9.97個百分點，TOP10-20、TOP30-50、TOP50-100的集中度均大幅提高，TOP100的市場集中度在2017年已經(jīng)超過50%，2018年達到66.73%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的頭部效應(yīng)越來越明顯。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

市場集中度的上升意味著中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉或者退出市場。近年來房地產(chǎn)行業(yè)并購規(guī)模不斷增加。2019年1-9月份并購案例為173例，規(guī)模為818.5億元，2018年并購案例312例，并購規(guī)模2557.9億元。單個項目并購規(guī)模呈現(xiàn)出小型化趨勢，一定程度上反映出小型房地產(chǎn)企業(yè)被并購的風險越來越大。房地產(chǎn)行業(yè)過度集中會造成行業(yè)“寡頭”的形成，他們對于房地產(chǎn)行業(yè)的量價控制能力會不斷提高，由于自身資金及資源的優(yōu)勢，他們能夠適應(yīng)不同情況下的宏觀調(diào)控政策，在一定程度上削弱房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

(3)房地產(chǎn)投資的下行會造成供給的進一步下降

截至2019年10月中國商品房和商品住宅的待售面積分別為4.93和2.24億平米，均低于2014年調(diào)控開始放松時的水平(商品房和住宅庫存面積分別為5.44、3.59億平米)。房地產(chǎn)市場投資與庫存之間存在較強的關(guān)聯(lián)。通過交叉相關(guān)量化分析，可以看出房地產(chǎn)市場庫存滯后于房地產(chǎn)開發(fā)投資1.5-2年左右的時間(見圖2)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行在未來1.5-2年后將會導(dǎo)致更低的庫存水平。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房待售面積之間的關(guān)系

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

(4)當前中國也面臨居住用地供給不足的情況

長期來看(1998-2017年)，中國城鎮(zhèn)人口與建成區(qū)面積具有高度相關(guān)關(guān)系，二者相關(guān)系數(shù)達到99.6%。根據(jù)城鎮(zhèn)化及人口發(fā)展趨勢，可以推算2030年中國建成區(qū)面積將會達到77346.09平方公里，較2017年增加21120.71平方公里，折算到每年建成區(qū)面積要增加1624.67平方公里。2008年-2017年居住用地面積占建成區(qū)的面積比例基本保持在31%左右的水平。按照這個比例來測算的話，未來每年要新增居住用地503.65平方公里。自本輪調(diào)控以來，2015-2017年年均新增居住用地僅為398.74平方公里，遠遠低于市場的需求水平。按照以往的規(guī)律，2019-2030年土地市場的供給整體將低于市場的需求，缺口在24.8億平米左右。

(5)供給不足將會沖擊房價的穩(wěn)定

從最近十幾年(2005-2019年)的情況看，70城商品住宅價格指數(shù)與土地購置面積增速及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有較為明顯的關(guān)系，與二者的相關(guān)系數(shù)分別達到60.5%和40.8%。一般來看，土地購房面積增速較低的年份也是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降的年份，即為土地供應(yīng)相對較少的年份。從以往的規(guī)律來看，一般土地購置面積達到負增長低位谷底后7-11個月，70城商品住宅的價格就會出現(xiàn)10%以上的明顯上漲，可以理解為供應(yīng)不足導(dǎo)致的價格上漲。2019年1-9月份土地購置面積增速-20.2%，處于近3年來的相對低位。從供給不足導(dǎo)致價格上漲的規(guī)律來看，未來4-8個月內(nèi)存在著價格上漲的壓力。

圖2 土地購置面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資和70城房價指數(shù)間的關(guān)系

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

四、供給端調(diào)控重點在于供給結(jié)構(gòu)，“因城施策”要貫徹到具體城市

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資要注重結(jié)構(gòu)性問題

中國房地產(chǎn)開發(fā)投資存在結(jié)構(gòu)性問題。盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資整體下行，但是有些區(qū)域投資增速仍然較高，尤其是與人口情況不相匹配。2019年1-9月，中國西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比為16.2%，東部區(qū)域增速僅為8.6%，西部房地產(chǎn)投資增速遠高于東部區(qū)域，該現(xiàn)象從今年2月份一直持續(xù)到現(xiàn)在。從7月份開始，中部區(qū)域房地產(chǎn)投資也開始超過東部區(qū)域。按照這個趨勢來看，未來幾個月內(nèi)，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍會高于東部。

