2019年房?jī)r(jià)回望：年末隱現(xiàn)“翹尾”，后續(xù)增長(zhǎng)乏力

世紀(jì)經(jīng)濟(jì)頻道  2020/01/18

經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”、融資緊縮、降價(jià)促銷、年末回溫的2019年，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)小幅震蕩后，正以一波“翹尾”收官。

2020年1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)。當(dāng)月，50個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，4個(gè)城市持平，16個(gè)城市下跌。在連續(xù)6個(gè)月下降后，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量首次提升。

其中，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅收窄，二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大?？傮w來(lái)看，70城房?jī)r(jià)出現(xiàn)年末“翹尾”的態(tài)勢(shì)。

2019年，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)“前高后低”的局面。在去年3月至5月的樓市“小陽(yáng)春”期間，一批熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，并使得70城房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大。一批收緊融資渠道的政策陸續(xù)出臺(tái)后，部分房企在下半年降價(jià)銷售，70城房?jī)r(jià)漲幅也不斷收窄，并最終趨于平穩(wěn)。

考慮到四季度通常是房企沖刺業(yè)績(jī)的時(shí)段，年末的這波房?jī)r(jià)“翹尾”，被普遍認(rèn)為是市場(chǎng)升溫所促成。但隨著春節(jié)假期的臨近，以及樓市調(diào)控的持續(xù)，漲勢(shì)很有可能就此打斷。多數(shù)受訪者認(rèn)為，在部分城市，未來(lái)的房?jī)r(jià)下行壓力仍然不小。

市場(chǎng)呈“U型”走勢(shì)

2019年12月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比11月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和深圳分別上漲0.4%和0.7%，上海持平，廣州下降0.3%。

同期，31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.6%，漲幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

平均來(lái)看，2019年12月，70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.35%，漲幅在連續(xù)六個(gè)月下滑后，首次出現(xiàn)回升。二手房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.15%，漲幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。

這種局面的出現(xiàn)，與年末樓市的升溫密不可分。出于沖擊年度銷售業(yè)績(jī)的考慮，房企通常會(huì)在四季度加大銷售力度，這也容易對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2007年到2018年的12年間，每年的月度交易高點(diǎn)均出現(xiàn)在12月。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，熱點(diǎn)城市的交易規(guī)模普遍偏高。

另外，政策利好的作用也較為明顯。比如，受“豪宅稅”政策調(diào)整的影響，去年12月深圳的二手房?jī)r(jià)格漲幅為1.0%，連續(xù)兩個(gè)月在二手房?jī)r(jià)格漲幅榜上位居前三。

2019年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“U型”波動(dòng)。3月至5月，“小陽(yáng)春”再現(xiàn)，部分城市因房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，被監(jiān)管層重點(diǎn)關(guān)注。從5月開(kāi)始，各項(xiàng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，樓市終于有所降溫。下半年，由于樓市調(diào)控造成資金緊張，部分房企啟動(dòng)降價(jià)促銷，市場(chǎng)再度回暖。

這期間，房?jī)r(jià)一直處在正增長(zhǎng)區(qū)間，但增幅波動(dòng)明顯。2019年70城新房?jī)r(jià)格漲幅的高點(diǎn)出現(xiàn)在“小陽(yáng)春”期間的5月，隨后一路下行，到11月跌至谷底后開(kāi)始回升。二手房?jī)r(jià)格的總體變化趨勢(shì)與之類似，但高峰與低谷均比新房提前一個(gè)月出現(xiàn)。

2019年全年的房?jī)r(jià)仍有上漲。去年12月，70城新房?jī)r(jià)格平均同比上漲6.8%，一、二、三線城市的漲幅分別為3.8%、7.3%和6.7%。

在70個(gè)大中城市中，去年僅有岳陽(yáng)、瀘州兩城出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降，其余68個(gè)城市均上漲。其中，呼和浩特、大理、西安分別以15.9%、15.4%、14.2%的漲幅位居前三。

基本面不支持樓市反轉(zhuǎn)

對(duì)于去年年末的房?jī)r(jià)升溫，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為是“季節(jié)性變化”。許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，去年12月，貝殼研究院監(jiān)控的重點(diǎn)城市中，漲價(jià)業(yè)主的占比環(huán)比提升了2個(gè)百分點(diǎn)。但這種市場(chǎng)和情緒表現(xiàn)和往年類似。

他表示，總體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)的基本面都沒(méi)有改變。

政策層面，2019年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)第二年提到“房住不炒”。

此后，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)也做出類似的表態(tài)。住建部還重申，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

多數(shù)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然地方政府有著松綁樓市調(diào)控的需求，且人才、戶籍等新政還將陸續(xù)出臺(tái)，但在中央層面，出于降低杠桿的考慮，樓市政策的總基調(diào)仍將處于“穩(wěn)中偏緊”的狀態(tài)。

市場(chǎng)層面，許小樂(lè)指出，從近半年來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處在下降通道中，大趨勢(shì)看依舊是越來(lái)越多的城市下跌。去年12月的這種回暖是暫時(shí)的，未來(lái)部分城市房?jī)r(jià)下跌的壓力依舊不小。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表示，在房地產(chǎn)交易規(guī)模有望連續(xù)四年(2016年至2019年)刷新歷史紀(jì)錄后，今年開(kāi)始，市場(chǎng)很可能進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)的下行周期。其間，市場(chǎng)的量、價(jià)表現(xiàn)都不會(huì)太好。

被視為市場(chǎng)先行指標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格，已經(jīng)出現(xiàn)類似的變化。去年12月，有26個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下滑。自去年6月以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格下滑的城市數(shù)量連續(xù)7個(gè)月超過(guò)20個(gè)。

“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)如此解讀上述現(xiàn)象，市場(chǎng)走勢(shì)逐漸從之前的高位開(kāi)始回落，房?jī)r(jià)也在經(jīng)歷高位盤(pán)整。其中，前期房?jī)r(jià)漲幅較大的二三線城市，未來(lái)可能降溫明顯。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)也顯示，去年12月，二線城市新房和二手房銷售價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落，三線城市同比漲幅均連續(xù)9個(gè)月相同或回落。