從人口結(jié)構(gòu)性來看，東部區(qū)域人口基數(shù)較大，2018年達到5.38億，約占全國總?cè)丝诘?8.52%；中部區(qū)域人口為3.71億，占比為26.6%；西部區(qū)域人口為3.80億，占比為27.2%。東部區(qū)域2010-2018年間常住人口增長率整體較高，并且超過全國平均水平(4.06%)，中、西部區(qū)域除了部分少數(shù)民族比較集中的省份，由于基數(shù)較小，增速明顯較高外，整體增速要低于東部區(qū)域。如果中西部區(qū)域過度投資，仍然會有供應(yīng)過剩的風險(見表5)。如果東部區(qū)域投資放緩，有可能造成供應(yīng)不足，形成房價上漲的壓力。

數(shù)據(jù)來源：wind 同策研究院整理

(2)土地市場供給存在與人口情況錯配的現(xiàn)象

通過一個城市成交的土地規(guī)劃建筑面積和成交的商品住宅這兩個數(shù)據(jù)，可以計算一個城市潛在住房供應(yīng)量增減變化的情況。自本輪調(diào)控政策出臺的2016年至今(2019年9月)，土地的供需差距比例較高的前25個城市中15個城市是中西部城市，并且也有15個城市為三四線城市。這些城市的人口支撐也相對較弱，除了西安、鄭州等因為人才落戶政策促成的人口增長較為明顯外，其他城市常住人口增速整體較低，甚至烏魯木齊還出現(xiàn)常住人口大量減少的情況。與此形成明顯對照的是一線城市和東部核心二三線城市，土地的供需比例整體為負值，也就是意味著這些區(qū)域供給明顯小于需求，尤其是常住人口增長量較大的比如深圳、廣州、佛山、青島、合肥、廈門、泉州等城市(見表6)。

數(shù)據(jù)來源：中指 同策研究院整理

(3)土地市場供給存在結(jié)構(gòu)性問題

從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中國的土地供應(yīng)中的非住宅用地供應(yīng)明顯偏多，導(dǎo)致住宅供應(yīng)相對緊張。不合理的土地供應(yīng)已經(jīng)給商業(yè)用房銷售造成了巨大的壓力，從表7中可以看出中國一線城市2019年10月商業(yè)用房的去化周期已經(jīng)達到了47.21個月，上海更是超過100個月之久。

數(shù)據(jù)來源：中指 同策研究院整理

房地產(chǎn)調(diào)控不是壓制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而是使房地產(chǎn)市場發(fā)展相對可控、與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)、供給和需求相協(xié)調(diào)。長期來看，這也將促進中國經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。今年7月30日政治局會議重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部有關(guān)負責人就表示，對2019年房地產(chǎn)市場將以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，“穩(wěn)”是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要評判標準，供給端的調(diào)控是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)。因此，供給端調(diào)控要注意以下幾個方面：

(1)以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

需求端調(diào)控由于操作較易且見效較快，往往是房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，但是需求端調(diào)控容易導(dǎo)致購房者的主動規(guī)避，單一的需求調(diào)控還會使購房者對房價的預(yù)期越來越高，調(diào)控難度越來越大。而且無論從短期還是長期來看，中國房地產(chǎn)需求仍然處在相對高位，單純壓制需求并不能從根本上解決問題。實踐證明，供需結(jié)合的調(diào)控方式才更加有效。保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增長并堅持限購限貸不放松就是這一調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。只有供給穩(wěn)定，才能保證房價的穩(wěn)定，進而確保預(yù)期和地價的穩(wěn)定。供需調(diào)控相結(jié)合才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(2)適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

要繼續(xù)貫徹落實“因城施策”的方針，針對人口凈流入的城市要適當增加土地供給量，尤其是近幾年土地規(guī)劃建筑面積和成交的商品住宅供需差距比例明顯為負增長的區(qū)域。同時要嚴格按照住建部的要求調(diào)整供地節(jié)奏。

中國需要逐步改變以工商業(yè)土地為主的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，尤其在人口流入的大中城市要合理增加住宅用地供應(yīng)，這與住建部的供地精神是一致的。同時要加快租賃住房供應(yīng)。鼓勵企業(yè)在不改變商辦性質(zhì)的前提下將暫時難以銷售的商辦住房改造為長租公寓、人才公寓或其他形式的租賃用房，一方面疏導(dǎo)商業(yè)住房的銷售，另一方面擴大住宅供應(yīng)，一舉兩得，從供給端解決問題。

(3)合理解決房企正常融資

目前房企融資在全面收緊，尤其是銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號)后，房企融資進入強調(diào)控階段，信托、基金等金融機構(gòu)對于房企融資全面收緊。打擊房企違規(guī)融資完全正確，但也應(yīng)滿足房企正常、合理的融資需求，以保證合適的投資水平。要積極響應(yīng)中央關(guān)于一城一策、因城施策的政策方針，對于人口仍在持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的大中城市的房地產(chǎn)項目應(yīng)該支持合理必要的融資需求；對于人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的收縮型城市，要嚴控資金流入，甚至加大調(diào)控力度。對于國家政策扶持的重點領(lǐng)域相關(guān)的房地產(chǎn)項目也要予以積極支持，例如長租公寓類和商辦存量物業(yè)改租賃住房的相關(guān)項目。

(4)保持房地產(chǎn)投資合理增長

保持房地產(chǎn)投資的合理增長不僅是供給端調(diào)控思路的體現(xiàn)，還是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提。中國仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，未來十年大約2億多人會陸續(xù)進城，對于住房需求仍然有一定的空間。除住宅外，還需要相應(yīng)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等配套資源的投入。從房價的角度來看，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降會導(dǎo)致供給量的下降，供需失衡會造成房價上漲的壓力，與當前“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策相悖。即使從住宅投資的“倒U型”發(fā)展規(guī)律來看，在城鎮(zhèn)化率75%之前，住宅投資仍將保持在一定的水平，只有到了高度城鎮(zhèn)化階段，住宅投資的比例才開始下行。因此，保持房地產(chǎn)投資的合理增長意義重大。

(5)加強房價預(yù)期管理

預(yù)期管理是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的重要措施。預(yù)期的穩(wěn)定可以平抑市場波動，穩(wěn)定當前地價，降低投機的獲利空間，遏制市場投機行為，降低房屋的投資屬性，實現(xiàn)房住不炒的政策目標。在總體需求不發(fā)生大量下降的情況下，穩(wěn)預(yù)期就離不開供給端發(fā)力，而維持房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理穩(wěn)定增長就是供給端調(diào)控的重要手段之一。同時，不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期經(jīng)濟刺激的手段也意味著房地產(chǎn)業(yè)在長期中必然要實現(xiàn)與整體經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，防止大起大落式的發(fā)展模式，這也將穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場預(yù)期。

(6)積極構(gòu)建與完善房地產(chǎn)市場長效機制

從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定離不開基礎(chǔ)性的法律制度，因此，構(gòu)建長效調(diào)控機制意義重大。長效機制也是中國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的基本保證，目前已經(jīng)進入試點階段。從長效調(diào)控設(shè)計機制來看，需要注意以下四點：

第一，要把供給端的調(diào)控思路納入長效機制中，用供需結(jié)合的方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二，確立房地產(chǎn)市場多元化住房供應(yīng)體系。針對不同地區(qū)房價與收入水平差異化較大，要構(gòu)建商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房和保障性住房四位一體的住房供應(yīng)體系。

第三，完善數(shù)據(jù)體系構(gòu)建，有效監(jiān)督、監(jiān)管市場。加強相關(guān)數(shù)據(jù)的監(jiān)管，加強數(shù)據(jù)橫向、縱向的關(guān)聯(lián)審核，嚴格數(shù)據(jù)質(zhì)量抽查，嚴格整治統(tǒng)計造假、弄虛作假的行為。

第四，依靠法律政策的基礎(chǔ)性功能，逐漸完善房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的相關(guān)法律體系。厘清政府和市場之間的關(guān)系，有利于形成長期穩(wěn)定的預(yù)期，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展意義重大。